Skogsfastigheter

Räkna och jämföra skogsfastigheter inför köp

40 inlägg 6232 visningar 11 följer Svara, dela mm...   
Användarvisningsbild

Räkna och jämföra skogsfastigheter inför köp

Bammen  
#528410 Kanske är det någon form av medelålderskris men har funderat mer och mer på och lockas av tanken att köpa skog. Antingen "bara" skog, skog med enklare byggnader som även funkar som sommarstuga eller kanske till och med sälja villan och flytta med familjen en bit längre ut från stan och bo permanent på skogsfastighet.

Oavsett vilket försöker jag lära mig om ekonomin kring skogsägande och framförallt hur man ska tänka ekonomiskt på kort och medellång sikt (upp till 10 år, dvs en skogsbruksplansperiod) vid ett köp. Har sökt, googlat och läst men blir inte riktigt klok på hur man ska tänka.

Ett exempel;

Skogsfastighet med 33 ha produktiv skogsmark
Bonitet 8,2
168 m3sk tillväxt i snitt närmaste 10 åren
3317 m3sk avverkning under perioden (S1+S2 skog)
369 m3sk gallring

Tittar jag i Holmens aktuella prislista för timmer (avverkningsuppdrag) så får man ungefär 800 kr / m3to för barr klass 1 och drygt 600 kr för klass 2. Samma lista ger ungefär 360 kr/m3fub för bränsle- massaved.

Hur rätt eller fel blir det då att räkna såhär;

3317 m3sk slutavverkning ger 3317*0,68=2256 m3to * 800kr= 1 804 800 kr i bruttoinkomst om allt är klass 1. Säg att man har en del klass 2 så man hamnar kanske på 1,7 miljoner till slut. Skall man från detta dra ca 85 kr/m3 i avverkningskostnad eller är det det som menas med avverkningsuppdrag, att själva arbetet ingår? Tillkommer givetvis kostnad för markberedning och plantering av den areal man slutavverkar.

För gallringen skulle det bli;

369*0,83*360= 110 000:-

Rätta mig gärna och utbilda mig i hur man ska tänka! :geek: :roll: :?:



   TS
Användarvisningsbild

Re: Räkna och jämföra skogsfastigheter inför köp

Rohdin  
#528416 Till och börja med ger en slutavverkning 30-75%timmer andel beroende på en rad olika faktorer +5-15%klen/kubb.

Avverkning kostnaden kan variera lika mycket den. 75-140kr/fub inga konstigheter. Vid slutavverkning och snarare 130-220 i gallring.

Transportavdrag är inte o glömma ta med heller.

Räkna med i dagens marknad att köpa skog och räkna med att du i din livsstil får "vinst". Är väldigt ovanligt.

Och 10år är kort räknat.

Glöm inte bort kostnaderna som följer slutavverkning. Skatt kan slå väldigt hårt om man inte har tänkt / gjort rätt mer än några kronor hit eller ditt /m3fub.

I ditt exempel fastigheten hugger du även bort mer än tillväxten vilket kommer resultera i negativ värde på längre sikt.

Och en gallring ska vårda skogen inte ge pengar det är en bonus. Var försiktig med t.ex fastpris på gallring focuset skall i mina ögonon ligga på kvar varande skog inte kortsiktig vinst.
Senast redigerad av Rohdin lör 13 okt 2018, 19:35, redigerad totalt 1 gång.

Användarvisningsbild

Re: Räkna och jämföra skogsfastigheter inför köp

Bammen  
#528418 Tack! Nej, tanken är inte alls att gå med vinst totalt sett utan mer för att se hur mycket intäkter man kan räkna med vid avverkning och hur mycket man då hypotetiskt kan amortera under de första 10 åren och som en effekt av detta hur mycket lån man skulle ha kvar efter 10 år.

Med de förutsättningar jag anger, hur skulle du göra kalkylen? Skulle vara intresserad av ett nyckeltal så man enkelt kan göra en kalkyl över skogsbruket på en fastighet. Det vore ju utmärkt om man t.ex. kunde säga netto 500 kr/m3sk vid slutavverkning och kanske 100kr/m3sk vid gallring. Självklart förstår jag ju att det beror på väldigt många saker men en grov uppskattning måste ju ändå gå att göra?

   TS
Användarvisningsbild

Re: Räkna och jämföra skogsfastigheter inför köp

Rohdin  
#528419 "Hur långt är ett snöre".

Beror på så sjukt många faktorer finns en anledning "skogsekonomer/rådgivare" finns.

Är som att säga hur mycket ett hus är värt utan att se hur huset ser ut vart huset ligger och hur den lokala marknaden är.

