Skogsfastigheter

[Sweden-viking]

sön 03 feb 2013, 11:37#209231 Hej alla skogsvänner..!

Jag har lite funderingar som jag söker stöd för.
Jag är i läge för att göra ett till köp av en skogsfastighet, men jag grubblar lite hur jag ska lägga upp affären.
Dessa ligger i norrland med en tillväxt på max ca 3msk per ha/år.

Jag har sedan tidigare två(mindre skogsfastigheter)och skall nu köpa en tredje,
anbudspriset blev (X =100%).
Jag har för avsikt att lägga ihop denna med en av de som jag har tidigare och få det som ett rationaliseringsförvärv.
Jag lägger handpenning 10% kontant.
Det finns låne utrymme på mina tidigare obelånade skogsfastigheter men saknar pantbrev.
Det finns låne utrymme på villan som är obelånad, pantbrev finns att nyttja på ca =
(X =38%).
Det finns avverkningsbart på de två som slås ihop på ca 4200msk. ca 600 msk på den som ligger utanför
Har sparat positivt räntefördelningsbelopp på (X =65%).
Den plan jag har är att inte avverka idag dels p g a låga virkespriser.
Kommer att första 4-5 åren röja och ev gallra lite själv. ev avverkningar blir rotpost eller uppdrag.
Tanken är att utnyttja möjligheten till skogsavdrag om 4-5 år för rationaliseringsförvärvet med avverkning ca 3000msk om vikespriserna är bra.
Vad jag funderar mest på hur lägger jag lånen på skogsfastigheterna eller på villan??
Jag tänkte fördela ca = (X =43%) lån på tillköpta skogsfastigheten, och ca =(X =47%) lån på villan.
Dels är räntan på villa lån något lägre dels subventionerar staten dessa med 30% direkt..Samt förmodar jag, bygger upp positiv räntefördelning. Lån på skogsfastigheten är ju dyrare till att börja med då kassaflödet första 4-5 åren för mig är negativt, fördelen är förstås att de är direkt kvittningsbara mot framtida kommande ev intäkter.
Jag är fritidshuggare med förvärvsinkomst i annan verksamhet, det är denna förvärvsinkommst som kommer att betala lånen tills avverkning planeras att ske. Finns inget skogskonto eller pengar i skogskassan idag.

Hur skulle du göra?
Vad bör jag göra ?, eller tänka på?
Skall jag belåna villan mer eller mindre?
Avverka nu?
Kommer virkespriserna att stiga och när?

• Läs mer om Skogsfastigheter
• Kolla in hela forumet
• Se vad som skrivs just nu

Senast redigerad av Sweden-viking sön 03 feb 2013, 17:00, redigerad totalt 4 gånger.

Äganderätt är grunden till marknadsekonomi, människans personliga frihet, demokrati, yttrandefrihet och naturens mångfald, blomstring och god hushållning av naturresurserna. Äganderätt & ekonomi ska stärkas .
HUSKVARNA, VOLVO-BM

[vetinte]

sön 03 feb 2013, 12:29#209246

Hej alla skogsvänner..!

Hur skulle du göra?
Vad bör jag göra ?, eller tänka på?
Skall jag belåna villan mer eller mindre?
Avverka nu?
Kommer virkespriserna att stiga och när?

1: Att använda dina liggande pantbrev tycker jag är givet. O finns möjlighet till att ta ytterligare pantbrev så gör de. (Låneräntan e ju låg idag)
2: Gällande avvärkning så e de ju en ekonomisk fråga om du/ni har råd att vänta.
Klart att de känns gött att ha allt betalt............
Men de beror ju på hur mycket du/ni behöver avvärka. (Vill du/ni bo i ett kalhygge pga ett köp ?)
3: virkespriser flukturerar över tid (som du antagligen redan vet) men när o hur går ju inte att säga. De måste vara en känsla på vad man tror på själv. Men över tid så har de ju visat sig att det har varit en bra investering med mark.
Samtidigt beror de på sin egen sitts ekonomiskt. Kan man klara de ökade utgifterna o hur länge?.
O de kan ju bara du/ni svara på.

