Skogsfastigheter

[Oskar22]

ons 06 jul 2022, 16:57#763076 Hej!

Går i tankarna att köpa en skogsfastighet i södra Sverige. Cirka 150 hektar med en prisidé på cirka 11 miljoner, med ett beräknat virkesförråd på cirka 15000 m3sk med en medelbonitet på 6,0. Större delen av fastigheten är gallringsskog med tall och gran. Småviltsjakten följer med fastigheten. Skogen hör till en släktgård i närheten men är avstyckad sedan ett antal år tillbaka.

Nu är frågan om hur man ska tänka runt finansiering av köpet. Jag kan sätta in en kontantinsats på cirka 500 000 kr, penninginteckningar finns om cirka 2 700 000 kr. Köpet sker privat vid eventuell affär. Vad tror ni? Är det ens möjligt att få lån för köp av skogsfastighet i dessa tider? Vad ska man tänka extra på när man räknar på skogsköp?

• Läs mer om Skogsfastigheter
• Kolla in hela forumet
• Se vad som skrivs just nu

[Elis76]

ons 06 jul 2022, 17:28#763081 500.000:- föreslår inte långt som kontantinsats vid en affär på 11 miljoner kronor.

En eventuell kreditgivare vill nog se att Du går in med ett mycket större belopp. Beloppets storlek relaterar till Din privata ekonomiska situationen och kreditgivarens bedömningen av fastigheten.

Korrekt svar får Du endast direkt från kreditgivarna.

Usus magister est optimus

[Saläng]

ons 06 jul 2022, 20:48#763115 Jag köpte 85ha för 8 miljoner 2020.
Jag är inte fläskrik på något sätt, jag gjorde en kalkyl över 10 år på hur jag tänkt att finansiera köpet (räknade på 5% i ränta)
Kontantinsats på 600 000:- betalades med förskott på avverkning som sedan gjordes när pappren var undertecknade. (Banken frågade inte var jag skulle få 600 000 ifrån)

Alla sa att det var omöjligt för mig att få till denna affär. Så här två år senare så är jag fruktansvärt glad att jag vågade tro på det.

Kör på och var jäkligt noggrann med kalkylen, den upplever jag som helt avgörande.

Skog, Jakt, Fotboll i den ordningen.

[Robur Clivus]

ons 06 jul 2022, 22:43#763138

Hej!

Går i tankarna att köpa en skogsfastighet i södra Sverige. Cirka 150 hektar med en prisidé på cirka 11 miljoner, med ett beräknat virkesförråd på cirka 15000 m3sk med en medelbonitet på 6,0. Större delen av fastigheten är gallringsskog med tall och gran. Småviltsjakten följer med fastigheten. Skogen hör till en släktgård i närheten men är avstyckad sedan ett antal år tillbaka.

Nu är frågan om hur man ska tänka runt finansiering av köpet. Jag kan sätta in en kontantinsats på cirka 500 000 kr, penninginteckningar finns om cirka 2 700 000 kr. Köpet sker privat vid eventuell affär. Vad tror ni? Är det ens möjligt att få lån för köp av skogsfastighet i dessa tider? Vad ska man tänka extra på när man räknar på skogsköp?

Med största ödmjukhet låter detta som en ytterst riskfylld idè som tyvärr kan ödelägga resten av ditt liv om det vill sig illa när vi pratar så låg soliditet (Utan att veta dina övriga tillgångar så utgår jag i detta exempel från att de 500 ksek är ditt totala egna kapital). Med så hög belåning måste du tänka kassaflöde fullt ut, om befintlig skog är i mestadels gallringsålder så skulle jag värdera den till max 150 sek/m3 vilket kan motsvara ett avverkningsnetto vid behov och i ditt fall ger ett värde på befintligt bestånd: 15 000 m3sk x 150 = 2 250 000 sek, sedan har du tillväxt på 6 m3sk över 150 Ha vilket kan kanske grovt ge ett netto på 200 kr/m3sk/år, detta ger en avkastning på 150x6x200= 180 000 sek/år som du kan laborera med till vilken avkastningsränta du väljer, 3,4,5 % kanske? Säg att vi väljer 5% i detta fallet då du har låg soliditet och behöver kunna klara högre räntor, så ger detta 180 000/5 x100 = 3 600 000 + 2 250 000 = 5 850 000 kan vara en värdering men du har fortfarande mindre än 10% soliditet.