Men säg slutavverkning bör väl i Mellansverige ge 380-500kr/fub - markberedning o plantering. Men som tidigare sagt, skatten kan göra många 10 000kr i vinst / förlust utan problem och det påverkas av allt annat i din privatekonomi. Sen finns det slutavverkning som ger mindre och några få som ger mycket mer.

Första gallring var nöjd om det går med plus netto speciellt om det inte är väl röjt tidigare.

Andra gallring/tredje gallring beror helt på hur skogen ser ut precis som slutavverkning. Men ger väl kanske i snitt 100kr/fub kanske men finns andra gallring som ger negativ netto och vissa som ger mot slutavverkning netto.

Användarvisningsbild

Re: Räkna och jämföra skogsfastigheter inför köp

Bammen  
#528420 Nej, jämförelsen med snöret är relevant, det förstår jag, därav att jag skrev "Självklart förstår jag ju att det beror på väldigt många saker".

Kanske tänker jag fel... är det rimligare att titta på tillväxten per år och multiplicera med en siffra för att få fram en avkastning per år över längre sikt som man kan ta med i sin privatekonomiska kalkyl?

Räknas Södra Närke / Östergötland / Norra Småland som mellansverige? Det är nämligen där jag tittar i första hand. Har förstått att det finns sk prisdiken? Är det Värmland med omnejd man menar då?

   TS
Användarvisningsbild

Re: Räkna och jämföra skogsfastigheter inför köp

Ängagärdet  
#528423 Vid mitt fastighetsköp avverkade vi 4000m3fub. Södras inspektor räknade fel på en halv miljon i kalkylen mot verkligt resultat. Antingen är han korkad eller hade han en dålig dag.
Så det är tydligen inte lätt....

Användarvisningsbild

Re: Räkna och jämföra skogsfastigheter inför köp

Bammen  
#528424 Det jag är ute efter är väl snarast om det är ekonomiskt ren idioti att ens överväga en skogsfastighet idag eller om man åtminstone kan nå plus- minus noll ekonomiskt och istället se det som en investering i mjuka värden. En permanentbostad med skog och därtill hörande ekonomibyggnader där man t.ex. kan vinterförvara sin husvagn och kanske tom få in några till och ta betalt för istället för att betala några tusenlappar för förvaring hos någon annan. Möjligheten för ungarna att köra cross på den egna inägan. Att kunna skjuta lerduvor och jaga på egen mark utanför bostaden. Kanske finns egen fiskerätt och möjlighet till roddbåt i någon liten sjö. Ta ett löppass på grusvägen i skogen istället för att springa på vältrafikerade gång- och cykelvägar i stan. Osv... Detta är ju vad jag egentligen är ute efter men kanske inte om det i slutändan visar sig kosta 50 000:- netto om året i förlust på hela spektaklet jämfört med att bo kvar i villan och betala för allt det man har gratis på en egen gård med mark.

   TS
Användarvisningsbild

Re: Räkna och jämföra skogsfastigheter inför köp

Bammen  
#528425
Ängagärdet skrev:Vid mitt fastighetsköp avverkade vi 4000m3fub. Södras inspektor räknade fel på en halv miljon i kalkylen mot verkligt resultat. Antingen är han korkad eller hade han en dålig dag.
Så det är tydligen inte lätt....


Blev facit plus eller minus 500 000:- jämfört med kalkylen? :shock:

   TS
Avatar Fallback

Re: Räkna och jämföra skogsfastigheter inför köp

jannee  
#528427 Man förvärvar en skogsfastighet for att fortsättningsvis förvalta den för nästa generations bästa.
Man ska nog inte förvänta sig någon direkt lysande sysselsättning om man ska räkna krasst ekonomiskt.
Det är exakt som Bammen är inne på.
Det är helt enkelt ett sätt att leva på.
Man är många gånger verkligen privilegierad på sådant som många dyrt får betala för.
Jakt, fiske, naturen inpå knuten, fri att göra vad man vill (ingen som har full kontroll på vad man hittar på :grin: )
En (skogs)bonde lever fattigt men dör oftast rik.

Avatar Fallback

Re: Räkna och jämföra skogsfastigheter inför köp

Vilsten  
#528443 Generellt är lönsamheten rätt god, speciellt om man räknar med värde ökning. Men kassaflödet kan vara mycket problematiskt på mindre fastigheter.

Slutligen, 10 år är mer att anse som kort sikt än medellång.

Om man värderar skog enligt avkastning så borde mark priser ligga strax under 300kr/m3 och 30 000kr/ha. Är i alla fall tumregler som jag har hört nämnas. Men lycka till att hitta någon som säljer till dem pengarna.

