mån 27 okt 2014, 20:27#295819Hej, till att börja med tack för ett grymt forum. Här kan man som nybörjare verkligen lära sig mycket om skogsbruk.
Nu till mina frågor. Är spekulant på skog då jag tror det kan vara en bra investering på lång sikt. Eftersom jag är ekonom i botten vill jag förstås göra en rejäl kalkyl innan köp så att man vet att man klarar av det löpande.
Fastigheten i fråga ligger i södra sverige, är ca 85 ha produktiv skogsmark med ca 11000m3sk i förråd(drygt hälften tall, 25% gran och resten löv). Bonitet 6,4 m3sk/ha och årliga tillväxten för 10 år framåt ligger på ca 380 m3sk/år. Åldersfördelningen är relativt jämn.
Min första fråga - varför ligger tillväxten bara på ca 4,5 m3sk/ha men boniteten anges till 6,4?Trodde man kunde ta bonitet x intäkt - kostnad men 380m3/år motsvarar inte 6,4 i bonitet.
Fråga 2: ska jag räkna på genomsnittsnetto på 200:-/m3 tillväxt (dvs 380/år) eller ska jag ta skogsforsk.se intäkter (massaved eller timmer?) - kostnader. Kort sagt - hur kalkylerar ni för löpande.
Skogsfastigheter
Hjälp en nybörjare med ekonomin!
✍️ Sammanfattning av tråd
Den här tråden har ännu ingen AI-sammanfattning. Endast inloggade kan skapa en sammanfattning.
Skapa gratiskontoLogga in
TS
mån 27 okt 2014, 20:55#295829På sikt kan kanske Vare 3:10 vara en hyfsad kapitalplacering om du får den för 4.5 mille. Behövs dock en hyfsad kontantinsats.
För övrigt kan man räkna till f*n tar en men politikerna kan med ett penndrag ändra alla förutsättningar, tror att man ska handla med magkänsla, känns det rätt ok, om inte avstå.
Om inte, så betänk vad Gudrun och Per lyckades ställa till det för många, och fler stormar är i antagande.
För övrigt kan man räkna till f*n tar en men politikerna kan med ett penndrag ändra alla förutsättningar, tror att man ska handla med magkänsla, känns det rätt ok, om inte avstå.
Om inte, så betänk vad Gudrun och Per lyckades ställa till det för många, och fler stormar är i antagande.
Senast redigerad av jannee mån 27 okt 2014, 21:03, redigerad totalt 1 gång.
mån 27 okt 2014, 20:59#295830Som JPW skriver
Dessutom kanske du har mycket skog i låg ålder. De första 10 åren producerar det ju inte många kubik per hektar överhuvudtaget oavsett om det är rätt skött eller inte.
Ser nu att du skrev åldersfördelning relativt jämn så det har kanske mindre betydelse på den fastigheten då.
Dessutom kanske du har mycket skog i låg ålder. De första 10 åren producerar det ju inte många kubik per hektar överhuvudtaget oavsett om det är rätt skött eller inte.
Ser nu att du skrev åldersfördelning relativt jämn så det har kanske mindre betydelse på den fastigheten då.
mån 27 okt 2014, 22:34#295850Janee: faktiskt inte den fastigheten jag tänkte på 
jpw och vedproducent: just iom att det är ganska jämn åldersfördelning tycker jag det borde ligga närmare boniteten än vad det gör. Som det är nu är det verkligen låg tillväxt på fastigheten med strax under 4,5 m3sk/ha.
Om jag räknar ca 200:- i netto på skogen så ger det mig per år 200 x 380 = ca 76000:- vilket känns högt räknat, men vad vet jag. Vid 3% ränta finansierar detta endast 2 500 000:- i lån. Denna fastighet vill de ha betydligt mer för än så... Även om jag skulle kunna få ut 300:-/ha i jakt så hamnar vi väääääl under fastighetens pris. Hur går det ihop? Avkastningen är riktigt riktigt låg. Missar jag något? Är det spekulation på värdestigning eller får man ut mer än 200:- netto ur tillväxten?
jpw och vedproducent: just iom att det är ganska jämn åldersfördelning tycker jag det borde ligga närmare boniteten än vad det gör. Som det är nu är det verkligen låg tillväxt på fastigheten med strax under 4,5 m3sk/ha.