Vänder vi på resonemanget så ger en skog med såpass låg bonitet kanske 1200 sek/ha i avkastning över tid, 150 x 1200 = 180 000 sek/år, om gud förbjude att någon bank lånar ut 10 500 000 sek till detta köp så tål du en räntekostnad på max 1,7%, stiger räntan högre än det är det stor risk att du är game over och kan bli fast hos kronfogden för resten av ditt liv med skuldsanering på åtskilliga miljoner.

Detta är väldiga förenklingar, men i ditt fall om du inte sitter på andra stora tillgångar låter detta som sagt som något du borde avstå. Om du är skogsintresserad och vill komma igång med en egen fastighet och har 500 000 i eget kapital så kanske du borde leta efter en fastighet i 1 miljon klassen.

[alias]

ons 06 jul 2022, 22:46#763139

Jag köpte 85ha för 8 miljoner 2020.
Jag är inte fläskrik på något sätt, jag gjorde en kalkyl över 10 år på hur jag tänkt att finansiera köpet (räknade på 5% i ränta)
Kontantinsats på 600 000:- betalades med förskott på avverkning som sedan gjordes när pappren var undertecknade. (Banken frågade inte var jag skulle få 600 000 ifrån)

Alla sa att det var omöjligt för mig att få till denna affär. Så här två år senare så är jag fruktansvärt glad att jag vågade tro på det.

Kör på och var jäkligt noggrann med kalkylen, den upplever jag som helt avgörande.

Får gratulera till förvärvet!

Får man fråga vilken bank som finansierade köpet?

Jag får dock inte ihop kalkylen med ett tänkt kassaflöde från 85 ha skog. Absolut inte om man börjar med en rejäl avverkning på 600 tkr till kontantinsatsen.

5 % ränta på 7 400 tkr blir ju 370 tkr/år. Även om man ser det som en "stresstestnivå" så är det rätt mycket pengar oavsett om det ska skakas fram från den löpande skogsskötseln eller om man ska stötta verksamheten med privata pengar från lönearbetet.

Bara,mina fem ören...

Edit: Såg att Robur Clivus också roat sig med lite räkneoperationer innan jag hann posta detta inlägg.

MVH
Alias

"Investera i mark, jag har hört att det inte tillverkas längre!"
-Mark Twain

[Saläng]

ons 06 jul 2022, 23:09#763144 Tackar.
Då jag kanske inte var helt transparant med banken så håller jag namnet på den för mig själv.

Kalkylen bestod förutom avverkningar, av två avstyckningar och försäljningar av skiften för att snabbt få ned lånen, detta utfördes aldrig. Fastigheten som jag ägde sedan innan fick fungera som säkerhet. Räntan band jag upp (1,2%). Tilläggas bör att boniteten på nämnd fastighet är 10,4.

Behövs mer uppgifter så ska jag svara efter bästa förmåga.

Skog, Jakt, Fotboll i den ordningen.

[alias]

tor 07 jul 2022, 00:17#763152

Tackar.
Då jag kanske inte var helt transparant med banken så håller jag namnet på den för mig själv.

Kalkylen bestod förutom avverkningar, av två avstyckningar och försäljningar av skiften för att snabbt få ned lånen, detta utfördes aldrig. Fastigheten som jag ägde sedan innan fick fungera som säkerhet. Räntan band jag upp (1,2%). Tilläggas bör att boniteten på nämnd fastighet är 10,4.

Behövs mer uppgifter så ska jag svara efter bästa förmåga.

Helt OK bonitet som ger möjlighet till ett skapligt virkesuttag och kassaflöde över tid.

Om du redan ägde en fastighet med tillräckligt stort outnyttjat låneutrymme, så att banken inte behövde någon säkerhet i den nyinköpta fastigheten, så gissar jag att du hade ett kassaflöde från verksamheten på den sedan tidigare ägda fastigheten också, som banken tog hänsyn till före utlåning.

Om du inte lånade med den nyinköpta fastigheten som säkerhet så bör banken inte ha haft något emot att du högg 600 tkr på denna fastighet direkt, då det inte påverkade deras säkerhet för lånet i din andra fastighet.

