Villrådig inför köp av skog från statligt skogsbolag

Tjenare i mossan!

Jag har tyvärr gått och kärat ner mig i en gammal ödegård. Nu vill jag försöka köpa huset och återskapa gammal landsbygdshistoria utifrån hur fastigheten såg ut på flygfoton från 60-talet. Jag vill restaurera gården och stallet, hålla några getter, några hästar, lite höns och odlingar. Huset står på ofri grund och marken ingår i en mycket stor skogsfastighet och ägs av ett "visst statligt skogsbolag". Jag har fått tag på ägaren till huset som kan tänka sig att sälja, men han sägare att han försökt köpa marken från skogsbolaget som nekat honom det. Jag inser att om jag ska lyckas med detta så måste jag vara mycket väl rustad innan jag ens överväger att stångas med bångstyriga byråkrater. Och då vänder jag mig till det bästa forumet jag vet, så klart skogsforum! 🌳😊

Den gamla gården är från början av 1800-talet. Den har stått öde sedan 70-talet. Den är i märkbart dåligt skick, men väggar och tak är mer eller mindre intakta. Vatten, avlopp och elektricitet har funnits. Gården ligger inom strandskyddat område. Det kan vara ett problem, men vad jag förstår efter att läst lite olika domslut från Mark och miljö Domstolen så handlar det om att kunna påvisa att marken är i anspråkstagen och var det långt innan det fanns något som hette strandskydd. I praktiken handlar det om att när man ser huset så ska man tänka "oj, det kanske bor någon här". Min initiala plan är att köpa huset, vänligt och sakligt påvisa för alla intresserade myndigheter att marken är ianspråktagen och få köpa marken runt gården. Men riktigt så enkelt är det ju inte. Marken precis runt gården är på c:a ett hektar, den ursprungliga gården med all betesmark inkluderad är på c:a 3-4 ha. Eftersom jag inte har oändligt med pengar och behöver var enda krona för att renovera huset vill jag lägga så lite som möjligt på marken runt.

Men nu är den stora frågan; vilka strategier kan jag använda mig av för att navigera i det här?

Skogsbolaget må vara bångstyrigt och byråkratiskt, men det styrs också helt efter statliga initiativ och projekt vilket skulle kunna vara till min fördel? Ett sånt initiativ som nämnda skogsbolag har är att främja landsbygdsutveckling; vad jag förstår är det främst att stycka av till mindre skogsfastigheter som stödjer detta syfte men också att stödja landsbygdsutvecklingen i stort.

Tror ni att jag kan använda mig av detta som ett sätt för att göra det möjligt för mig att köpa loss marken?

Det finns några olika alternativ som jag tänkt ut men som jag inte vet om de håller. Vad tror ni?:

- Köpa loss marken som en skogsfastighet. Då måste den uppfylla bonitetskravet för lämplig storlek på fastigheten. Jag kan efter att ha vandrat runt i den omliggande skogen göra en amatörbedömning att det är relativt grova träd som är väl underhållen, den ser också ut att ha varit avverkad nyligen men skogsbolaget har alltså bara tagit enstaka träd i så fall. Dvs ingen kalavverkning. Jag upplever området som "frodigt". Hur det påverkar boniteten (om det alls gör det ) vet jag inte. Om jag köpt skogen och äger den tänker jag att jag får göra precis exakt vad jag vill med gården som "råkar" ligga på fastigheten?

- Dra hästgårdskortet. I det här fallet kan jag som jag förstår det ha möjlighet att bilda en mindre fastighet? Jag vet inte alls vad det innebär förutom att jag gissar att det mer handlar om djurhållning som hobbyverksamhet? Är detta något som ni tror att skogsbolaget kan vara intresserade av som skulle göra det möjligt för mig att få köpa loss en mindre tomt på c:a 1 ha?

- Köpa marken som "fastighetstomt". Jag kan köpa en mindre tomt vilket hade varit grymt. Men jag tror inte Sveaskog har något som helst intresse att sälja en tomt till mig. Det ingår liksom inte i deras jobb?

Om det är någon som vet om andra landsbygdsinitiativ från staten eller EU som kan vara till gagn för mig som jag kan använda för att få köpa loss tomten får ni mycket gärna tipsa om det! Jag tror verkligen att det bara handlar om rätt vinklig och hitta rätt initiativ att ankra fast sig i för att det ska gå vägen. Sånt som ser bra ut i skogsbolagets statistik helt enkelt.

