Skogsfastigheter

[Drömmare]

sön 09 maj 2010, 22:55#91328 Hej
Jag har en liten önskan om att en dag köpa en liten skogsfastighet i skåne.
Jag har en accseptabel arbetarinkomst och har inget behov av att skogen ska ge ett överskott för mitt dagliga bröd, jag har inte heller behov av ev bostad på marken. Skogen ska inte vara större än att jag kan sköta den själv, ev jakt skall arrenderas ut.
Vill helt enkelt äga en liten skog delvis för känslan och delvis för att den förhoppningsvis har ökat i värde om 30 år!

Nu till mina frågor:
Skåneskog, små fastigheter är dyra har jag sett, kan man på en mindre fastighet, där man gör jobbet själv (oavlönad såklart) hugga och sälja så det täcker räntorna?

Hur stor fastighet ska man satsa på?

Som arbetare har jag inga miljonbelopp att själv peta in, vad kräver banken (generellt)?

Är det en realistisk dröm att köp en skog eller är det ett hopplöst projet?

• Läs mer om Skogsfastigheter
• Kolla in hela forumet
• Se vad som skrivs just nu

[Zalman]

sön 09 maj 2010, 23:23#91329 SVAR:
1. Klart att du ska köpa skog!
2. I ditt område så ligger priserna på 92.000kr/ha i snitt. Avkastning 68.000kr/ha. http://www.skogssallskapet.se/skogsvard ... karta.html
3. De senaste 50 åren har skog ökat med ca 8% per år, varav 5% i värdeökning och 3% i virkesförsäljning.
4. LRF konsults prisstatistik för 2009 i syd, 448kr/m3sk. http://www.konsult.lrf.se/press/pressme ... elar-2009/


Om du köper en fastighet på 10ha för 920.000kr och den stiger med 8% per år i 30 år
så är den då värd 9.257.644kr. Tyvärr är detta bara en lek med siffror, vad som kommer att hända de närmsta 30 åren vet ingen, men en sak är säker, få saker är så rogivande som att gå i egen skog.

Den som har mest korrekt information vinner.

[Uvskogen]

mån 10 maj 2010, 05:50#91332

Är det en realistisk dröm att köp en skog eller är det ett hopplöst projet?

Ja! Det är en realistisk "dröm". Men har man inte oknytt med pengar får man ge sig till tåls, tog mig flera år men till slut hittade jag en till rätt pris och på rätt plats. Värd varenda krona.

Leta runt, fråga vänner och bekanta, kanske där du hittar det där alldeles lagom stora skiftet.

[boksson]

mån 10 maj 2010, 08:25#91340

Nu till mina frågor:
1. Skåneskog, små fastigheter är dyra har jag sett, kan man på en mindre fastighet, där man gör jobbet själv (oavlönad såklart) hugga och sälja så det täcker räntorna?

2. Hur stor fastighet ska man satsa på?

3. Som arbetare har jag inga miljonbelopp att själv peta in, vad kräver banken (generellt)?

mina svar:
1. Svår fråga, jag tror generellt att det blir svårt under längre tid betala räntor på skogens avkastning, om man antar att dagens timmerpriser består framöver. men det beror helt på vilket pris du betalar för skogen och vilken andel gallring, röjningsskog och slutavverkning det finns på marken. Zalma skrev att priset per ha i Skåne är 92000:- ett annat sätt att räkna är skogskubikmeter skm3 dvs volymen på hela trädet. Här i Skåne betalar man i snitt 450 - 550:- per skm3
Består större delen av fastigheten av grangallringskog får du vid försäljning ca 330:- + moms per fub (skm3 omvandlat till fub är ca 0,6) då får du ca 200:- + moms per skm3 (rätta mig någon om jag räknat fel). Vid slutavverkning får du ett mycket bättre ekomiskt utfall.

2. Eftersom du tänker göra det mesta själv så beror det på hur mycket tid du kan sätta av. oftast tar skogsarbetet mer tid än vad man tror. En annan faktor är att små skiften har oftast ganska likartad åldersfördelning dvs det kan dröja innan du får någon inkomst, eller att du får all inkomst nu och får vänta 20 år på nästa inkomst. Mitt råd är att du väljer ett skifte med lite av varje av trädslag/åldersfördelning och då kommer du antagligen upp i en 8-15 ha.

3. Banken tittar bla på
din kontantinsats, oftast minst 10% men det finns undantag
din förmåga att betala räntor och det beror på inkomst från arbete och beräknad inkomst från skogsfastigheten
skogsinnehåll dvs om du kan amortera ner lånet med ex en slutavverkning.