MVH
Alias

"Investera i mark, jag har hört att det inte tillverkas längre!"
-Mark Twain

[Robur Clivus]

tor 07 jul 2022, 00:44#763153

Jag köpte 85ha för 8 miljoner 2020.
Jag är inte fläskrik på något sätt, jag gjorde en kalkyl över 10 år på hur jag tänkt att finansiera köpet (räknade på 5% i ränta)
Kontantinsats på 600 000:- betalades med förskott på avverkning som sedan gjordes när pappren var undertecknade. (Banken frågade inte var jag skulle få 600 000 ifrån)

Alla sa att det var omöjligt för mig att få till denna affär. Så här två år senare så är jag fruktansvärt glad att jag vågade tro på det.

Kör på och var jäkligt noggrann med kalkylen, den upplever jag som helt avgörande.

Bara en liten reflektion, det har ju framkommit i tråden att det fanns lite andra bakomliggande förutsättningar som möjliggjorde ovan affär, jag vill egentligen inte komma med pekpinnar men när man läser trådstartarens fråga så antar iallafall jag att det är en yngre person som kanske inte är super insatt i skogsägande. Min åsikt är att man i dessa fall ska vara lite omtänksam med råd.

[Saläng]

tor 07 jul 2022, 07:00#763161

Tackar.
Då jag kanske inte var helt transparant med banken så håller jag namnet på den för mig själv.

Kalkylen bestod förutom avverkningar, av två avstyckningar och försäljningar av skiften för att snabbt få ned lånen, detta utfördes aldrig. Fastigheten som jag ägde sedan innan fick fungera som säkerhet. Räntan band jag upp (1,2%). Tilläggas bör att boniteten på nämnd fastighet är 10,4.

Behövs mer uppgifter så ska jag svara efter bästa förmåga.

Helt OK bonitet som ger möjlighet till ett skapligt virkesuttag och kassaflöde över tid.

Om du redan ägde en fastighet med tillräckligt stort outnyttjat låneutrymme, så att banken inte behövde någon säkerhet i den nyinköpta fastigheten, så gissar jag att du hade ett kassaflöde från verksamheten på den sedan tidigare ägda fastigheten också, som banken tog hänsyn till före utlåning.

Om du inte lånade med den nyinköpta fastigheten som säkerhet så bör banken inte ha haft något emot att du högg 600 tkr på denna fastighet direkt, då det inte påverkade deras säkerhet för lånet i din andra fastighet.

MVH
Alias

Låneutrymmet på befintlig fastighet var otillräckligt, sant som du påpekar att verksamheterna på den gården (äggproduktion + uthyrning av mark till en sedumproducent) påverkade kalkylen.

Skog, Jakt, Fotboll i den ordningen.

[Saläng]

tor 07 jul 2022, 07:10#763163

Jag köpte 85ha för 8 miljoner 2020.
Jag är inte fläskrik på något sätt, jag gjorde en kalkyl över 10 år på hur jag tänkt att finansiera köpet (räknade på 5% i ränta)
Kontantinsats på 600 000:- betalades med förskott på avverkning som sedan gjordes när pappren var undertecknade. (Banken frågade inte var jag skulle få 600 000 ifrån)

Alla sa att det var omöjligt för mig att få till denna affär. Så här två år senare så är jag fruktansvärt glad att jag vågade tro på det.

Kör på och var jäkligt noggrann med kalkylen, den upplever jag som helt avgörande.

Bara en liten reflektion, det har ju framkommit i tråden att det fanns lite andra bakomliggande förutsättningar som möjliggjorde ovan affär, jag vill egentligen inte komma med pekpinnar men när man läser trådstartarens fråga så antar iallafall jag att det är en yngre person som kanske inte är super insatt i skogsägande. Min åsikt är att man i dessa fall ska vara lite omtänksam med råd.

En liten reflektion på den lilla reflektionen.
Jag trycker två gånger på att kalkylen är avgörande och att trådskaparen skall jobba med den. Dennes förutsättningar och ålder vet vi förhållandevis lite om. Omtänksamheten torde ligga i att man skall uppmuntra att utforska sina egna möjligheter. Om nu trådskaparen mot förmodan har fått för sig att kasta sig in i nämnda affär, så omformulerar jag här mitt råd.

Utforska dina möjligheter och låt inte negativitet genomsyra ditt liv. Får du inte ihop kalkylen så skall du naturligtvis inte köpa fastigheten.

Skog, Jakt, Fotboll i den ordningen.