Om jag räknar ca 200:- i netto på skogen så ger det mig per år 200 x 380 = ca 76000:- vilket känns högt räknat, men vad vet jag. Vid 3% ränta finansierar detta endast 2 500 000:- i lån. Denna fastighet vill de ha betydligt mer för än så... Även om jag skulle kunna få ut 300:-/ha i jakt så hamnar vi väääääl under fastighetens pris. Hur går det ihop? Avkastningen är riktigt riktigt låg. Missar jag något? Är det spekulation på värdestigning eller får man ut mer än 200:- netto ur tillväxten?
TS
mån 27 okt 2014, 23:07#295861
Det finns många sätt att räkna.
Ett sätt är att om du har 100ha produktiv skogsmark och vill slutavverka i snitt
efter 100år, då kan du i teorin avverka en ha om året för all framtid.
Hör med din virkesköpare vad du får netto efter återbeskogningsåtgärder, röjning mm
för en ha av denna skog i medel.
JaktGripen skrev:Hej, till att börja med tack för ett grymt forum. Här kan man som nybörjare verkligen lära sig mycket om skogsbruk.
Nu till mina frågor. Är spekulant på skog då jag tror det kan vara en bra investering på lång sikt. Eftersom jag är ekonom i botten vill jag förstås göra en rejäl kalkyl innan köp så att man vet att man klarar av det löpande.
Fastigheten i fråga ligger i södra sverige, är ca 85 ha produktiv skogsmark med ca 11000m3sk i förråd(drygt hälften tall, 25% gran och resten löv). Bonitet 6,4 m3sk/ha och årliga tillväxten för 10 år framåt ligger på ca 380 m3sk/år. Åldersfördelningen är relativt jämn.
Min första fråga - varför ligger tillväxten bara på ca 4,5 m3sk/ha men boniteten anges till 6,4?Trodde man kunde ta bonitet x intäkt - kostnad men 380m3/år motsvarar inte 6,4 i bonitet.
Fråga 2: ska jag räkna på genomsnittsnetto på 200:-/m3 tillväxt (dvs 380/år) eller ska jag ta skogsforsk.se intäkter (massaved eller timmer?) - kostnader. Kort sagt - hur kalkylerar ni för löpande.
Det finns många sätt att räkna.
Ett sätt är att om du har 100ha produktiv skogsmark och vill slutavverka i snitt
efter 100år, då kan du i teorin avverka en ha om året för all framtid.
Hör med din virkesköpare vad du får netto efter återbeskogningsåtgärder, röjning mm
för en ha av denna skog i medel.
Den som har mest korrekt information vinner.
tis 28 okt 2014, 06:23#295873Många ggr kan grannar utnyttja möjligheten till s.k. rationaliseringsförvärv vilket ställer köpet i en något annorlunda dager.
Visst alla räknar med en prisökning ( på sikt), som det tidigare varit har prisökningen mer eller mindre varit högre en den reella räntekostnaden.
Fastighetsköp = en säker långsiktig kapitalplacering.
Visst alla räknar med en prisökning ( på sikt), som det tidigare varit har prisökningen mer eller mindre varit högre en den reella räntekostnaden.
Fastighetsköp = en säker långsiktig kapitalplacering.
tis 28 okt 2014, 08:45#295878Tror det är svårt att göra ekonomiskt vettiga köp i södra delen av Sverige idag (söder om Östersund). Det ska vara riktigt stora skogsegendomar i så fall. Men de som är inom rimlighetens räckhåll för privatpersoner blir för dyra då det läggs på så mycket "icke-ekonomiska värden" på priset. Det finns en tråd här på forumet som ganska väl belyser det (Varför ska man köpa skog).
