Skogsfastigheter

[Skogsamatör]

fre 29 mar 2024, 08:58#838556 Hej alla

Jag är i färd med att köpa min första skogsfastighet, har fått mitt bud accepterat av säljaren men ännu inte skrivit kontrakt. Känner mig dock lite orolig att jag betalar för mycket.

Fastigheten ligger i Söderhamns kommun, 7 hektar avverkad mark med ett litet m3sk värde kvar. Runt 25. Marken är återplanterad med främst gran. Gjort professionellt av SCA. Bonitet 5,2. Ska dock bara avkasta 2,2/ha per år de närmaste 10 åren eftersom det är ungskog. Jakträtt finns.

Taxeringsvärde: 115 000

Utgångspriset 200 000, stort intresse enligt mäklare så fick lägga mig en bra bit högre än det för att få mitt bud accepterat.

Alla råd och tankar kring detta skulle verkligen uppskattas! 😀

• Läs mer om Skogsfastigheter
• Kolla in hela forumet
• Se vad som skrivs just nu

[Mellberg]

fre 29 mar 2024, 09:30#838560 Om taxeringsvärdet är korrekt, visar det ett marknadsvärde på 150.000. Finns andra värden?

[Skogsamatör]

fre 29 mar 2024, 09:36#838562 Marken ligger med närhet till en tätort, återplanterad, jakträtt. Bra tillgång till vägnät. Är det jag kan komma på. Om det räknas som ytterligare värden vet jag inte? Endast ett skifte.

Om taxeringsvärdet är korrekt, visar det ett marknadsvärde på 150.000. Finns andra värden?

[Elis76]

fre 29 mar 2024, 10:01#838566 Har Du något försäljningsprospekt Du kan dela, exempelvis en skogsbruksplan?

Usus magister est optimus

[Skogsamatör]

fre 29 mar 2024, 10:06#838567 Det är denna fastighet det gäller:

https://ludvig.se/fastigheter/vaxande-s ... m=referral

Skogsbruksplan och prospekt finns på sidan

Har Du något försäljningsprospekt Du kan dela, exempelvis en skogsbruksplan?

[jannee]

fre 29 mar 2024, 10:16#838568 Har du pengarna, är intresserad av att tillbringa en del av din fritid i skogen kan det var en hyfsad investering.
Här nere i söder hade det varit svinbilligt men runt Söderhamn har jag ingen aning.
Nu har du i alla fall kortsiktigt inga inkomster att räkna med.
Det är den eventuella framtida värdestegringen du får se fram emot.
Ser du investeringen som en ren hobby är det helt ok, men räkna krasst ekonomiskt blir det svårare att räkna hem.

[UTB]

fre 29 mar 2024, 10:18#838569 Har det inte dragit iväg alltför mycket har du gjort en bra affär... Dock är ju eventuella skogsinkomster långt borta men med lite röjning kommar ditt skifte att lugnt stiga i värde.

Tillgången till jakt är ju värd mycket om man är intresserad.

/UTB

[Skogsamatör]

fre 29 mar 2024, 10:23#838571 För min del är det ok om den ekonomiska avkastningen är en bit bort, jag har länge velat äga skog och har inget problem med att se det som en väldigt långsiktig investering. Jag vill dock inte råka betala alldeles för mycket så att den framtida avkastningen i alldeles för hög grad äts upp av inköpspriset. Därav varför jag startade träden, jag har ingen expertis när det kommer till skog tyvärr

Har du pengarna, är intresserad av att tillbringa en del av din fritid i skogen kan det var en hyfsad investering.
Här nere i söder hade det varit svinbilligt men runt Söderhamn har jag ingen aning.
Nu har du i alla fall kortsiktigt inga inkomster att räkna med.
Det är den eventuella framtida värdestegringen du får se fram emot.
Ser du investeringen som en ren hobby är det helt ok, men räkna krasst ekonomiskt blir det svårare att räkna hem.

[Skogsamatör]

fre 29 mar 2024, 10:25#838572 Budet landade på närmare 300k. För min del måste jag inte göra en "bra" affär, sålänge priset är hyfsat och går att motivera. Vilket är det jag känner att jag inte riktigt vet då jag inte ägt eller köpt skog tidigare

Har det inte dragit iväg alltför mycket har du gjort en bra affär... Dock är ju eventuella skogsinkomster långt borta men med lite röjning kommar ditt skifte att lugnt stiga i värde.

Tillgången till jakt är ju värd mycket om man är intresserad.

/UTB

[Elis76]

fre 29 mar 2024, 10:49#838575 Jag skulle säga att 300' för 6,8 ha kalmark är överpris.

Vem är säljaren?

Usus magister est optimus

[Robur Clivus]

fre 29 mar 2024, 10:58#838577

Budet landade på närmare 300k. För min del måste jag inte göra en "bra" affär, sålänge priset är hyfsat och går att motivera. Vilket är det jag känner att jag inte riktigt vet då jag inte ägt eller köpt skog tidigare

Har det inte dragit iväg alltför mycket har du gjort en bra affär... Dock är ju eventuella skogsinkomster långt borta men med lite röjning kommar ditt skifte att lugnt stiga i värde.

Tillgången till jakt är ju värd mycket om man är intresserad.

/UTB

Ett sätt att räkna lite slarvigt kan vara att titta på medelboniteten 5,2 m3sk per ha i det längre perspektivet, det är 6,8 hektar produktiv mark, det ger en årlig tillväxt på 5,2 x 6,8 = 35,36 m3sk/år över en omloppstid oräknat riskavdrag för skador, storm klåfingriga myndigheter osv.