[busholle]

tor 07 jul 2022, 07:49#763165 Köpte min första fastighet när jag var 22 år gammal. Hade inte en spänn att stoppa in utan lånade till allt ink pantbrev. Två veckor efter tillträde satte jag mig i skolbänken för tre års studier på högskolan. Bunden ränta på över 4%. Visst var det svettigt bitvis men inget jag ångrat.

Du behöver se både möjligheter och risker i en sådan affär. Några saker jag kan skicka med. Mät upp skogen själv. Planen kan både över och underskatta virkesförrådet, jag har hört exempel på stora skillnader åt båda hållen.
Kolla även över boniteten, den kan ligga mycket fel beroende på planläggare och boniteten slår hårt på den långsiktiga kalkylen.

2x Jonsered 2152W, Stihl MS 200, MS 362 C-M VW, Jonsered CC2145, Stihl KM130R, Newholland TL90 med Patu 10t och 655 kran, Ilsbo 3020 traktorprocessor

[Lars Lundqvist SLU]

tor 07 jul 2022, 08:49#763168

Vad ska man tänka extra på när man räknar på skogsköp?

Du ska utgå ifrån att du inte kan finansiera hela köpet av skogsfastigheten med intäkter från skogen, utan du måste löpande skjuta till från andra intäkter, exv lön för arbete.

(Jag bortser från din kontantinsats för att få enkla siffror)

Kan du finansiera bara räntorna med intäkter och ha amorteringsfritt lån? Räntorna är på väg upp så låt oss räkna på 3% för att ha marginal, vilket ger 330 000 per år exklusive skatteeffekter.
Antag att du får ett netto på 100 kr/m3 när du gallrar (försiktig kalkyl) så betyder det att du måste gallra ut 330000/100 = 3300 m3 per år. Med gallringsuttag på 50 m3/ha måste du alltså gallra 3300/50 = 60 ha per år.

Med mycket mer optimistiska siffror kan du kanske komma fram till att du klarar räntorna om du kan gallra 30 ha per år, en femtedel av fastigheten varje år. Då får du intäkter som täcker räntorna i fem år, sen är hela fastigheten nygallrad och du måste vänta i 10-15 år innan du kan gallra igen, eller vänta 25-30 år innan du kan börja slutavverka.

När du kan börja slutavverka så kanske du kan få ut 400 m3/ha med ett netto på 350 kr/m3 = 140 000 kr/ha

330 000/140 000 = 2,4 ha per år måste slutavverkas. Då räcker dina 150 ha i 150/2,4 = 60 år.

Ett annat sätt att räkna är att titta på årsytan. Med 150 ha och en omloppstid på 75 år får du en årsyta på 2 ha dvs du ska långsiktigt åtgärda 2 ha varje år med varje åtgärd som ska göras. 2 ha röjning, 2 ha 1:a gallring, 2 ha 2:a gallring, 2 ha slutavverkning, 2 ha markberedning och 2 ha plantering.

Röjning: fritidsnöje som du gör på fritiden med utrustning som räknas in på nöjeskontot (ditt vanliga arbete)
1:a gallring: 50 m3/ha x 100 kr/m3 x 2 ha = +10000 kr
2:a gallring: 70 m3/ha x 150 kr/m3 x 2 ha = +21000 kr
Slutavv: 400 m3/ha x 350 kr/m3 x 2 ha = +280000 kr
Markberedn: 5000 kr/ha x 2 ha = -10000 kr
Plantering: Fritidsnöje som du gör själv, men plantkostnaden räknas in 2500 pl/ha x 2 kr/planta x 2 ha = -10000 kr

Summa: 291000 kr/år

Med en helt jämn åldersfördelning skulle dina 150 ha långsiktigt alltså kanske kunna dra in ca 300 000 per år. Om det skulle täcka räntan på ett lån på 11 miljoner så skulle räntan behöva vara knappt 3%. Fast då är varken skatt på intäkter eller ränteavdrag med i kalkylen.

Problemet är att du får betala drygt 730 kr/m3 och får räntor som motsvarar det, men när du avverkar får du i bästa fall hälften av det.

PS. Om boniteten… räkna långsiktigt med att tillväxten ligger på max 80% av boniteten, eftersom du kommer vilja avverka innan medeltillväxten kulminerat.

EDIT: Fel i arealen rättat på flera ställen, efter påpekande från @alias

Senast redigerad av Lars Lundqvist SLU tor 07 jul 2022, 09:44, redigerad totalt 1 gång.

[alias]

tor 07 jul 2022, 09:10#763169

Vad ska man tänka extra på när man räknar på skogsköp?