Glöm inte att du kommer ha en hel del "nybörjarkostnader" för motorsåg, traktor etc, det springer snabbt iväg

Och lycka till det är en realistisk dröm men be någon att hjälpa dig med en kalkyl så du inte får en obehglig överraskning

Glad i gråväder

[alias]

mån 10 maj 2010, 08:59#91343

Nu till mina frågor:
1. Skåneskog, små fastigheter är dyra har jag sett, kan man på en mindre fastighet, där man gör jobbet själv (oavlönad såklart) hugga och sälja så det täcker räntorna?

2. Hur stor fastighet ska man satsa på?

3. Som arbetare har jag inga miljonbelopp att själv peta in, vad kräver banken (generellt)?

mina svar:
1. Svår fråga, jag tror generellt att det blir svårt under längre tid betala räntor på skogens avkastning, om man antar att dagens timmerpriser består framöver. men det beror helt på vilket pris du betalar för skogen och vilken andel gallring, röjningsskog och slutavverkning det finns på marken. Zalma skrev att priset per ha i Skåne är 92000:- ett annat sätt att räkna är skogskubikmeter skm3 dvs volymen på hela trädet. Här i Skåne betalar man i snitt 450 - 550:- per skm3
Består större delen av fastigheten av grangallringskog får du vid försäljning ca 330:- + moms per fub (skm3 omvandlat till fub är ca 0,6) då får du ca 200:- + moms per skm3 (rätta mig någon om jag räknat fel). Vid slutavverkning får du ett mycket bättre ekomiskt utfall.

2. Eftersom du tänker göra det mesta själv så beror det på hur mycket tid du kan sätta av. oftast tar skogsarbetet mer tid än vad man tror. En annan faktor är att små skiften har oftast ganska likartad åldersfördelning dvs det kan dröja innan du får någon inkomst, eller att du får all inkomst nu och får vänta 20 år på nästa inkomst. Mitt råd är att du väljer ett skifte med lite av varje av trädslag/åldersfördelning och då kommer du antagligen upp i en 8-15 ha.

3. Banken tittar bla på
din kontantinsats, oftast minst 10% men det finns undantag
din förmåga att betala räntor och det beror på inkomst från arbete och beräknad inkomst från skogsfastigheten
skogsinnehåll dvs om du kan amortera ner lånet med ex en slutavverkning.

Glöm inte att du kommer ha en hel del "nybörjarkostnader" för motorsåg, traktor etc, det springer snabbt iväg

Och lycka till det är en realistisk dröm men be någon att hjälpa dig med en kalkyl så du inte får en obehglig överraskning

Kan hålla med Boksson i det mesta, men vad det gäller antal m3fub per m3sk så vill jag hävda att det snarare ligger runt 0,8 (viss variation beroende på ålder, trädslag, beståndshistorik mm) än 0,6. Oavsett vilket så förlorar du pengar på varje kubikmeter du avverkar istället för att låta stå kvar fram tills du säljer fastigheten (med viss reservation). Vinterns virkesprisuppgång gör dock att läget har rättats till något, vi får dock se om denna håller i sig när Greker och andra nationaliteter med dålig budget disciplin börjar leva om.

Om man sen inte har planer på att sälja så spelar ju fastighetsmarknaden mindre roll eftersom avverkningar troligen kommer att vara det som genererar lejonparten av likviditeten. Den som har hög soliditet kan klara sig med ett lägre löpande kassaflöde vilket gör att denne kan avvakta med avverkningarna tills priserna är på en bra nivå (valfrihet har alltid ett värde).

MVH
Alias

"Investera i mark, jag har hört att det inte tillverkas längre!"
-Mark Twain

[Niking]

mån 10 maj 2010, 14:10#91359 Hyggen är billiga, ty de ger knappast några inkomster under de närmsta 20-30 åren, däremot en hel del tidskrävande jobb med plantering och röjning.

Röjningsskog kostar lite mer än ett hygge, men är fortfarande billigt. Ger inga nämnvärda inkomster under ca 20 år.

1:a gallringsskog kan ge lite inkomster, givet att man själv ombesörjer nedtagning och uttransport till väg, samt sätter sin egen arbetslön till kinesisk nivå. Lejs gallringen bort så går det ungefär jämnt upp. Markpriset stiger en del

2:a gallringsskog ger en netto, även när det lejs bort. Markpriset stiger ytterligare jämfört med 1;a gallringsskog.

