Skogsfastigheter

Hur lösa ut syskon när marknadsvärdet är för stort?

85 inlägg 20872 visningar 15 följer Svara, dela mm...   
Användarvisningsbild

Hur lösa ut syskon när marknadsvärdet är för stort?

2023  
#817338 Hej,

Skulle vilja få lite tips.

Vi är fem syskon med föräldrar som äger en stor produktiv skogsmark. Alla har en god relation och planeringen för ett eventuellt skifte från föräldrar till syskon har börjat tidigt. Ingenting behöver stressas fram.

Antag att skogen är en gåva och att endast ett syskon (jag) är intresserad. Vilka upplägg är vanligast för att ”lösa ut” de andra syskonen? Eftersom marken är värd ganska mycket ser jag det som svårt att lösa med ett privatlån och/eller tveksamt att frigöra kapital på annat sätt.

Vilka andra alternativ finns i sådana här fall? Jag läste om någon på forumet som hade satt upp ett reverslån, någon som känner till hur det skulle funka? (Funderar i ett sådant fall på om avkastningen av skogen över t ex x år skulle kunna gå till de andra syskonen för att på så sätt ”lösa ut dom” men vet inte om det är något som är vanligt).

Tacksam för alla inspel!

Vi kommer självklart ta hjälp kring detta men skulle bara vilja få en första förståelse.



   TS
Ta hjälp av Nordeas skogsspecialister, vi finns på sju platser i landet.
Användarvisningsbild

Re: Hur lösa ut syskon när marknadsvärdet är för stort?

Elis76  
#817341 Berätta lite mera om fastigheten: areal, trädslagsfördelning, hur många m3sk som finns, hur länge ni haft fastigheten i familjen, var i Sverige den finns, etc.

Användarvisningsbild

Re: Hur lösa ut syskon när marknadsvärdet är för stort

Sjögården  
#817363 Efter att ha varit med om några mer eller mindre lyckade generationsskiften i familjen finns det mycket att tänka på på vägen fram till man kommer till finansieringen av affären.
Det är viktigt att ta den tid som behövs till de mjuka värdena i en familjeöverlåtelse för att det skall gå att det skall bli ett bra resultat.
Är precis mitt i vår överlåtelse inom familjen och det har varit under tanke länge och också varit förberett i den löpande driften av företaget.
Vad jag kan förstå har ni en bra relation inom familjen. Var rädd om den.Det är idag så mycket värden i en välskött fastighet så man kan inte blunda för att det väcker upp gamla känslor och låsningar i en syskonskara.

Några tips och råd.
1. Låt det ta tid och sätt av mötestid, planerat och under ordning, där alla kan vara med.
2.Bestäm gemensamt vad ni skall behandla och i vilken ordning, låt alla få beskriva sin syn på hur de ser på gårdens framtid och sin egen.
3.För gärna lite mötesanteckningar så ni vet vad ni har diskuterat.
4.Ta inte för givet att alla säger vad de tycker i första mötena. Ibland behöver man tänka efter.Helt plötsligt kan det vara flera spekulanter än man tror.
5. Gör en objektiv värdering utifrån en aktuell skogsbruksplan, det går inte att komma förbi att marknadsvärdena är väldigt höga och bäst är att få den frågan på bordet direkt.
6. Försök med sakkunnig hjälp räkna ut vad fastigheten kan vara värd efter efter en försäljning.Mycket försvinner i form av reavinstskatt när fastigheten ägts länge. Räknar man sedan bort vad mäklararvode och andra kostnader medför så har man en bra grund för fortsatt diskussion.
7.Låt föräldrarna beskriva vad de behöver för sin egen del.Vill de bo kvar och ha tillgång till bostad, jakt, husbehovsved m.m är det en viktig faktor i fortsättningen.Samtidigt kan deras insats vara väldigt värdefull för den som övertar gården.
8.Försök bestämma om något av barnen gjort arbetsinsatser på gården som inte ersatts på annat sätt.
9. Finns det andra värden, fritidshus,tomter,avstyckningsbara skiften som kan underlätta så kan man börja diskutera även detta.
10.Kan de övriga syskonen kompensenseras med andra tillgångar så är det väldigt bra.
11. Det kan vara bra att föräldrarna avverkar gammal skog och ser till att använda skogslikviden som en del i kompensationen.
I och med att det finns en osäkerhet om kan kan avverka gammal skog som har höga naturvärden är det en fördel att föräldrarna och syskonen gemensamt tar risken för det.Att överta en fastighet dyrt och sedan inte kunna avverka en mogen skogen kan vara katastrofalt för ekonomin.
Lite råd på vägen utan att du fått svar på frågan revers eller ej.
Reversen är egentligen ett skuldebrev mellan låntagare och långivare ,oftast inom familjen.Man slipper bankens räntemarginal men det är mycket att tänka på. Uppsägningstid, räntenivå, pantbrev är viktigt att ha med . Ingen vill att syskonen eller föräldrarna skall bli lidande vid ekonomiskt trångmål där en revers kommer långt ner i prioriteringen bland övriga fordringsägare.
Låt det bli en fråga långt fram i processen.
Vi fyller på med lite mer tips vartefter…😉