Mitt högst personliga tycke:
Så värkar de som om du/ni borde klara lån på 2mil. "Jag är fritidshuggare med förvärvsinkomst i annan verksamhet". Men tänk på att där kan komma oväntad sjukdom/arbetslöshet tex. O då vore de ju tåkigt att "sitta med rö....n i de blå skåpet".
Allmen sett så sitter ju svensken med ett rätt högt lånetryck.
Tycker det låter som du/ni vet vad det handlar om efftersom ni redan "är inne i skogssvänge". Så ni har nogg på fötterna Både va gäller kunskap o vetande gällande arbetsbördan
Måste ju oxå tillägga att JAG sitter inte i den sittsen att jag kan vara med på så stora afärrer o har begränsad kunnande ang just skogsaffärer.
Så här e nogg andra som kan reda ut dedär med räntefördelning o procent hit o ditt.
Men ja e glad ändå

..

[Mangan]

sön 03 feb 2013, 14:17#209261 Låna där det finns lån (och pantbrev). Pantbreven kostar en slant.

Rationaliseringsfövärv innebär att du kan utnyttja skogsavdrag till hela intäkten vid avverknigsuppdrag, men den totala summan skogsavdragsutrymme ändras inte. Gäller i fem år. Så om du inte behöver pengarna direkt, så kanske det inte är så kritiskt att avverka inom 5 år.

Självvald väg i egen skog

[OAS-forests]

sön 03 feb 2013, 15:01#209267

Vad jag funderar mest på hur lägger jag lånen på skogsfastigheterna eller på villan?

Tycker att du har ett sunt resonemang, en parameter som också spelar in är om du har ackumulerat underskott eller överskott i verksamheten sedan tidigare. Inför kommande avverkning av 4000 m3f är det bra att ha ett ackumulerat underskott i verksamheten.

Du måste hur som hellst ta ut nytt pantbrev vilket kostar 2% av lånesumman. Jag skulle lägga merparten av lånen på skogen. Utnytta befintligt pantbrev på huset och sedan belåna skogen till resterande belopp.

De räntor som du betalar ut på skogslånet får du summera och därmed bygga upp ackumulerat underskott som kvittas direkt mot kommande intäkter. Lånet på huset får du 30% räntesubvention på, alltså betydligt billigare. Dock är de att betrakta som boendekostnad så den är inte avdragsgill i verksamheten, men som du säger så möjliggör detta räntefördelning i framtiden. Dock har du redan ett stort outnyttjat underlag, vilket i sig, pekar på att du bör lägga en större del av lånet på skogen.

[Sweden-viking]

sön 03 feb 2013, 15:40#209270 TACKför alla synpunkter, jag känner mig lite styrkt i den uppfattning jag hadde tidigare.

Jag funderar mest om man skall avverka nu för att slippa skuldbördan eller hoppas och tro på bättre virkespriser framöver.
Då låne räntan ligger på ca:3% i dag så räknar jag med att det är fördelaktigare att vänta med avverkningen. Den årliga avkastningen/tillväxten är mer än den skuldräntan, upp till ca 5-6%. vilket kanske inträffar om 4-5år och då hoppas jag att virkespriserna har stigit ..

Jag har idag ett mindre ackumulerat underskott, de inkomster jag haft av själverksam gallring och röjning har delvis betalt motorsåg, röjsåg, beg traktorer + beg vagn.
Positiv ränte fördelning finns ju också men det innebär ju att skatten blir 30%.
Jag tänkte att om man fördelar lånen mellan villa och skog så bygger jag på den framtida positiva räntefördelningen för framtiden men skattar ca 30% i framtiden.

Men då finns inga direkta nackdelar som jag ser det att lägga ca hälften av lånen i villan.
Och skjuta upp avverkningar till bättre tider för stiger räntan så bör virkespriser också stiga.
Eller finns det något bättre sätt t e x att nyttja expansionsfonder m m.

Äganderätt är grunden till marknadsekonomi, människans personliga frihet, demokrati, yttrandefrihet och naturens mångfald, blomstring och god hushållning av naturresurserna. Äganderätt & ekonomi ska stärkas .
HUSKVARNA, VOLVO-BM

[vetinte]

sön 03 feb 2013, 15:48#209272 Fan va bra de med denna "kunskapsbank"

Förrästen: LYCKA TILL! (hur du än gör)

..