Om allt detta helt visar sig vara fruktlöst återstår endast en enda möjlighet. Att arrendera marken. Dvs att skapa ett gårdsarrende. Ekonomiskt så skulle det nog vara fördelaktigt. Men jag får ju inte lagfart och jag vet inte riktigt vad det skulle innebära för risker. Jag räknar med att investera mina kommande två år i det här huset. Dvs mycket tid, energi och pengar. Vad tar jag för risker om jag äger huset men arrenderar marken? Går det att skapa ett gårdsarrende på t.ex. 100 år? Det här skulle kunna vara ett alternativ i väntan på att myndigheterna tillfrisknar från sitt nuvarande utövande och förhoppningsvis blir något mer liberala och vid det tillfället köpa loss marken.

Hur tänker ni andra, vad tror ni att det skulle kunna vara för risk med att arrendera marken på ett hus ni äger?

Som sagt, vore mycket tacksam för alla tankar och erfarenheter ni kan bidra med. Stora som små!

Detta är nog inte så svårlösligt som du tror.
Sveaskog säljer numera aktivt jordbruksmark. I mitt närområde så har samtliga arrendatorer fått erbjudande om att friköpa sina arrenden. Sveaskog har också själva jobbat med att ta fram förhandsbesked för att kunna marknadsföra attraktiva tomter till både småhus och flerfamiljshus.

Om de 3-4ha mark består av åker och betesmark så finns det goda förutsättningar att få köpa loss. Ren skogsmark ska du däremot inte fundera på, det är de mycket sällan intresserade av att sälja så länge det inte gäller exploateringsmark med en helt annan prislapp än stående skog.

Stort tack för ditt svar!

Måste säga att det här nu känns lite mer hoppfullt. Jag hade utgått från att det här skulle bli en snudd på omöjligt projekt att genomföra.

Men det jag funderar på; om jag får möjlighet att köpa marken som en jordbruksfastighet; är det då bara fritt fram att renovera upp huset som finns där förutsatt att jag inte gör förändringar som kräver bygglov?

Eftersom att gården ligger inom strandskyddat området (c:a 150-200m från strandkant och strandskyddet är utökat till 300m). Skulle det kunna innebära att skogsbolaget inte vill sälja marken som en jordbruksfastighet? Generellt så har jag läst att det som gäller är Fastighetsbildningslagen innehåller uttryckliga regler om att fastigheter ska bildas så att syftet med reglerna om strandskydd inte motverkas (vilket exempelvis skulle kunna ske om strandskyddad mark förs över till en fastighet och då blir tomtplats eller privat zon där allmänheten inte har rätt att vistas) - men i det här fallet finns ju redan en gård. Även om den stått öde i 50 år. Men kan jag bevisa att marken är i anspråkstagen borde det ju var tydligt att strandskyddet inte är tillämpligt här?

Har du några tankar eller insikter på det så är det mycket välkommet Som sagt, men enda chans att ro det här i land är att vara rustad till tusenmiljoner.

Det finns ett begrepp som heter "pågående markanvändning". När det gäller boendet så hindrar strandskyddet inte att du fortsätter att bo där. Du kan ju också rusta och renovera så länge det inte kräver ett helt nytt bygglov.
Jord och skogsbruk är också pågående markanvändning fram till du gör en så stor satsning att det kräver tillstånd enligt miljöbalken.
Som jag ser det kan du gå vidare med dina planer såvida inte husen är så nedgångna att de inte är beboeliga.

Eftersom det står ett hus på fastigheten så är delar av fastigheten ianspråktagen. Det som kommer att ske vid en avstyckning är att antingen du eller lantmäteriet söker om strandskyddsdispens som absolut behövs för åtgärden. I samband med dispensen så bestäms något som heter tomtplatsavgränsning vilket är att peka ut vilken del av fastigheten som utgörs av tomtmark. Det är bara tomtmarken som omfattas av strandskyddet, inte bete, åker och skog. Normalt gränsar man av en tomt efter äldre givna gränser som häck, staket och liknande. Hittar man ingen naturlig tomtgräns så kan man luta sig mot hemfridszonen som är 15m från fasad.
Det som är bra att göra är att framhäva var tidigare tomtmark slutat genom en insats med röjsåg eller betesputs. Tänk på att när tomtplatsavgränsning är gjord så är den mycket svår att ändra så se till att den blir väl tilltagen från början.