Avatar Fallback

Re: Hur lösa ut syskon när marknadsvärdet är för stort?

jannee  
#817371 Hur ni än kommer att lösa eventuellt arv eller köp kommer någon eller några att alltid känna sig förfördelade.
Rättvist kommer det ändå aldrig att bli.
Föräldrarnas (nuvarande ägare) vilja borde ändå vara det avgör vem eller vilka som ska få överta fastigheten.
Att börja dela upp eventuellt arv innan föräldrarnas bortgång är ändå lite övermaga.
Vill föräldrarna överlåta fastigheten nu ?
Varför kan inte marknadsvärdet få gälla vid arvskiftet eller övertagandet ?
Risken finns alltid att något syskon köper billigt för att i ett senare skede sälja dyrt.
Bestämmer förädlarna kommande ägare undviks oftast denna orsak till att komma på kant med syskonen.

Avatar Fallback

Re: Hur lösa ut syskon när marknadsvärdet är för stort?

Chainsaw Charlie  
#817386 Kan väl beskriva hur vi har gjort. 2021 övertog jag föräldragården, en produktiv virkesrik skogsgård med ett åttasiffrigt taxeringsvärde. De första diskussionerna och planeringen började drygt 10 år dessförinnan.

Vi genomförde affären som ett köp dvs jag betalade över taxeringsvärdet men en bit under marknadsvärdet. Framförallt för att få möjlighet till skogsavdrag och räntefördelning. För egen del har jag svårt att se hur jag skulle kunna bedriva ett aktivt skogsbruk utan att skatta ihjäl mig om jag inte haft tillgång till dessa verktyg. Detta löste då förstås ut en rejäl reavinstskatt.

Jag har en bror som behöver kompenseras för skillnaden mellan vad jag betalade och marknadsvärdet. Dels fick han en summa pengar för att köpa ett hus för ca 15 år sedan när han bildade familj. Dels fick han en summa pengar efter köpet 2021 och dels kommer han att få en mindre skogsfastighet om ett par år som min mor fortfarande äger.

Men även efter kompensationerna så är det jag som "tjänar" mest på affären i reda pengar. Även om det är svårt att sätta ett värde på att få pengar när man behöver dem som bäst i stället för att vänta på ett arv i en förhoppningsvis avlägsen framtid. Brorsan är medveten om detta och det tog ett par möten innan vi kom överens om hur stor den andra klumpsumman skulle vara för att han skulle vara nöjd. Vi har en bra relation, både före och efter affären. Inga äkta hälfter har varit inblandade i diskussionerna ska tilläggas.

Finansieringen löste jag genom 2/3 banklån och 1/3 genom en revers till mina föräldrar. Reversen löper på 10 år till en ränta under bankräntan och ärvs av ett eventuellt dödsbo. Min plan och förhoppning är att förlänga reversen med ytterligare 10 år när den löper ut för att därefter betala av den. Banklånet i sin tur är mindre än 50 % av marknadsvärdet. 2021 var det inga problem att få lån. Med dagens räntor är det nog kinkigare att klara bankens levnadskalkyler.