Användarvisningsbild

Re: Räkna och jämföra skogsfastigheter inför köp

Ängagärdet  
#528446
Bammen skrev:
Ängagärdet skrev:Vid mitt fastighetsköp avverkade vi 4000m3fub. Södras inspektor räknade fel på en halv miljon i kalkylen mot verkligt resultat. Antingen är han korkad eller hade han en dålig dag.
Så det är tydligen inte lätt....


Blev facit plus eller minus 500 000:- jämfört med kalkylen? :shock:

Minus :evil:

Användarvisningsbild

Re: Räkna och jämföra skogsfastigheter inför köp

Bammen  
#528490
Rohdin skrev:Till och börja med ger en slutavverkning 30-75%timmer andel beroende på en rad olika faktorer +5-15%klen/kubb.


Läste ditt inlägg igen och är det inte detta man tar med i beräkningen när man gör om m3sk till m3to enligt omvandlingstabell;

https://www.skogssverige.se/omvandlare

och som jag har med i min räkneövning?

   TS
Användarvisningsbild

Re: Räkna och jämföra skogsfastigheter inför köp

Bammen  
#528492 Hittade denna gamla tråd;

haggloader - värde på 151,1 hektar

där signaturen haggloader skriver;

"Femårs låneräntan är idag ca 3,3%. Det medför att om skogen växer med 3,5*110,6ha=ger en tillväxt på ca 387m3 per år. 387m3*0,83=321m3fub. 321*400kr=128400kr i årlig tillväxt.
Med en låneränta på 3,3% kan skogen bära ett lån på 3.890.909kr de fem första åren."


Detta tycker jag är väldigt kärnfullt och handfast att åtminstone ytligt värdera och jämföra olika fastigheter samt göra lite beräkningar för min eventuella framtida privatekonomi. Frågan blir ju dock om det är ett vedertaget sätt att räkna på?

   TS
Användarvisningsbild

Re: Räkna och jämföra skogsfastigheter inför köp

Vedproducent  
#528500
Bammen skrev:Hittade denna gamla tråd;

haggloader - värde på 151,1 hektar

där signaturen haggloader skriver;

"Femårs låneräntan är idag ca 3,3%. Det medför att om skogen växer med 3,5*110,6ha=ger en tillväxt på ca 387m3 per år. 387m3*0,83=321m3fub. 321*400kr=128400kr i årlig tillväxt.
Med en låneränta på 3,3% kan skogen bära ett lån på 3.890.909kr de fem första åren."


Detta tycker jag är väldigt kärnfullt och handfast att åtminstone ytligt värdera och jämföra olika fastigheter samt göra lite beräkningar för min eventuella framtida privatekonomi. Frågan blir ju dock om det är ett vedertaget sätt att räkna på?
Jo men hela tillväxtvolymen hamnar ju på allt i från plantskog till slutavverkning. Sen har du ju mycket andra kostnader. En avkastning i södra Sverige om du avverkar tillväxten ligger nog runt 1200 kr möjligen 1500 kr hektaret om allt är riktigt bra. Men då har du kanske en tillväxt runt 7 m3 sk/hektar. Alltså det dubbla mot ditt exempel. Så det jag anser är fel i ditt exempel är priset 400 kr m3 fub i tillväxt. Du är inte i närheten av det om det är en fastighet med jämn åldersfördelning och alla övriga kostnader som ska ingå.

En känd skribent här på forumet som förespråkar världens bästa skogsbruk (Lubeckmodellen) Där har dom en avkastning tex 100 euro hektar/år.

Användarvisningsbild

Re: Räkna och jämföra skogsfastigheter inför köp

Rohdin  
#528558
Bammen skrev:
Rohdin skrev:Till och börja med ger en slutavverkning 30-75%timmer andel beroende på en rad olika faktorer +5-15%klen/kubb.


Läste ditt inlägg igen och är det inte detta man tar med i beräkningen när man gör om m3sk till m3to enligt omvandlingstabell;

https://www.skogssverige.se/omvandlare

och som jag har med i min räkneövning?


Omvandlingstalet ändrar endast från skogskubik till topmättvolym. Har inget alls med timmer andelen att göra.

Timmerandel slutavverkning
Tidigare tråd om timmerandel

Fredrik Reuter
Hej Gäst! Jag heter Fredrik och driver denna sajt. Jag skulle gärna vilja tipsa dig om hur du kan få ut mer av skogsforum. Klicka på de knappar som passar dig här intill (minifönster öppnas).