Vet inte vilken värderingsmultipel fastigheter ligger på där men säg 425 sek/m3sk i mitt exempel.

Då "avkastar" denna fastighet 35,36 x 425 = 15 028 sek per år, då det är skog så säger vi att värdet följer inflationen 1:1 i detta exemplet och räknar inte med den.

15 028/ 300 000 = 0,05 så då kan man säga att med ovanstående resonemang och ditt bud på 300 000 sek så visar det på 5% avkastning över tid.

Det finns många sätt att räkna skogsvärdering på men detta kanske ger dig en liten känsla över nivån på ditt bud, fastigheten kommer ju avkasta betydligt mindre de närmsta 10-15 åren då du inte kommer ha den tillväxten som vi räknar med i detta fallet de åren då det är framförallt K2. Sen kommer ju röjningskostnader om några år och inga intäkter förrän ev första gallring ganska långt fram i tiden. Därför jag tycker en framtida försäljning med ökat skogsförråd kan vara vettigaste värderingen på denna typ av fastighet.

Sedan handlar det ju om mål, personlig situation och finasiering.

Räknar vi med nuvärden så är nog värderingen hög.

[Skogsamatör]

fre 29 mar 2024, 11:00#838579 Hur mycket av ett överpris? Vad vore mer rimligt enligt skulle du säga?

Vad jag förstått det som är det en lokal ortsbo som flyttat till Thailand och därför säljer sina tillgångar i Sverige.

Jag skulle säga att 300' för 6,8 ha kalmark är överpris.

Vem är säljaren?

[Skogsamatör]

fre 29 mar 2024, 11:09#838580 Tack för det utförliga svaret. Det var lite så jag räknade också från början. 5% avkastning över tid är ok för mig så länge man inte lagt allt för mycket överpris på inköpet, vilket jag tycker är det svåra att räkna på i det här fallet.

Mark i det här skedet av processen känns svår att värdera då skogsfastigheter ofta värderas i m3sk och här finns ju väldigt lite av den varan.

Men som du säger kanske det bästa är att värdera fastigheten utefter en framtida försäljning med ökat virkesförråd och då kanske 300' inte är billigt men ändå inte alldeles för dyrt? Köpet kommer finansieras kontant, inga lån.

Tack igen för det utförliga svaret.

Budet landade på närmare 300k. För min del måste jag inte göra en "bra" affär, sålänge priset är hyfsat och går att motivera. Vilket är det jag känner att jag inte riktigt vet då jag inte ägt eller köpt skog tidigare

Har det inte dragit iväg alltför mycket har du gjort en bra affär... Dock är ju eventuella skogsinkomster långt borta men med lite röjning kommar ditt skifte att lugnt stiga i värde.

Tillgången till jakt är ju värd mycket om man är intresserad.

/UTB

Ett sätt att räkna lite slarvigt kan vara att titta på medelboniteten 5,2 m3sk per ha i det längre perspektivet, det är 6,8 hektar produktiv mark, det ger en årlig tillväxt på 5,2 x 6,8 = 35,36 m3sk/år över en omloppstid oräknat riskavdrag för skador, storm klåfingriga myndigheter osv.

Vet inte vilken värderingsmultipel fastigheter ligger på där men säg 425 sek/m3sk i mitt exempel.

Då "avkastar" denna fastighet 35,36 x 425 = 15 028 sek per år, då det är skog så säger vi att värdet följer inflationen 1:1 i detta exemplet och räknar inte med den.

15 028/ 300 000 = 0,05 så då kan man säga att med ovanstående resonemang och ditt bud på 300 000 sek så visar det på 5% avkastning över tid.

Det finns många sätt att räkna skogsvärdering på men detta kanske ger dig en liten känsla över nivån på ditt bud, fastigheten kommer ju avkasta betydligt mindre de närmsta 10-15 åren då du inte kommer ha den tillväxten som vi räknar med i detta fallet de åren då det är framförallt K2. Sen kommer ju röjningskostnader om några år och inga intäkter förrän ev första gallring ganska långt fram i tiden. Därför jag tycker en framtida försäljning med ökat skogsförråd kan vara vettigaste värderingen på denna typ av fastighet.

Sedan handlar det ju om mål, personlig situation och finasiering.

Räknar vi med nuvärden så är nog värderingen hög.

[Elis76]

fre 29 mar 2024, 11:31#838585

Hur mycket av ett överpris? Vad vore mer rimligt enligt skulle du säga?

Vad jag förstått det som är det en lokal ortsbo som flyttat till Thailand och därför säljer sina tillgångar i Sverige.

En gammal tumregel är att avkastningsvärdet för en skogsfastighet korrelerar med den 10-åriga obligationsräntan.

Usus magister est optimus

[Skogsamatör]

fre 29 mar 2024, 13:34#838598 Hade du velat visa ett räkneexempel? 10 åringen ligger ju på ca 2,4% om jag minns rätt.

Hur mycket av ett överpris? Vad vore mer rimligt enligt skulle du säga?

Vad jag förstått det som är det en lokal ortsbo som flyttat till Thailand och därför säljer sina tillgångar i Sverige.

En gammal tumregel är att avkastningsvärdet för en skogsfastighet korrelerar med den 10-åriga obligationsräntan.