I slutavverkning finns de stora pengarna, vilket givetvis avspeglar sig markpriserna för den aktuella skogsmarken. Normalt sett ligger dock markpriset klart över rotnettot.

/Niklas

/Niklas

[Mangan]

mån 10 maj 2010, 17:49#91374 Här i den söldra halvan så går man numera plus även på 1:a gallring, skulle tippa man får upp till en 100:-/m3fub i netto om det skrivs kontrakt nu, och annars bra arrondering.

Bästa dealen får man nog på just 1:a gallrad skog, eftersom den normalt prissätts per m3sk.

Självvald väg i egen skog

[nisse]

tis 11 maj 2010, 10:46#91429 Nygallrad skog brukar vara bästa köpen om man har råd att vänta på intäkterna.

"I ditt område så ligger priserna på 92.000kr/ha i snitt. Avkastning 68.000kr/ha" Det här är nog det bästa generella måttet.

På ca 30% av köpeskillingen får du betala räntan ur egen ficka. Resten klarar skogsavkastningen. Betydelsen av eget arbete för driftsnettot minskar snabbt när arealen blir större än några ha.

[Drömmare]

tor 13 maj 2010, 20:37#91708 Hej
Tack för alla svar.
Om jag sammanställer dem:
Köper jag 10ha ska det kosta ca 920000.
Kontantinsatsen blir 92000.
Skulden blir 828000.

Skogsintäckterna täcker räntor på 70% av köpeskillingen. Ränta på 30% av köpeskillingen, som skogsintäckterna ej täcker är (om vi antar en 5% ig ränta, vet att den är lägre idag) 13800kr per år eller 1150kr per månad!

Är detta en realistisk uträkning? Känns isåfall helt ok!

[Zalman]

tor 13 maj 2010, 21:34#91715

Hej
Tack för alla svar.
Om jag sammanställer dem:
Köper jag 10ha ska det kosta ca 920000.
Kontantinsatsen blir 92000.
Skulden blir 828000.

Skogsintäckterna täcker räntor på 70% av köpeskillingen. Ränta på 30% av köpeskillingen, som skogsintäckterna ej täcker är (om vi antar en 5% ig ränta, vet att den är lägre idag) 13800kr per år eller 1150kr per månad!

Är detta en realistisk uträkning? Känns isåfall helt ok!

Dock ska du ha klart för dig att ovanstående siffor inte är någon absolut sanning.
Bara ett statisktiskt medelvärde och varför vara en medelmåtta?

Läs du tråden
"Fördubblat pris på skogen inom 5 år?"
viewtopic.php?f=29&t=1627

Ökad professionalism bland skogsägarna medför att värdet på skogen kommer att öka från
8 till 15% per år. Vilket medför en fördubbling av värdet vart 5 år.



Läs även tråden
"Elda upp din skog."
viewtopic.php?f=6&t=6742

Där står att skog är kemiskt besläktat med olja, båda innehåller kolväten.
En hektar skog kan t.ex. innehålla 1.358.000KWh till ett värde av 1.358.000kr vid ett elpris på 1kr/KWh.

Den som har mest korrekt information vinner.

[Drömmare]

tor 13 maj 2010, 21:44#91717

Hej
Tack för alla svar.
Om jag sammanställer dem:
Köper jag 10ha ska det kosta ca 920000.
Kontantinsatsen blir 92000.
Skulden blir 828000.

Skogsintäckterna täcker räntor på 70% av köpeskillingen. Ränta på 30% av köpeskillingen, som skogsintäckterna ej täcker är (om vi antar en 5% ig ränta, vet att den är lägre idag) 13800kr per år eller 1150kr per månad!

Är detta en realistisk uträkning? Känns isåfall helt ok!



Dock ska du ha klart för dig att ovanstående siffor inte är någon absolut sanning.
Bara ett statisktiskt medelvärde och varför vara en medelmåtta?

Tycker det lät som en ok kostnad för att äga en mindre skogsfastighet själv!
Om skogen ska täcka 70 % av räntekostnaden, är det då om man gör jobbet själv eller är det med inhyrda maskiner?

[boksson]

fre 14 maj 2010, 07:49#91744 [quote]Tycker det lät som en ok kostnad för att äga en mindre skogsfastighet själv!
Om skogen ska täcka 70 % av räntekostnaden, är det då om man gör jobbet själv eller är det med inhyrda maskiner?[quote]
Det är om du gör arbetet själv. Den ekonomiska betydelsen av eget arbete är störst på förstagallring, plantering och röjning och det beror på att du får "sämst" betalt för klent virke, läs massaved, samtidigt som kostnaden för att leja bort arbetet är störst för just klent virke, ex, stammen som ska genom skördaren tar lika lång tid oavsett grovleken på stammen, dvs att det tar längre tid för att få ihop samma antal kubikmeter med massaved än för grovt timmer, därmed blir det dyrare.