Mina föräldrar bor kvar i huset de byggde på 80-talet som ligger i gårdscentrat. Där kommer de få bo gratis så länge de vill och orkar därefter kommer jag att flytta dit. Både de och min bror har enligt köpekontraktet livstids tillgång till husbehovsved. Brorsan har även livstids tillgång till kräftfiske för husbehov.

Goda relationer med syskon är a och o. Men samtidigt så finns det få normala människor som kan reda ut att köpa en större fastighet till marknadsvärde. Det finns oräkneliga exempel på gårdar som fördärvats för att syskon krävt millimeterrättvisa.

"Sometimes right isn't equal, sometimes equal's not fair."


Användarvisningsbild

Re: Hur lösa ut syskon när marknadsvärdet är för stort?

Hodal  
#817388 Många kloka punkter från Sjögården ovan. Vill tillägga att det för fastigheter som länge ägts inom familjen ofta är mycket låga ingångsvärden, vilket ger att en stor del av marknadsvärdet är latent skatt. Om ni gör en överlåtelse som inte medför reavinstskatt för era föräldrar (skattemässig gåva) kommer övertagaren att överta deras skattemässiga situation med en latent skatteskuld. Man brukar då räkna på det skattefria värdet, dvs dra av den latenta skatteskulden. Därmed minskar kostnaden för den som övertar fastigheten, men det uppstår då inget nytt utrymme för skogsavdrag, något som å andra sidan kanske kan kompenseras om det finns sparat utrymme för räntefördelning som övertas.

Allt detta är ekonomiska detaljer som kan göra överlåtelsen så skattemässigt gynnsam som möjligt, men det är sekundärt till de andra aspekterna. Börja med att prata med varandra, och kom ihåg att det är era föräldrar som bestämmer vad de gör med sin egendom. De gör som de vill. Om det inte tidigare har varit millimeterrättvisa i hur ni har hjälpt dem, kanske de inte tycker att det ska vara det nu heller.

Livet är inte rättvist. Inte döden heller, för den delen.

Användarvisningsbild

Re: Hur lösa ut syskon när marknadsvärdet är för stort?

Rättselarn  
#817410 Efter att ha jobbat i många år som förrättningslantmätare med en stor andel tvisteförrättningar på bordet så har jag samlat på mig en del erfarenheter. Många av dessa konfliktärenden bestod i arv och gåvor av fastigheter där man inte orkat ta tag i problemet, utan gjort det enkelt och lagfarit sina ägarandelar.
De följder jag sett är dels att fastigheten inte blivit skött på det sätt den borde med sämre avkastning och underhåll som följd.
Det andra mycket påtagliga är att syskon, som tidigare varit på god fot med varandra, med tiden blivit ovänner. Det kan i vissa fall bero på olika syn på hur fastigheten ska skötas, men väl så ofta på ingifta personer som har en helt annan syn på det inlåsta värdet som finns i fastigheten. Det finns mycket annat roligt att spendera pengar på än att ha pengarna låsta i en skogsbacke.
Bland det säkraste sättet att få till familjekonflikter är att överlåta fastigheten som gåva till syskonskaran med hembudsskyldighet. Då har man verkligen låst fast den som vill eller behöver ta sig ur delägaskapet. Då kan det bli vilka skambud som helst.
I inläggen ovan finns det många kloka tankar att ta till sig så att man inte bara skjuter problemen framför sig och bygger upp nya till en riktig konflikt.

Användarvisningsbild

Re: Hur lösa ut syskon när marknadsvärdet är för stort?

svampbob  
#817465 Kontentan av alla föregående inlägg är att det inte finns någon enkel och smärtfri lösning och att det tar år att få till en lösning.

