Att tänka på vid skogsköp

 Svara  110 inlägg  99682 visningar  37 följer
Avatar Fallback

Att tänka på vid skogsköp

 
#40979 Att tänka på vid skogsköp.

Om man är intresserad av att köpa en skogsfastighet så kommer man ju till den avgörande frågan, vad ska man betala för fastigheten?
Helt enkelt göra en korrekt värdering. Detta är tyvärr svårt eftersom alla fastigheter är unika.
Dock finns det några saker man kan göra för att få en vägledning om fastighetens värde.

1. Kontrollera hos LRF konsult Skog vad det genomsnittliga priset per m3 skog är i ditt område.
http://www.konsult.lrf.se/press/pressme ... kspriserna

2. Vad har grannarna betalt för skogen. ATL Bonus har en betaltjänst för denna databas.
"En unik databas över årets alla sålda fastigheter inom jord- och skogbruket i hela Sverige.
Sök i ditt län eller kommun. Vem sålde och vem köpte? Vad blev priset? "
http://www.atl.nu/bonus/index.jsp?category=292

3. Prata med flera skogsbolag som kan hjälpa dig med värderingen. Tyvärr kan man lätt gå vilse i alla detaljer, men säg att du vill ha en siffra,
vad är fastigheten värd och vad har den för framtidspotential?

4. För att underlätta värderingen och att jämföra olika uppköpares bud så begär av säljaren en ny skogsbruksplan och en PC-skogfil på fastigheten.
Man kan ju göra på olika sätt i kontakterna med uppköparna, antingen avsätta tid för att vandra runt i fastigheten med uppköparen och på så sätt få ett underlag för värdering.
4.1 Fördelen är att uppköparen har sett fastigheten och kan göra sig en egen bedömning (och förhoppningsvis mera korrekt) och att man har skapat en relation till uppköparen.
Nackdelen är att uppköparnas värderingar kommer att skiljas åt lite vilket inte är så bra. Man kan hamna i resonemang som "Vi" håller ner värderingen lite så att du inte blir besviken till skillnad från våra konkurrenter som bara kommer med glädjekalkyler.
4.2 Eller så kan man bara skicka PC-skog-filen till uppköparna och säga att alla har exakt samma underlag och att den med högsta priset vinner.
Fördelen med detta är att man inte känner sig lika bunden till någon uppköpare.
Nackdelen är ju att verkligheten och PC-skogfilen kan skiljas åt.
4.3 Man kan ju givetvis båda vandra runt och ge PC-skogfiler till uppköparna.

5. Prata med banken, de har ofta speciella rådgivare för skogsköp.

6. Prata med din revisor, hur kommer denna affär påverka dig skattemässigt?

7. Hur kommer ditt nyförvärv att påverka olika scenarior med eget kapital, lån och avverkningar när man tittar framåt i tiden.
Plan33 kan vara till en hjälp.
http://www-sekon.slu.se/~ekv/

8. Kan man få extra inkomster från skogsköpet i form av t.ex. vindkraft, tomtavstyckning, grustag, jakt och fiske, reklamskylt vid stor väg mm.

9. Hur mycket kan du själv arbeta med din skog, och vilka maskininvesteringar krävs?
9.1 Kan du i någon form förädla råvaran från skogen?

10. Sist men inte minst så kommer känslan in, vad är det värt för dig att kunna vandra runt i en egen skog?
Få saker är mer rogivande och avstressande än att vandra i skog. Att ömt vårda sin skog och se den växa har ett stort värde för många skogsägare.
Senast redigerad av Zalman fre 26 dec 2008, 19:51, redigerad totalt 3 gånger.

   TS
Användarvisningsbild
 
#41180 Många är intresserade av att köpa skog med div frågor däromkring.
Moderatorsidan har med anledning av detta, valt att tillfråga och klistra Zalmans inlaga som "refferensartikel" dit köparen/forum-medlemmen kan vända sig "direkt" för att få grundläggande tips inför köpet.

Tråden är givetvis öppen även för alla ni andra som vill bidra till att utveckla ämnet,,,,,

Mvh//

Avatar Fallback

Re: Att tänka på vid skogsköp

 
#43445 En liten detalj är nog tillgång av eget kapital, det är i dagsläget svårt att finnansiera ett köp av fastighet till marknadsvärde med bara lånade pengar. Jag har gjort några avkastningsvärderingar på skogsfastigheter och även om man räknar med räntor runt 2,5% hamnar man på värden som ligger ca 30% under marknadsvärdet för skog och skogsmark. Vi får väll se om krisen justerar ner priserna något.

Avatar Fallback

Re:

 
#45555 Det jag har svårt för vid skogsköp är att korrekt värdera en fastighets olika huggningsklasser.
Om statistik från LRF-konsult säger att skogen i regionen kostar 350kr m3 i snitt så är ju en enskild fastighet oftast
snedfördelad åldersmässigt.