Det där att du får ut 70% av skogen är relativt, vanligtvis vill staten ha sin del och det kan variera mellan ca 30-70%.
Det finns något som heter skogsavdrag du kan nyttja, där du kan skjuta upp beskattningen av skogsinkomsten med motsvarande 50% av inköpsvärdet tills du säljer skogsfastigheten igen. Hur mycket av skogsinkomsten du får utnyttja till skogsavdraget som du får utnyttja varierar mellan 30-50% (förenklat) av skogsinkomsten. Jag kan rekomendera att du skaffar LRF:s bok skogsägarens företagsbok 2010, (gratis) Den tar upp mycket av det som är viktigt att tänka på vid köp av en skogsfastighet.

Glad i gråväder

[Uvskogen]

fre 14 maj 2010, 11:14#91763 Kan ju vara bra att tänka på, att om du inte haft företag förut, så får du dra av underskottet på skogen mot inkomst av tjänst de första åren. Det kan betala en hel del av grundinvesteringarna i maskiner och sånt om du har en hygglig tjänsteinkomst. Du får dra av max 100 tkr per år.

Så gjorde jag för att delbetala mina basmaskiner som atv, sågar och sånt. Det blev ändå så mycket underskott över att det räckte att kvitta bort intäkten från fröträdsavverkningen. Nu börjar jag samla på mig underskotten i firman i stället, så har jag har nåt att kvitta mot när stora 1:a och 2:dra gallringen kommer om sådär 10-15 år....

Detta givet att du inte ska göra en större avverkning inom dessa 5 år, då är det bättre att dra underskottet mot den inkomsten tror jag.

Har jag tänkt fel här så rätta mig någon!

[Skogsola]

lör 15 maj 2010, 07:04#91835 En plusintäkt som man inte ska glömma är husbehovsvirket. Att kunna hugga sin egen ved på sin mark och såga upp någon timmerstock ibland.

Rottne F12, Volvo EC70, Valtra A75
Stihl MS 200,201,241,261,362,390, RS460,480,490, Jonsered 2253WH 2 styck

[alias]

lör 15 maj 2010, 16:24#91874

Tycker det lät som en ok kostnad för att äga en mindre skogsfastighet själv!
Om skogen ska täcka 70 % av räntekostnaden, är det då om man gör jobbet själv eller är det med inhyrda maskiner?

Det är om du gör arbetet själv. Den ekonomiska betydelsen av eget arbete är störst på förstagallring, plantering och röjning och det beror på att du får "sämst" betalt för klent virke, läs massaved, samtidigt som kostnaden för att leja bort arbetet är störst för just klent virke, ex, stammen som ska genom skördaren tar lika lång tid oavsett grovleken på stammen, dvs att det tar längre tid för att få ihop samma antal kubikmeter med massaved än för grovt timmer, därmed blir det dyrare.

Det där att du får ut 70% av skogen är relativt, vanligtvis vill staten ha sin del och det kan variera mellan ca 30-70%. Det finns något som heter skogsavdrag du kan nyttja, där du kan skjuta upp beskattningen av skogsinkomsten med motsvarande 50% av inköpsvärdet tills du säljer skogsfastigheten igen. Hur mycket av skogsinkomsten du får utnyttja till skogsavdraget som du får utnyttja varierar mellan 30-50% (förenklat) av skogsinkomsten. Jag kan rekomendera att du skaffar LRF:s bok skogsägarens företagsbok 2010, (gratis) Den tar upp mycket av det som är viktigt att tänka på vid köp av en skogsfastighet.

Förutsatte vi inte att skogens inkomster inte räckte för att skapa ett nollresultat, i.s.f. ska man ju inte behöva skatta något eftersom skogen inte genererar någon nettoinkomst. Skulle den något år gå med vinst så finns det i nio fall av tio tillräckligt med bokslutsdisp. att använda för att inte behöva betala in detta. Hur stor andel av förlusten i rörelsen du får tillbaka beror på din privata skattesituation (procentuellt sett större andel om du har en inkomst som ligger över gränsen för statlig inkomstskatt).

MVH
Alias

"Investera i mark, jag har hört att det inte tillverkas längre!"
-Mark Twain