När jag tog över gården så var det gåva med motprestation. Staten missade 6 miljoner i skatt om jag minns rätt och nu sitter jag på den Svarte Pettern.
Jag försöker nu leva enbart på inkomster från gården och skogen. Från mitt AB tar jag utdelningar och har turen att genom åren ha sparat ihop ett stort utdelningsutrymme. Jag kommer nog att klara av att bli skuldfri genom utdelningar om jag fortsätter att jobba heltid några år till.

Avatar Fallback

Re: Hur lösa ut syskon när marknadsvärdet är för stort?

aho  
#817471 Det går inte heller att sia med säkerhet om framtiden. Under de senaste 30-35 åren så har skogsmark varit en av de bästa placeringar man kunnat göra i södra Sverige sett till riskjusterad avkastning. Det är en av anledningarna till att kommande generationsskiften blir mycket svårare att göra än vad de var på slutet av 1900-talet, det går helt enkelt fler månadslöner på en hektar skog idag.

Detta kan vända och då blir det vi som sitter med skogsmark som sitter på Svarte Petter och de som cashade som är vinnarna.
Så hur man än gör kan bli nöjd eller missnöjd, det beror mer på hur man tar det.

Personligen anser jag samägande av skogsmark som en stor källa till både dålig skötsel och till osämja, har sett för många exempel på det.
Om man nu tycker att man gjorde en bra affär på bekostnad av sina syskon, då är det vettigt att åtminstone låta bli att prata om det.

Avatar Fallback

Re: Hur lösa ut syskon när marknadsvärdet är för stort?

jannee  
#817474 När jag köpte mitt föräldrahem begärde ägaren ett pris, sedan var det upp till mina mostrar och morbröder att säga ja eller nej.
Min mor var död så jag fick även samma erbjudande.
Ägaren med fru krävde även att få bo kvar på fastigheten så länge dessa behagade.
Jag var den ende som accepterade kravet och budet.
ALLT borde då vara frid och fröjd - men icke.
På sikt förlorade jag men även ägaren med fru kontakten med sina barn.
Nu är (som väl är) mina mostrar och morbröder borta - de som kände sig förfördelade.
Därefter har vi undan för undan fått väldigt bra relationer med mina kusiner.
M.a.o. förvärvet gick inte smärtsamt förbi men på sikt löstes alla relationsproblem.

Användarvisningsbild

Re: Hur lösa ut syskon när marknadsvärdet är för stort?

Ove Lindberg  
#817477 Affär är affär, det är alltid lätt att tala bakefter. Det finns även omvända förhållande, dom som inte tog risk att köpa gick vinnande ekonomiskt på sikt.

Avatar Fallback

Re: Hur lösa ut syskon när marknadsvärdet är för stort?

torpöbo  
#817541 Vilken hänsyn tas till ålder i era gerationsskiften? Är det 10 års åldersskillnad på syskon kompenseras den yngre för möjlighet att inte ha hunnit arbeta ihop samma kapital som ett äldre syskon ?
Hur ser man på tid som föräldrar lagt gratis i det ena syskonets verksamhet?

Användarvisningsbild

Re: Hur lösa ut syskon när marknadsvärdet är för stort?

Hodal  
#817546
torpöbo skrev:Vilken hänsyn tas till ålder i era gerationsskiften? Är det 10 års åldersskillnad på syskon kompenseras den yngre för möjlighet att inte ha hunnit arbeta ihop samma kapital som ett äldre syskon ?
Hur ser man på tid som föräldrar lagt gratis i det ena syskonets verksamhet?

Enligt min mening är det orimligt att ta hänsyn till ålder på barnen. Man ska utgå från fastighetens beräknade värde, som sedan nedjusteras med olika villkor för överlåtelsen - föräldrar som bor kvar, ved, jakt, fiske, latent skatt osv. Sedan tillkommer föräldrarnas mer godtyckliga prisjusteringar - de kan ju tycka att det är värt något att gården stannar i släkten, och därmed inte kräva lika mycket betalt som om Roger Akelius hade köpt, eller att den som arbetat gratis tusentals timmar med att hjälpa till på gården ska ha rabatt när den tar över. Detta är upp till föräldrarna att bestämma, även om det så klart är bra att prata om det alla tillsammans.

