Skogsfastigheter

Alternativt Skogsförvärv

9 inlägg 2695 visningar 3 följer Svara, dela mm...   
Användarvisningsbild

Alternativt Skogsförvärv

Skogstokig_  
#499756 Hej!

Detta blir faktiskt mitt första inlägg på denna sida.. För övrigt så verkar alla väldigt vettiga och det är en bra stämning och respekt, vilket är udda i dagens internetforumvärld.

Jag har funderingar på att bli skogsägare själv då jag alltid gillat naturen men också sunt risktagande i investeringar. Jag har också tiden på min sida då jag är 24 år och har en fast anställning.

Min idé för att få lite hävstång är följande:

- Köpa en mindre skogsfastighet på omkring 10ha med ett virkesförråd på omkring 1800-2300m3sk (Mellersta eller södra sverige)
- 70-80% av skogen ska gärna vara i slutavverkningsskedet
- Jag köper fastigheten med hjälp av banken och lägger in kontantinsatsen själv.
- Avverkar den skog som är i rätt ålder (70-80% av virkesförrådet)
- Planterar nytt
- Med nettot som blir över efter virkesförsäljningen amorterar jag 40% av lånet (gör banken nöjd och lånet amorteringsfritt)
- Resterande lägger jag in som kontantinsats i en större skogsfastighet

På så sätt har jag köpt 2 skogsfastigheter men bara behövt gå in med kontantinsats på en.

I denna väldigt romantiserade idé så är jag medveten om att det kommer såklart uppstå problem, men min fråga till er i forumet; är det genomförbart? Har någon tänkt eller gjort något liknande? Slutligen, kan man förbättra denna idé ytterligare?

Trevlig helg!

Mvh/ Skogstokig_



   TS
Ta hjälp av Nordeas skogsspecialister, vi finns på sju platser i landet.
Användarvisningsbild

Re: Alternativt Skogsförvärv

Torbjörn Johnsen  
#499758 Välkommen att skriva här på Skogsforum @Skogstokig_ Trevligt!
Det låter som en intressant idé du tar upp. Enda kruxet kan ju vara att ett köp (an fastighet nr 2) måste betalas med skattade pengar vilket innebär att de pengar du får från avverkningen av fastighet nr 1 måste beskattas först eller tas ut med hjälp av skogsavdrag. Frågan är väl då om skogsavdraget räcker till? Men det finns nog de här som kan räkna på det. Har du en hint om ungefärligt inköpspris? Det skulle säkert underlätta den fortsatta diskussionen. Lycka till!

Användarvisningsbild

Re: Alternativt Skogsförvärv

Skogstokig_  
#499764 Hej Torbjörn,

Tack för snabbt svar och välkomnande!

Ja, du har rätt. För förvärv kan man väl få skogsbidrag på 50% av köpeskillingen? Det finns inget sett att helt eller delvis komma undan skatten? Gällande pris så tänker jag runt miljonen.

Tacksam för fler svar och diskussion! :)

   TS
Användarvisningsbild

Re: Alternativt Skogsförvärv

Andreas99  
#499766 Nästa krux är ju att priset på första fastigheten normalt är högre än värdet på all skog nerhuggen. Så du köper en fastighet för 600-650kr/ m3sk och får 500kr/m3sk för det ner hugget. Hur du då ska lyckas betala ner banklånet och få pengar till en ny kontantinsatts får jag inte ihop.

Användarvisningsbild

Re: Alternativt Skogsförvärv

Torbjörn Johnsen  
#499786 Jag har funderat lite mer om det här men har inte 100% koll så någon som har det får gärna bidra:

1.
Jag tror inte att det finns ett amorteringstvång när du köper en näringsfastighet. Det gäller nog bara bostäder. Däremot får du ev betala högre ränta för ett näringslån jmf med ett bolån. Banken kan ju ha egna krav i o f s?

2.
Ett räknexempel (använder Andreas99s siffror):

Köp 10 ha.
250 m3sk/ha = 2500 m3sk = 1 625 000 kr

Ger skogsavdragsutrymme 50% (förutsatt att allt är skogsbruksvärde) = 812 500 kr

Du avverkar 2000 m3sk och får 500 kr/m3sk = 1000 000 kr
50% av avverkningslikviden får kvittas mot skogsavdrag = 500 000 kr. (312 500 kr finns kvar i skogsavdragsutrymme)

Resterande 500 000 kr av avverkningslikviden får du hantera på annat sätt så att de inte ramlar ut till (hög) beskattning: Skogskonto(?), räntefördelning med 30% skatt, 25% avsätts till periodiseringsfond... Alla avdrag (utom räntefördelningen) innebär att man skjuter upp beskattningen. Den kommer om inte förr tillbaka den dagen du säljer fastigheten.

Om du köper fastigheten. Finansierar räntorna med "småavverkningar" och väntar tills du kommer åt ett grannskifte så kan det bli ett bättre läge. Om det räknas som ett "rationaliseringsförvärv" så tror jag att du får använda hela avverkningslikviden mot skogsavdraget. Det kan ju vara smart i så fall. Eller tänker jag fel?

Användarvisningsbild

Re: Alternativt Skogsförvärv

Mellberg  
#499844 Börja med så stor fastighet som möjligt. Helt avgörande är hur du kan finansiera köpet, eget kapital, låna av föräldrar och naturligtvis banklån. Titta på objekt med virkesförråd 50 - 100 m3sk/ha i genomsnitt, lägre kan också var av intresse.

Räkna med underskott under många år. Så en dag har du ett stort ackumulerat underskott som du kan avverka fram skattefritt, då kanske du köper nästa fastighet.

Räkna med likviditetsproblem, tänk på att räntekostnaderna kan vara fördubblade bara på några år

Avatar Fallback

Re: Alternativt Skogsförvärv

busholle  Firar 10 år som aktiv medlem på skogsforum! 
#499861 Torbjörn ja du missar en sak. Banken kan gå med på amoteringsfrihet om skuldbördan är acceptabel och säkerheten för lånet är trygg. Slutavverkar man fastigheten utan att amortera på lånet så är man knappast längre kompis med banken och ligger således inte speciellt bra till för nya lån.

I detta fallet håller jag med Mellberg, köp en fastighet som har ungskog med en så stor areal man har råd med. Den skogen har en tillväxt som är avsevärt högre än räntan.

Användarvisningsbild

Re: Alternativt Skogsförvärv

Skogstokig_  
#500153 Stort tack för alla svar! Då lutar det nog åt att köpa ungskog som nämndes ovan. Men hur mycket, procentuellt sätt, amorterar ni varje år på ert skogslån?

   TS
Avatar Fallback

Re: Alternativt Skogsförvärv

busholle  Firar 10 år som aktiv medlem på skogsforum! 
#500220 Inget regelbundet. Har stoppat in belopp vid något tillfälle när det funnits virkeslikvider eller annat överskott. Annars har det varit amorteringsfritt sedan -06. Får väl säga att jag är hyffsat lågt skuldsatt med 1,7 i lån på 2,6 i taxeringsvärde.

Fredrik Reuter
Hej Gäst! Jag heter Fredrik och driver denna sajt. Jag skulle gärna vilja tipsa dig om hur du kan få ut mer av skogsforum. Klicka på de knappar som passar dig här intill (minifönster öppnas).