Din situation är inte unik vi har ett gäng sådana vart år i byggnadsnämnden jag sitter i.

Just ja, en sak till. Finns det uthus som haft privat användning tidigare som båthus eller fiskebodar så ska du definitivt hålla dem i skick och se till att de inkluderas i beslut om strandskyddsdispens.

Det verkar som du har ett lovande projekt framför dig med trevligt boende vid vatten. Får man fråga var i landet fastigheten ligger?

Stort tack för ditt svar! Det är superbra tips verkligen.

Huset är ju i för närvarande i dåligt skick som sagt. En av väggarna är på väg att ge upp och kommer att behöva helrenoveras. Huset har stått utan fönster senaste 20 åren och det är några hål i taket. Men kanske just för att det varit så "väl ventilerat" och helt tomt på inventarier så är huset i förvånansvärt bra skick. Men däremot är jag orolig att det ska bli ett fall för Mark och miljödomstolen eftersom att man skulle kunna uppfatta huset som övergivet pga av dess dåliga skick. T.ex. kan man se huset på avstånd och där syns den dåliga väggen där trästommen exponerats och några panelbräder trillat av. Jag hoppas innerligt att det inte blir ett problem. Jag sitter som bäst och läser domslut och försöker skapa mig en uppfattning om i vilka fall rätten att hävda ianspråkstagen mark kan anses vara förbrukad. Har du några idéer kring det är dom mycket välkomna!

Jag har ju för avsikt att restaurera gården och förhoppningsvis bevara en lantbrukshistoria, bli bofast och bruka marken samt arrendera ut betesmark till grannen som har djur. Det är ingen sommarstuga eller planer att bygga om till något flådigt modernt.

Jag håller detaljerna om vad och vart ett tag till. Men återkommer med det om fru fortuna är på min sida

Om byggnaden ifråga står på ofri grund så borde det väl finnas ett avtal om bostadsarrende, eller möjligen tomträtt, som reglerar upplåtelsens omfattning och tomträttsavgäldens storlek m.m.?

Tänker att ett sådant avtal borde kunna vara ett stöd för hur man tolkar vilket område som historiskt varit avsett för, och sannolikt även hävdat som, tomtmark när man ska förhålla sig till strandskyddsreglerna.

Reserverar mig för felaktigheter ovan, då varken arrendelagstiftning eller strandskyddsregler är något jag kommer i kontakt med dagligen.

MVH
Alias

Jag tror du överdriver riskerna. Står det ett hus på platsen oavsett skick så är tomten ianspråktagen. Till och med nedbrunna hus har varit oproblematiskt att ge strandskyddsdispens. Det du ska fokusera på är att tomten är ianspråktagen så du inte får tomten begränsad till 15m från fasad.
Den enda gången jag varit med om riktiga problem i detta sammanhang var när skogen hade växt in på det som en gång var tomt. Den gången blev det avslag i MÖD på en tomtplatsavgränsning om ca 3000m2 men senare positivt besked från LST på ca 1200m2.

Om upplåtelsen skett nyligen så hade det absolut varit så men historiskt verkar de gamla jägmästarna ha haft rätt fria händer.
En granne fick ett åkerarrende omförhandlat i vintras. Hans far hade fått upplåtelse på marken i slutet på 80-talet utan ersättning tills vidare utan närmare specificering än att det gällde deras jordbruksmark i aktuell by.
Detta gällde samma markägare som ovan.

God kväll!

En liten uppdatering på den här tråden. Jag har nu haft ett första spännande möte med husägaren. Han visade sig vara en hyvens kille med "hobby" lantbruksgård. Den typ av närmaste granne man gärna har. Han kunde gärna tänka sig att sälja huset till mig. Han var också helt med på att huset inte hade något värde rent materiellt. Däremot sa han att han inte kommer att sälja för någon symbolisk summa utan att det priset skulle utgöras av "potentialen" som stället har. Samt att det finns en gammal elledning fram till huset som enligt honom också gav ett värde.

Men hur i helsifyr bestämmer man priset utifrån potentialen? Jag ser ju potentialen. Men tex en vän som arbetar som hantverkare tycker att man måste vara halvt galen för att utsätta sig för detta. Jag tror att jag är rätt ensam om att se potentialen här. Men husägaren sitter ju på alla korten och kan ju i princip sätta vilket fantasipris som helst. Hur skulle ni resonerat inför en sån prissättning? Han har ju egentligen inget behov att sälja det. Utan det är i så fall att det är trevligt att den gamla gården restaureras. Men han kan lika gärna låta bli.

