Skogsfastigheter

[Skogslös]

tor 14 jan 2021, 21:55#694154 Hur funkar dehär med skatt och skogsavdrag? Jag räknade att vid 70%sågtimmer blir netto 220.
År 2021
220 000 netto in
110 000 räntefritt genom skogsbidrag
110 000 skattas på, 30%?
Totalt 187 000 till banken, vilket precis täcker mitt tilltänkta bud.
År 2022
21 000 markberedning
År 2023
22 600 plant
Plantering och markberedning ur privat ficka.
Går det att spara som underskott?

[Skogslös]

tor 14 jan 2021, 22:01#694157

Bankerna är väl "skyldiga" att räkna med ca sju procents ränta på lån?,
förr var det lätt att låna om man hade värde i fastigheter sen tidigare men nu skall de räkna på ditt kassaflöde
vilket kan vara svårare, någon som råkat ut för detta?.
ee

Min plan var att ammortera 4000 i månaden och räntan utöver de, alltså ca 4900,ammortering krävs inte på skogsfastighet typkod 110 och 7% ränta blir 3300 i månaden, 1600 under min budgeterade månadskostnad.

[elme89]

tor 14 jan 2021, 22:39#694163 Hej skogslös!
Tyvärr är kompetens kring skog oftast skränande svag på många banker, även de som marknadsför som skogsexperter.....

Jobbar själv som skog och lantbruksansvarig på en sparbank och får väldigt många propåer likt din från konkurrenter, aldrig några svårigheter att lösa den typ av affär.

Sedan kanske jag likt en del tidigare kommenterat skulle passa på denna fastigheten som ett vettigt investeringsobjekt, men förstår att du ser andra värden än pengar😉

Hade du ingen kontantinsats med likvida medel?

[Skogslös]

tor 14 jan 2021, 22:50#694167

Hej skogslös!
Tyvärr är kompetens kring skog oftast skränande svag på många banker, även de som marknadsför som skogsexperter.....

Jobbar själv som skog och lantbruksansvarig på en sparbank och får väldigt många propåer likt din från konkurrenter, aldrig några svårigheter att lösa den typ av affär.

Sedan kanske jag likt en del tidigare kommenterat skulle passa på denna fastigheten som ett vettigt investeringsobjekt, men förstår att du ser andra värden än pengar😉

Hade du ingen kontantinsats med likvida medel?

Tyvärr så dök detta skifte upp innan jag hunnit spara någon betydande summa.. Jag ser de som så att det är ca 14 hektar i slutavverkningsklar ålder så 8 hektar går direkt för den är stilla i tillväxt, resterande går om 5-10 år, sen har jag skog i ålder från 0-40 så har jag mycket manuell gallring och röjning att sysselsätta mig med så kan man sälja leveransvirke lite varje år så kan gallringen gott få ta 20 år Om de är vad som krävs, de man får in täcker förhoppningsvis utgifterna, om inte annat är de en "billig" hobby och en fin slutavverkning på 25 hektar lagom till pension.

[Skogslös]

tor 14 jan 2021, 23:02#694171 Delar av den kvarvarande s2 skogen är rätt illa belägen omringat av sjö på ena sidan och myr på andra så den får man nog hugga å köra ut med skoter men de är bara 0.6 hektar.

[elme89]

tor 14 jan 2021, 23:42#694191 Absolut, förstår ditt resonemang.
Vet inte hur god relation du har till din bankman/kvinna, men detta hade de kunnat lösa om de var något intresserade.

Vid en skogsinvestering så tycker jag att det är viktigt att gå in med eget kapital för att få tillfredställande värdeutveckling på investering. Men då pratar vi om större investeringar på ett par miljoner i alla fall. Om du inte har storslagna ambitioner om att äga 1000ha innan din femtioårsdag, utan ser detta som en trevlig hobby kan man så klart lösa detta med en viss blancodel som du amorterar av på kort tid.
Tycker ett sånt upplägg är bättre än att låna för att köpa en flådig bil som bara rasar i värde...

Som skrivits tidigare så är det oftast bekymmer med s2 skog, vilken ses som kapital och kan således inte belånas. Där brukar jag se mellan fingrarna beroende på kunden.

Min rekommendation är att prata med Handelsbanken (finns dåligt med sparbanker i er landsända) då de brukar vara rätt smidiga vanligtvis. Lägg fram din tanke med skogsägandet och gör en kalkyl med avstämda priser från inköpare.

Swedbank brukar köra kalkylränta 7% även på mindre skogsfastigheter. Tyvärr beror det oftast på osäkerhet kring skog. Vi kör på en betydligt lägre kalkylränta på en näringsfastighet.

Självklart tycker jag det är viktigt med egen insats, men samtidigt är den första fastigheten den viktigaste för att komma in på marknaden.
Köpte min första fastighet för 2 800 000 när jag var 24år och pluggade, men banken trodde på mig. Nu 6år senare är fastigheten värderad till 6 000 000kr och jag har kunnat plocka ut tillräckligt med likvid för att kunnat köpa 170ha i Värmland, men samtidigt inte ökat belåningen över 50%. Nu har prisutvecklingen varit sjuk i mina hemtrakter under dessa år.

Hade jag sparat i aktier hade jag bara kunnat finansiera den första fastigheten... men som sagt det är viktigt att köpa rätt fastighet och göra sin hemläxa.