Så fundera på hur mycket det är värt per månad för känslan av att äga skog. Är du som jag så blir kalkylen bättre!
Så fundera på hur mycket det är värt per månad för känslan av att äga skog. Är du som jag så blir kalkylen bättre!
tis 28 okt 2014, 11:14#295885
Tycker du ligger rätt bra till i ditt tänk. Räknar själv med en avkastning på 1000 kr/hektar och år. Sett till min egna fastighet med ett uppskattat marknadspris på 50 miljoner så är 660000 kr en mycket dålig avkastning som inte heller når upp till vad det kostar om pengarna skulle lånas. Men jag ser det lite som aktier tex där avkastningen är utdelningen och värdehöjningen är att fastigheten stiger i pris.
Men det känns som vi är nära taket för mer värdestegring på fastigheterna så att bara spekulera i det kan gå riktigt galet.
JaktGripen skrev:Janee: faktiskt inte den fastigheten jag tänkte på
jpw och vedproducent: just iom att det är ganska jämn åldersfördelning tycker jag det borde ligga närmare boniteten än vad det gör. Som det är nu är det verkligen låg tillväxt på fastigheten med strax under 4,5 m3sk/ha.
Om jag räknar ca 200:- i netto på skogen så ger det mig per år 200 x 380 = ca 76000:- vilket känns högt räknat, men vad vet jag. Vid 3% ränta finansierar detta endast 2 500 000:- i lån. Denna fastighet vill de ha betydligt mer för än så... Även om jag skulle kunna få ut 300:-/ha i jakt så hamnar vi väääääl under fastighetens pris. Hur går det ihop? Avkastningen är riktigt riktigt låg. Missar jag något? Är det spekulation på värdestigning eller får man ut mer än 200:- netto ur tillväxten?
Tycker du ligger rätt bra till i ditt tänk. Räknar själv med en avkastning på 1000 kr/hektar och år. Sett till min egna fastighet med ett uppskattat marknadspris på 50 miljoner så är 660000 kr en mycket dålig avkastning som inte heller når upp till vad det kostar om pengarna skulle lånas. Men jag ser det lite som aktier tex där avkastningen är utdelningen och värdehöjningen är att fastigheten stiger i pris.
Men det känns som vi är nära taket för mer värdestegring på fastigheterna så att bara spekulera i det kan gå riktigt galet.
tis 28 okt 2014, 14:00#295891Investera i skogsmark och leja för alla tjänster som bör (måste) utföras, då går det INTE att räkna hem, inte med dagens fastighetspriser.
Byter du ut golvrundorna eller förträningen för Vasaloppet eller liknande hobbyverksamhet mot att jobba i egen skog får du ett helt annat resultat.
Motion + kondition får du samtidigt som du sparar in massor av pengar.
Har du ett överskott på pengar och enkelt vill förränta dem är aktiespekulationer betydligt lindrigare.
Just nu ligger annars skogsfastighetspriserna relativt stilla, t.o.m en viss nedgång å andra sidan har priserna på skogsfastigheter stadigt gått upp de senaste 100 åren, troligtvis kommer det att fortsätta - varför inte?
Byter du ut golvrundorna eller förträningen för Vasaloppet eller liknande hobbyverksamhet mot att jobba i egen skog får du ett helt annat resultat.
Motion + kondition får du samtidigt som du sparar in massor av pengar.
Har du ett överskott på pengar och enkelt vill förränta dem är aktiespekulationer betydligt lindrigare.
Just nu ligger annars skogsfastighetspriserna relativt stilla, t.o.m en viss nedgång å andra sidan har priserna på skogsfastigheter stadigt gått upp de senaste 100 åren, troligtvis kommer det att fortsätta - varför inte?
tis 28 okt 2014, 20:11#295955Hur kalkylerar ni andra då?