[OAS-forests]

sön 03 feb 2013, 16:01#209278 Priserna har ju sjunkit 100 kr/m3f sedan hösten 2010 jämfört med idag. Jag tycker du gör helt rätt med att vänta på prisuppgång, den kommer helt säkert. Om du har någon mindre slutavverkning eller gallring som ligger för sig själv kan du ju avverka den för att få hjälp med räntorna. Men den stora huggningen ska du hålla på.

Hör ju att SCA och Holmen har styrt om avverkningarna till egen skog nu och så gör de alltid i lågkonjunkturer för att hålla uppe vinsterna. Vinsterna blir nästan högre då eftersom råvaran är nästan gratis, förutom avverkningskostnaden då. Men så kan de inte göra under någon längre tid eftersom de hugger hårdare än tillväxten, sett till de enskilda åren. Så snart konjunkturen vänder så kommer de att höja priserna på rundvirke för att locka de privata skogsägarna att sälja.

Kom att tänka på att om du gör positiv räntefördelning så får du kvitta den mot den räntekostnad du har för ditt boende. Då blir det ingen skatt på den men då får du iochsförsig inte heller den statliga räntesubventionen, så det kanske går på ett ut.

[Mangan]

sön 03 feb 2013, 19:02#209298 Visst finns det ränteavdrag för privata lån, men lån som ingår i firman där minskar även den räntan skatten.

Om vi antar 100 kr i lån, 3% ränta
Privat:
Räntekostnad: 100 * 3% * 70% = 2:10
Ökad RF: 100 * 7,15% = 7:15
Sen så är det svårt att veta hur mycket man tjänar på ökad RF, men anta att du skulle betala 50% i skatt istället för 30%, då blir det 7:15 * 20% i minskad skatt, dvs 1:43. Om du aldrig räknar med att betala mer än 30% i skatt, så tjänar man ingenting på ökad RF.
Total kostnad blir då: 0:67

I företaget:
Om din marginalskatt är 50% i företaget, så minskar räntan skatten med hälften, så total
räntekostnad blir då 1:05. Om du har marginalskatt i företaget på 30%, så blir kostnaden högre, nämligen 2:10.

(Marginalskatterna är inkl. egenavgifter)

Så normalt är det lite mer förämånligt med privat lån, men det beror på låneräntan, referensräntan och ditt företags marginalskatt.

Har man stora privata lån, så minskar ränteavdraget privat till 21%, men det är nog inte så vanligt om man har RF.

Självvald väg i egen skog

[OAS-forests]

sön 03 feb 2013, 19:19#209306 Jag har svårt att hänga med i ditt resonemang. Om firman belar dina "pivata" lån så är det inget privat lån och då ökar inte räntefördelningsunderlaget. Det är ju direkt felaktig bokföring. Om du låter företaget betala dina privata lån är det ju en förmån, eller lön och skall då förmånsbeskattas. Det är ju ingen vits med det.

[Sweden-viking]

sön 03 feb 2013, 21:47#209344

Visst finns det ränteavdrag för privata lån, men lån som ingår i firman där minskar även den räntan skatten.

Om vi antar 100 kr i lån, 3% ränta
Privat:
Räntekostnad: 100 * 3% * 70% = 2:10
Ökad RF: 100 * 7,15% = 7:15
Sen så är det svårt att veta hur mycket man tjänar på ökad RF, men anta att du skulle betala 50% i skatt istället för 30%, då blir det 7:15 * 20% i minskad skatt, dvs 1:43. Om du aldrig räknar med att betala mer än 30% i skatt, så tjänar man ingenting på ökad RF.
Total kostnad blir då: 0:67

I företaget:
Om din marginalskatt är 50% i företaget, så minskar räntan skatten med hälften, så total
räntekostnad blir då 1:05. Om du har marginalskatt i företaget på 30%, så blir kostnaden högre, nämligen 2:10.

(Marginalskatterna är inkl. egenavgifter)

Så normalt är det lite mer förämånligt med privat lån, men det beror på låneräntan, referensräntan och ditt företags marginalskatt.

Har man stora privata lån, så minskar ränteavdraget privat till 21%, men det är nog inte så vanligt om man har RF.