Min gissning:
Kalmark
K1, -5000kr/ha
K2, 200kr/m3
Röjningsskog
R1, 200kr/m3
R2, 200kr/m3
Gallringsskog
G1, 300kr/m3
G2, 300kr/m3
Föryngrings avverkningsskog
S1, 400kr/m3
S2, 400kr/m3
S3, 400kr/m3
Lågproducerande skog
E1, 300kr/m3
E2, 300kr/m3
E3, 300kr/m3
Överstånd/Skikt, 400kr/m3

Kommentarer?

Om man jämför två fastigheter där enda skillnaden är att den ena har 10% bättre bonitet, ska man då betala 10% mer för den fastigheten?

Kan man omvandla myr impediment till produktiv skogsmark genom att plantera björk?

   TS
Avatar Fallback

Re: Att tänka på vid skogsköp

 
#47674 Räkna ut ett värde är inte så svårt. Om jag skulle sälja min fastighet på öppna markanden skulle jag ju räkna ett rent slaktvärde på huggningsklasserna enligt den uppställningen du hade där med gällande prislistor eller rotpostpriser. Sen tillkommer ju ett kalmarksvärdet minus planteringskostnader, det skulle jag också vilja ha betalt för.

Även kapitaliserade intäkter från jakt, grus, fiske, vindläge är ju i ropet, exploatering, sjöläge, avstyckningsbara tomter, utbud av andra fastigheter måste tas i beaktan. Boende och i så fall närhet till stad och vilken kan ju påverka även den hur mycket mer du kan lägga på skogen för att få själva boendet.

Detta är vad som fastigheten är värd men .............

Hur man än räknar så tror jag att det i 90% av fallen är de 2 grannfastigheternas plånbok som styr priset. Det är inte många gånger rågångsgrannen är till salu i ens livstid.

Alla har det inte så bra som norrlänningarna som kan rita in ett område och gå till Svea med mössan i hand.

Avatar Fallback

Re: Att tänka på vid skogsköp

 
#47682
Z:a skrev:Räkna ut ett värde är inte så svårt. Om jag skulle sälja min fastighet på öppna markanden skulle jag ju räkna ett rent slaktvärde på huggningsklasserna enligt den uppställningen du hade där med gällande prislistor eller rotpostpriser. Sen tillkommer ju ett kalmarksvärdet minus planteringskostnader, det skulle jag också vilja ha betalt för.

Även kapitaliserade intäkter från jakt, grus, fiske, vindläge är ju i ropet, exploatering, sjöläge, avstyckningsbara tomter, utbud av andra fastigheter måste tas i beaktan. Boende och i så fall närhet till stad och vilken kan ju påverka även den hur mycket mer du kan lägga på skogen för att få själva boendet.

Detta är vad som fastigheten är värd men .............

Hur man än räknar så tror jag att det i 90% av fallen är de 2 grannfastigheternas plånbok som styr priset. Det är inte många gånger rågångsgrannen är till salu i ens livstid.

Alla har det inte så bra som norrlänningarna som kan rita in ett område och gå till Svea med mössan i hand.


Om du köper ett skifte i Norrland så kan du också få erbjudande om att köpa ett skifte från Svea Skog. Du skall vara medveten om att Svea Skog säljer till marknadsvärde. Skiftena är oftast hårt avverkade.

Användarvisningsbild

Re: Att tänka på vid skogsköp

 
#47693
Jasi skrev:
Z:a skrev:
Alla har det inte så bra som norrlänningarna som kan rita in ett område och gå till Svea med mössan i hand.


Om du köper ett skifte i Norrland så kan du också få erbjudande om att köpa ett skifte från Svea Skog. Du skall vara medveten om att Svea Skog säljer till marknadsvärde. Skiftena är oftast hårt avverkade.


Inte nog med det,,,,

Man tar enbart "måttlig hänsyn" till arrondering för köparens del, och dessutom brukar det ingå stora mängder impediment + röjning.
Fö verkar man inte bry sig speciellt mycket om "önskad arealstorlek" heller, utan söker man på 50-100 så kan man lika gärna få erbj på + 200.

Allt (som påpekat), till dagsaktuella marknadspriser.

Avatar Fallback

Re: Att tänka på vid skogsköp

 
#47720 Det är väll ungefär som jag skrev då, skulle jag gå till grannen kommer troligtvis inte dagens marknadsvärde räcka till för att jag ska få köpa.

Om de är hårt huggna (väl gallrade) eller mycket röjningskog så antar jag att prisnivån är därefter.