Sedan är det alltid viktigt att ha kontroll på kassaflödet när man expanderar, här är det lätt att bli fartblind.... Så om du löser detta med någon vettig bank skall då så klart amortera, men satsa även på ett aktivt fond/aktiesparande för att skapa en buffertkassa. Skogen skapar historiskt sätt god värdetillväxt i förhållande till risk, men låsta värden. Skapa kassa!!!

Lycka till!!!

[Mellberg]

fre 15 jan 2021, 00:24#694202 Detta är egentligen en tråd om fiktiva värden. Har inte läst allt, men priset verkar vara 850.000 för 43 ha/produktivt någonstans i Lappland.

2800 m3sk eller ca 65 m3sk/ ha i snitt. Första frågan, är det virkesförråd 2011 eller 2020? Eventuell förrådsökning kan handla om ca 800 m3sk.

Nu är du beredd att avverka till ett netto på ca 200 kr/m3f. Det motsvarar ca 160 kr/m3sk. 160 * 2800 = 450.000 eller 160 * 3600 = 580.000 kronor.

Så lägg ett bud på ca 500.000, i övrigt skall du vara glad att din bank inte ställde upp denna gång. 😎

[A.falck]

fre 15 jan 2021, 00:31#694204 Håller med Mellberg i detta 👍
Tyvärr. Tror det är bättre att låta detta tåget gå och hoppa på ett annat

[Skogslös]

fre 15 jan 2021, 00:35#694205

Detta är egentligen en tråd om fiktiva värden. Har inte läst allt, men priset verkar vara 850.000 för 43 ha/produktivt någonstans i Lappland.

2800 m3sk eller ca 65 m3sk/ ha i snitt. Första frågan, är det virkesförråd 2011 eller 2020? Eventuell förrådsökning kan handla om ca 800 m3sk.

Nu är du beredd att avverka till ett netto på ca 200 kr/m3f. Det motsvarar ca 160 kr/m3sk. 160 * 2800 = 450.000 eller 160 * 3600 = 580.000 kronor.

Så lägg ett bud på ca 500.000, i övrigt skall du vara glad att din bank inte ställde upp denna gång. 😎

Virkesförrådet gäller för 2011, skogsbruksplan finns med som förhandlingspunkt.

[Skogslös]

fre 15 jan 2021, 00:41#694206 Om de nu är värt nåt så nämnde banken att det verkar vara en god affär, jag har även kontaktat ludvig och co då det är dom som gjort skogsbruksplan och han räknade lite på de då och sa att begärt pris är ett marknadsvettigt rimligt pris och att de bud jag tänk lägga är en bra idé och troligtvis en bra affär

[Mellberg]

fre 15 jan 2021, 00:50#694207 Detta är en marginalfastighet, det innebär att det finns inga mervärden för just din del. Avstånd över 30 min restid går normalt bort, om man tänker vara självverksam i någon form. Detta har ett flertal optimister redan vittnat om i denna tråd.

Så lägg du ett bud 500.000 och då tror jag även att du kan låna det som behövs 👍

[Skogslös]

fre 15 jan 2021, 01:06#694208 Är de någon som vet hur de går att ringa till exempel Sveaskog och fråga om man får köpa ~50 hektar av dom? De är en by strax utanför här där jag vet att dom har ohyggliga mängder mark, nära 10 000 hektar.

[Fjällskog]

fre 15 jan 2021, 02:36#694211 Jag är själv skogsägare inom det geografiska område du kollat på dvs Lycksele. Köpte min fastighet för ett par år sedan och har längre körsträcka än dig. När jag förvärvade min fastighet för många år sedan hostade jag upp 25% på ett bräde till banken och fick lån utan större problem på resten, du tjänar bättre än mig så det är ingen fallgrop i det. Var på den tiden inga problem att få lån på fastigheten till bra villkor. Kan dock säga så här att du ska ta skogsbruksplanerna men en lastbil salt. I mitt fall var det verkliga virkesförrådet mer än dubbelt så stort som angavs i planen. Vill du köpa så köp men jag hade försökt pruta på priset då det varit ute länge.

[Mangan]

fre 15 jan 2021, 12:28#694259

Avstånd över 30 min restid går normalt bort, om man tänker vara självverksam i någon form. Detta har ett flertal optimister redan vittnat om i denna tråd.

Jag har 45-50 minuter och har åkt och röjt varannan dag nu i vinter. Det är f-n i mig på gränsen...

Självvald väg i egen skog

[Skogslös]

fre 15 jan 2021, 12:43#694266 De är ganska exakt en timma till fastigheten, jag tänkte bygga en liten huggarkoja å va där nån eller några helger i månaden och ett par semesterveckor per år samt några klämdagar och långhelger, har alltså inga planer på att vara där massor utan bara åka dit för rekreation och friluftsliv. Om köpet skulle landa på plus minus noll är jag fantastiskt nöjd, jag har inga direkta planer i dagsläget på att någonsin sälja den och jag räknar inte med att avverka för 100 000 per år, de är ca 1700m³sk enligt siffror från 2010, som behöver avverkas inom 10 år, resten är gallring och röjning. Förstagallring av stora delar blir troligtvis i samband med nästa avverkning där troligtvis 1-1.5 hektar slutavverkning om ca 150-200 m³sk kommer huggas och skotas ut av mig på skoter pga långa avstånd till väg och blöt mark. Resterande ca 400 m³sk tas av maskiner.