Bra Mangan med några förtydligande exempel.
men jag vill tillägga=
Privat:
Räntekostnad: 100 * 3% * 70% = 2:10 du betalar detta ur din privata kassa t ex lön från arbetsgivaren. Om ditt skogsföretag ska betala detta lån så får du först betala skatt på uttaget ur företaget med 30% då kostar det 3:00.

( i Företaget förstår jag inte riktigt dina tankar)
I företaget: där kvittar du ju hela räntekostnaden mot intäkterna så att ditt företag betalar räntan, men man kan ju se det som att den räntan blir en minskning av intäkten oxå med:
100 * 3% * 70% = 2:10 om du ska plocka ut den ur företaget.
Eller ???

Lån i företaget kan också bygga på positiv räntefördelning, det beror på hur mycket kapital kontra lån som finns i företaget.
Finns det mer kapital än skulder så bygger man positiv räntefördelning
Finns det mer skulder än kapital så bygger man negativ räntefördelning vilket bör undvikas, det blir fallet tex om du låter företaget betala privata lån som överstiger kapitalet/värdet i företaget.

Det kan som jag ser det aldrig vara fel att bygga på med mer positiv räntefördelning inför framtiden. Jag kalkylerar med att låna privat på villan innbär att jag tillför kapital till företaget och bygger mer positiv räntefördelning än ett lån i företaget gör. Positiv räntefördelning är ett bra sätt att skatta 30% på eventuella framtida inkomster.


Det finns en hel del faktorer att beakta och fundera på i samband med köp..

Äganderätt är grunden till marknadsekonomi, människans personliga frihet, demokrati, yttrandefrihet och naturens mångfald, blomstring och god hushållning av naturresurserna. Äganderätt & ekonomi ska stärkas .
HUSKVARNA, VOLVO-BM

[Mangan]

sön 03 feb 2013, 22:46#209357 Nej, jag förklarade nog dåligt. Det handlar om att köpa till mark, och om man då skall låna pengarna privat och göra en insättning av eget kapital, eller om man skall ta upp lånet i firmans bokföring direkt och låta firman stå för räntan.

OAS-forest, det handlar alltså om lån för firmans räkning, inte privata kostnader.

Sweden-wiking. Ett lån i företaget ändrar inte fördelningsunderlaget. Du bokför en skuld och tillgångar i lika stor mängd, summan blir noll.

Självvald väg i egen skog

[haggloader]

sön 03 feb 2013, 23:50#209362

Låna där det finns lån (och pantbrev). Pantbreven kostar en slant.

Rationaliseringsfövärv innebär att du kan utnyttja skogsavdrag till hela intäkten vid avverknigsuppdrag, men den totala summan skogsavdragsutrymme ändras inte. Gäller i fem år. Så om du inte behöver pengarna direkt, så kanske det inte är så kritiskt att avverka inom 5 år.

Det finns nog ingen femårsregel, men däremot gör inflationen att avdragets nytta minskar med tiden.

[Mangan]

mån 04 feb 2013, 00:04#209366 "Har fysisk person förvärvat fastigheten genom köp, byte eller därmed jämförligt fång eller genom fastighetsreglering eller klyvning och visar han genom intyg från länsstyrelse eller på annat sätt att förvärvet utgör ett led i jordbrukets eller skogsbrukets yttre rationalisering (rationaliseringsförvärv), medges avdrag med högst hela den avdragsgrundande skogsintäkten. Sådant avdrag medges endast vid taxeringen för det beskattningsår under vilket fastigheten har förvärvats och för de därpå följande fem beskattningsåren."

Kommunalskattelagen, Anvisningarna till 23 §, punkt 9.

Självvald väg i egen skog

[haggloader]

mån 04 feb 2013, 00:09#209367 Kommunalskattelagen har väl blivit upphävd och ersatt av inkomstskattelagen eller liknande.
Prova med nedanstående länk:
http://www.ekonomiprogram.biz/skogsfragor.htm

[Mangan]

mån 04 feb 2013, 08:44#209383 Va, har någon glömt att uppdatera Internet? Nåja, femårsgränsen är i alla fall kvar.

Självvald väg i egen skog