Du ska utgå ifrån att du inte kan finansiera hela köpet av skogsfastigheten med intäkter från skogen, utan du måste löpande skjuta till från andra intäkter, exv lön för arbete.

(Jag bortser från din kontantinsats för att få enkla siffror)

Kan du finansiera bara räntorna med intäkter och ha amorteringsfritt lån? Räntorna är på väg upp så låt oss räkna på 3% för att ha marginal, vilket ger 330 000 per år exklusive skatteeffekter.
Antag att du får ett netto på 100 kr/m3 när du gallrar (försiktig kalkyl) så betyder det att du måste gallra ut 330000/100 = 3300 m3 per år. Med gallringsuttag på 50 m3/ha måste du alltså gallra 3300/50 = 60 ha per år.

Med mycket mer optimistiska siffror kan du kanske komma fram till att du klarar räntorna om du kan gallra 30 ha per år, en femtedel av fastigheten varje år. Då får du intäkter som täcker räntorna i fem år, sen är hela fastigheten nygallrad och du måste vänta i 10-15 år innan du kan gallra igen, eller vänta 25-30 år innan du kan börja slutavverka.

När du kan börja slutavverka så kanske du kan få ut 400 m3/ha med ett netto på 350 kr/m3 = 140 000 kr/ha

330 000/140 000 = 2,4 ha per år måste slutavverkas. Då räcker dina 15 ha i 15/2,4 = 6 år.

Ett annat sätt att räkna är att titta på årsytan. Med 15 ha och en omloppstid på 75 år får du en årsyta på 0,2 ha dvs du ska långsiktigt åtgärda 0,2 ha varje år med varje åtgärd som ska göras. 0,2 ha röjning, 0,2 ha 1:a gallring, 0,2 ha 2:a gallring, 0,2 ha slutavverkning, 0,2 ha markberedning och 0,2 ha plantering.

Röjning: fritidsnöje som du gör på fritiden med utrustning som räknas in på nöjeskontot (ditt vanliga arbete)
1:a gaallring: 50 m3/ha x 100 kr/m3 x 0,2 ha = +1000 kr
2:a gallring: 70 m3/ha x 150 kr/m3 x 0,2 ha = +2100 kr
Slutavv: 400 m3/ha x 350 kr/m3 x 0,2 ha = +28000 kr
Markberedn: 5000 kr/ha x o,2 ha = -1000 kr
Plantering: Fritidsnöje som du gör själv, men plantkostnaden räknas 2500 pl/ha x 2 kr/planta x 0,2 ha = -1000 kr

Summa: 29100 kr/år

Med en helt jämn åldersfördelning skulle dina 15 ha långsiktigt alltså kanske kunna dra in ca 30 000 per år. Om det skulle täcka räntan på ett lån på 11 miljoner så skulle räntan behöva vara knappt 0,3%.

Problemet är att du får betala drygt 730 kr/m3 och får räntor som motsvarar det, men när du avverkar får du i bästa fall hälften av det.

PS. Om boniteten… räkna långsiktigt med att tillväxten ligger på 80% av boniteten, eftersom du kommer vilja avverka innan medeltillväxten kulminerat.

@Lars Lundqvist SLU:
Om jag inte har missat något väsentligt i texten ovan så tror jag att din årsyta blev 10 ggr för liten.

MVH
Alias

"Investera i mark, jag har hört att det inte tillverkas längre!"
-Mark Twain

[Lars Lundqvist SLU]

tor 07 jul 2022, 09:45#763173 Tack för påpekandet! 😀
Rättat…

[Torbjörn Johnsen]

tor 07 jul 2022, 11:43#763183

Röjning: fritidsnöje som du gör på fritiden med utrustning som räknas in på nöjeskontot (ditt vanliga arbete)
1:a gallring: 50 m3/ha x 100 kr/m3 x 2 ha = +10000 kr
2:a gallring: 70 m3/ha x 150 kr/m3 x 2 ha = +21000 kr
Slutavv: 400 m3/ha x 350 kr/m3 x 2 ha = +280000 kr
Markberedn: 5000 kr/ha x 2 ha = -10000 kr
Plantering: Fritidsnöje som du gör själv, men plantkostnaden räknas in 2500 pl/ha x 2 kr/planta x 2 ha = -10000 kr

Skogsbruk: Sveriges dyraste hobby?