Och det här med att elledningen som går fram till huset skulle ha ett värde: den har ju inte använts på 40 år och är avklippt i elskåpet utanför huset. Innebär inte det att den ändå måste besiktigas och göras om - vilket säkert är svindyrt för en ledning på 600 meter. Och jag måste betala hela det kalaset? I så fall kan man ju inte räkna det som ett värde. Dessutom är ju solpaneler ett rimligt alternativ idag.

Husägaren har också för ett antal år sedan försökt att köpa marken av skogsbolaget som ville ha 1,5 miljoner för 3 ha vilket verkar magstarkt? Detta är ju antingen betesmark eller jordbruksfastighet. Vad jag förstår ligger index på detta runt 120 000 SEK / hektar i södra Sverige. Men det var som sagt några år sedan, kan det tänkas att skogsbolaget idag har andra prioriteringar eftersom det finns ett statligt initiativ att verka för landsbygdsutveckling som de måste uppfylla - och därför kan tänka sig sälja marken för indexpriset?

Husägaren vill också att jag bygger en egen väg till fastigheten. Så det är en kostnad jag måste räkna in. Närmaste väg (väl körbar skogsväg som skogsbolaget anlagt) ligger ca 100 meter genom skogsbolaget skog.

Hela marken för gården inklusive marken runt huset är idag ett betesarrende, det här funnits ett bostadsarrende men det har tydligen inte betalats på ett antal år så gissningsvis är det ur världen. Vet inte om detta är en för eller nackdel.

Mitt drömscenario nu hade varit att jag får köpa huset för en blygsam summa. Det kan jag ju hålla helt utanför skogsbolagets vetskap, de har ju inget att göra med vem som äger huset var jag förstår? Så skulle jag i lugn och ro be att få överta arrendet och sedan förhandla om att få köpa marken och anlägga väg. Och skulle det visa sig vara omöjligt har jag ändå inte lagt ut mer pengar än att jag kan avsluta det där och då utan att det svider i plånboken alltför mycket.

Era tankar och tips mottages tacksamt!

Mycket svårt att sätta värde på. Läget är allt, ligger det nära större stad så kan det vara värt 50ggr mer än om det ligger ödsligt långt från allt. Finns det ett mätarskåp för el vid huset så löser elbolaget försörjningen även om grejerna blivit till åren. Det du skriver om solceller har inte mycket med verkligheten att göra. Grunden för ett bostadshus är att du har elabonnemang, solceller blir därefter ett bra komplement.
Om huset legat i mina trakter så hade nog 120000kr/ha plus 300000-500000 för själva tomten varit ett rimligt pris.

Resonemanget kring vägen hänger jag inte med på, varför vill säljande husägare att vägen ska göras om och vad har denne ens med det att göra när Sveaskog är markägare?

låter som säljarn vill krama ur det som går.

tomtvärde och sen är huset dåligt så blir ju det minusvärde.

ge inte för mycket, det kommer dyka upp fler tillfällen om du "missar" detta

Begär in en offert från elbolaget på vad det kan kosta att återansluta, det kan bli hiskeligt dyrt fast man tycker att "ledningen finns ju där ute..."

Hej, tack för ditt svar! 😊 Personen som äger ödehuset har också sitt eget hus och mark en bit bort. Den nuvarande gamla vägen som går bort till Ödehuset går genom hans gård. Eftersom det skulle sänka värdet på hans hus om hans gård blir en genomsfartsväg så är ett krav att jag på sikt fixar en egen väg om jag ska få köpa ödehuset.

Det jag funderar nu på är om Sveaskog skulle vara okej med att jag anlägger 200m väg över deras skog. Det är ju också inom strandskydd. Men man måste ju ha en väg till sin fastighet, och den vägen som finns kan ju inte anses vara rimlig att använda eftersom att den går genom hans gård. Eller vad tror ni?

Det kan bli kämpigt. Har sveaskog någon nytta av vägen som det är nu? 200m ny väg är ändå ett hyggligt intrång. Vid avstyckning skulle lantmäteriet ge dig servitut på befintlig väg, eventuellt kanske det redan finns en gemensamhetsanläggning eller servitut som sveaskog har tillgång till.

Det är många som har genomfartsväg över gårdsplanen så det argumentet håller inte för att tvingas släppa till mark för ny väg.