Det du skriver om föräldrar som jobbar gratis åt barnen kommer efter att överlåtelsen är gjord, och kan därmed inte påverka priset. Ingen vet ju hur det blir med fortsatt förmåga eller lust till arbete.

Avatar Fallback

Re: Hur lösa ut syskon när marknadsvärdet är för stort?

torpöbo  
#817547
Hodal skrev:
torpöbo skrev:Vilken hänsyn tas till ålder i era gerationsskiften? Är det 10 års åldersskillnad på syskon kompenseras den yngre för möjlighet att inte ha hunnit arbeta ihop samma kapital som ett äldre syskon ?
Hur ser man på tid som föräldrar lagt gratis i det ena syskonets verksamhet?

Enligt min mening är det orimligt att ta hänsyn till ålder på barnen. Man ska utgå från fastighetens beräknade värde, som sedan nedjusteras med olika villkor för överlåtelsen - föräldrar som bor kvar, ved, jakt, fiske, latent skatt osv. Sedan tillkommer föräldrarnas mer godtyckliga prisjusteringar - de kan ju tycka att det är värt något att gården stannar i släkten, och därmed inte kräva lika mycket betalt som om Roger Akelius hade köpt, eller att den som arbetat gratis tusentals timmar med att hjälpa till på gården ska ha rabatt när den tar över. Detta är upp till föräldrarna att bestämma, även om det så klart är bra att prata om det alla tillsammans.

Det du skriver om föräldrar som jobbar gratis åt barnen kommer efter att överlåtelsen är gjord, och kan därmed inte påverka priset. Ingen vet ju hur det blir med fortsatt förmåga eller lust till arbete.


Men om föräldern jobbat så mycket i det ena barnets verksamhet så att denne har råd att ta över fastigheten ska inte övriga syskon kompenseras? Borde inte det räknas som förskott på arv, den gratistid som föräldrar lägger i ett av 3 barns företagande?

Användarvisningsbild

Re: Hur lösa ut syskon när marknadsvärdet är för stort?

Skogz  
#817559
torpöbo skrev:
Hodal skrev:
torpöbo skrev:Vilken hänsyn tas till ålder i era gerationsskiften? Är det 10 års åldersskillnad på syskon kompenseras den yngre för möjlighet att inte ha hunnit arbeta ihop samma kapital som ett äldre syskon ?
Hur ser man på tid som föräldrar lagt gratis i det ena syskonets verksamhet?

Enligt min mening är det orimligt att ta hänsyn till ålder på barnen. Man ska utgå från fastighetens beräknade värde, som sedan nedjusteras med olika villkor för överlåtelsen - föräldrar som bor kvar, ved, jakt, fiske, latent skatt osv. Sedan tillkommer föräldrarnas mer godtyckliga prisjusteringar - de kan ju tycka att det är värt något att gården stannar i släkten, och därmed inte kräva lika mycket betalt som om Roger Akelius hade köpt, eller att den som arbetat gratis tusentals timmar med att hjälpa till på gården ska ha rabatt när den tar över. Detta är upp till föräldrarna att bestämma, även om det så klart är bra att prata om det alla tillsammans.

Det du skriver om föräldrar som jobbar gratis åt barnen kommer efter att överlåtelsen är gjord, och kan därmed inte påverka priset. Ingen vet ju hur det blir med fortsatt förmåga eller lust till arbete.


Men om föräldern jobbat så mycket i det ena barnets verksamhet så att denne har råd att ta över fastigheten ska inte övriga syskon kompenseras? Borde inte det räknas som förskott på arv, den gratistid som föräldrar lägger i ett av 3 barns företagande?

Det är väl godtyckligt.
Jag hade inte lagt någon större vikt vid indirekt monetära värden. Som upplagt för konflikt.

Fredrik Reuter
Hej Gäst! Jag heter Fredrik och driver denna sajt. Jag skulle gärna vilja tipsa dig om hur du kan få ut mer av skogsforum. Klicka på de knappar som passar dig här intill (minifönster öppnas).