Avatar Fallback

Re: Att tänka på vid skogsköp

 
#78672 En kommentar till Zalmans prismodell (som det ligger något i) är att grunden för prissättning ofta är en markvärdesanalys. Man tar beståndet, en avdelning i taget, och nuvärdesberäknar en komplett omloppstid. Sedan multiplicerar man med en evighetsfaktor som blir lägre ju längre omloppstiden är. Sedan summerar man alla sina avdelningar. På detta sätt får man fram ett markvärde som kan jämföras med andra beräkningar på andra fastigheter på ett rättvisande sätt. Marknadspriset skiljer sig från markvärdet. Markvärdet påverkas framför allt av skogens omloppstid och av hur hög kalkylräntan är.

Man skall inte glömma jaktvärden, försäkringskostander, bidrag från eventuella allmäningsskogar, mm i denna kalkyl.

Beståndsmetoden är en mer komplex beräkning
http://www.lantmateriet.se/templates/LM ... px?id=3509

Avatar Fallback

Re: Att tänka på vid skogsköp

 Firar 10 år som aktiv medlem på skogsforum! 
#78693 F.o.m årsskiftet är det samma modell för hela landet avs Sveas försäljningar. Det hade varit intressant med en oberoende granskning av Sveas underhandsförsäljning i Norrland.

/Nisse

Avatar Fallback

Re: Att tänka på vid skogsköp

 
#78778
nisse skrev:F.o.m årsskiftet är det samma modell för hela landet avs Sveas försäljningar. Det hade varit intressant med en oberoende granskning av Sveas underhandsförsäljning i Norrland.

/Nisse


Hur menar du med granskningen?

Avatar Fallback

Re: Att tänka på vid skogsköp

 
#83364 Hej!
Lite funderingar och tankar om att köpa skogsfastigheter:
Titta inte bara efter fastigheter med stor andel slutavverkningsbar skog. Oftast blir priset man betalar högre än vad man får betalt vid avverkningen. Är du dessutom ovan skogsägare är det lätt att bli utnytjad av slipade virkesköpare. Sen står du där med ett kalhygge som ska markberedas och planteras, vilket dessutom kostar en del. Du får heller inte låna så mycket från banken vid köp av fastighet med stor andel avverkningsbar skog.
Nej, det är kanske bättre att köpa en fastighet med yngre skog, relativt lågt virkesförråd och god tillväxt. Den blir ju bara bättre med tiden om den sköts på rätt sätt. Det är ju virkesförrådet man betalar för. Vill du senare sälja fastigheten för att få ut pengar, har du ett hyggligt virkesförråd + den förmodade prisuppgången på fastigheten till din fördel. Det blir bättre än att spara pengar på banken eller en halvtaskig pensionsförsäkring.

Avatar Fallback

Re: Att tänka på vid skogsköp

 Firar 10 år som aktiv medlem på skogsforum! 
#83377 Köp skog med mycket nygjord förstagallring.

Avatar Fallback

Re: Att tänka på vid skogsköp

 
#83839 Hej

Hur brukar värdet vara mellan en fastighet med mycket föryngringsaverkning och samma fastighet där averkningen är gjurd? Tjänar säljaren mer på att avverka först och sen sälja fastigheten eller blir värdet på fastigheten inkl virke större med skogen kvar vid försäljningen?

Avatar Fallback

Re: Att tänka på vid skogsköp

 
#83840 skogsfastigheter betalas efter hur stort virkesförrådet är,i de flesta fall lönar det sig nog bäst att inte avverka före en
försäljning, stora kalmarker lockar inte köpare

Fredrik Reuter
Hej Gäst! Jag heter Fredrik och driver denna sajt. Jag skulle gärna vilja tipsa dig om hur du kan få ut mer av skogsforum. Klicka på de knappar som passar dig här intill (minifönster öppnas).
Liknande Trådar
TitelStatistikSenaste svaret
Råd vid skogsköp. av Kalle von Kula - tor 27 mar 2014, 18:10
i Skogsfastigheter

12
15 svar
7978 läst
av Kalle von Kula     
ons 02 apr 2014, 02:12
Ev skogsköp av Mojjen88 - ons 24 sep 2014, 20:35
i Skogsfastigheter
5 svar
2668 läst
av stektlök     
fre 26 sep 2014, 20:22
SKOGSKÖP av Tall - tor 22 sep 2011, 18:15
i Skogsfastigheter
4 svar
2200 läst
av Uvskogen     
fre 23 sep 2011, 20:32
Danske banks råd vid skogsköp av Niking - tor 08 sep 2016, 23:47
i Skogsfastigheter
3 svar
997 läst
av erm     
sön 11 sep 2016, 11:04
Mitt första skogsköp av storån - tis 12 maj 2015, 06:17
i Skogsekonomi
8 svar
3817 läst
av storån     
fre 15 maj 2015, 12:32
Farma
Annonser