Räknar ni istället in fastighetens värdeökning per m3sk till ca 550:- (södra Sverige)? Då ser min kalkyl förstås bättre ut - fastigheten ökar då i värde med nära 200.000:- per år. Då pratar vi vid ca 3% i lån om att den kan bära drygt 6,5 miljoner i lån i värdeökning. Det är förstås sämre än att ha intäkt på motsvarande då intäkten kan finansiera lånet.
Räknar ni istället in fastighetens värdeökning per m3sk till ca 550:- (södra Sverige)? Då ser min kalkyl förstås bättre ut - fastigheten ökar då i värde med nära 200.000:- per år. Då pratar vi vid ca 3% i lån om att den kan bära drygt 6,5 miljoner i lån i värdeökning. Det är förstås sämre än att ha intäkt på motsvarande då intäkten kan finansiera lånet.
TS
tis 28 okt 2014, 20:27#295962Kalkylera och kalkylera... Det gäller att välja förutsättningar så att resultatet blir som man vill, såklart. 
Jag tror det är få personer här på Skogsforum som räknar med att kunna leva på skogsbruket, och ännu färre som köpt sin fastighet(i motsats till arv).
Jag tror det är få personer här på Skogsforum som räknar med att kunna leva på skogsbruket, och ännu färre som köpt sin fastighet(i motsats till arv).
Självvald väg i egen skog
tis 28 okt 2014, 21:05#295982
Den värdeökningen ger ingen likviditetsökning och att låna upp på värdeökningen för att betala räntorna är väldigt kortsiktigt om nettot inte samtidigt ökar.
JaktGripen skrev:Hur kalkylerar ni andra då?
Räknar ni istället in fastighetens värdeökning per m3sk till ca 550:- (södra Sverige)? Då ser min kalkyl förstås bättre ut - fastigheten ökar då i värde med nära 200.000:- per år. Då pratar vi vid ca 3% i lån om att den kan bära drygt 6,5 miljoner i lån i värdeökning. Det är förstås sämre än att ha intäkt på motsvarande då intäkten kan finansiera lånet.
Den värdeökningen ger ingen likviditetsökning och att låna upp på värdeökningen för att betala räntorna är väldigt kortsiktigt om nettot inte samtidigt ökar.
"For a successful technology, reality must take precedence over public relations, for Nature cannot be fooled"
- Richard Feynman
- Richard Feynman
tor 30 okt 2014, 16:46#296221Jag köper ingen fastighet där jag inte med marginal klarar av räntorna i dagsläget. Menade att man betalade räntorna med kassaflöde från lön och istället inte sparar i andra sparformer som jag gör idag.
TS
tor 30 okt 2014, 17:42#296230Så länge man kan eller har råd med att finansiera räntekostnaden på något sätt är skogsfastighetsköp en bra investering, så har det i alla fall varit en längre tid. Nu när inflationen är mer eller mindre noll är skogsfastigheter inte riktigt lika lönsamma som de varit men så fort inflationen drar igång och värdet stiger sitter skogsägarna i guldstol.
Skogs och jordbruksfastigheter har alltid varit säkra kapitalplaceringar.
Nollränta = kronans värde rasar = timmerpriserna kommer att på sikt gå upp = priserna på skogsfastigheter kommer att stiga = en bra placering - OM NU INTE REGERINGEN HITTAR PÅ NÅGOT SATETYG.
Skogs och jordbruksfastigheter har alltid varit säkra kapitalplaceringar.
Nollränta = kronans värde rasar = timmerpriserna kommer att på sikt gå upp = priserna på skogsfastigheter kommer att stiga = en bra placering - OM NU INTE REGERINGEN HITTAR PÅ NÅGOT SATETYG.
Hej Gäst! Jag heter Fredrik och driver denna sajt. Jag skulle gärna vilja tipsa dig om hur du kan få ut mer av skogsforum. Klicka på de knappar som passar dig här intill (minifönster öppnas).