Skogsfastigheter

Räkna och jämföra skogsfastigheter inför köp

40 inlägg 6240 visningar 11 följer Svara, dela mm...   
Användarvisningsbild

Re: Räkna och jämföra skogsfastigheter inför köp

Bammen  
#528616 @ Vedproducent

Självklart är det så att all volymtillväxt inte är avverkningsbar men sett över en livscykel kanske man kan räkna så? Nu var det inte mitt exempel utan något som någon annan skrev men där jag uppskattar sättet att tänka...att försöka konkretisera för att få fram ungefärliga siffror.

   TS
Användarvisningsbild

Re: Räkna och jämföra skogsfastigheter inför köp

Bammen  
#528623
Rohdin skrev:
Bammen skrev:
Rohdin skrev:Till och börja med ger en slutavverkning 30-75%timmer andel beroende på en rad olika faktorer +5-15%klen/kubb.


Läste ditt inlägg igen och är det inte detta man tar med i beräkningen när man gör om m3sk till m3to enligt omvandlingstabell;

https://www.skogssverige.se/omvandlare

och som jag har med i min räkneövning?


Omvandlingstalet ändrar endast från skogskubik till topmättvolym. Har inget alls med timmer andelen att göra.

Timmerandel slutavverkning
Tidigare tråd om timmerandel


Inte helt lätt detta :-)

   TS
Användarvisningsbild

Re: Räkna och jämföra skogsfastigheter inför köp

Camaro1969  
#528637 Skogspodden har väl 2 avsnitt som behandlar detta en del.. skogsekonomi del 1 och 2 tror jag de hette

Användarvisningsbild

Re: Räkna och jämföra skogsfastigheter inför köp

Vedproducent  
#528649
Bammen skrev:@ Vedproducent

Självklart är det så att all volymtillväxt inte är avverkningsbar men sett över en livscykel kanske man kan räkna så? Nu var det inte mitt exempel utan något som någon annan skrev men där jag uppskattar sättet att tänka...att försöka konkretisera för att få fram ungefärliga siffror.

Jo jag vet att det inte var ditt exempel. Det är ändå siffror som är alldeles för höga och ska man ha hjälp av siffror så ska man ligga i närheten av sanningen. Jag tycker ju avkastning per hektar är bästa måttet. Såg detta för några år sen i en artikel hur okunskapen hos skogsägarna var runt detta och jag håller med. Men det är ett jättebra mått som skulle användas av alla.
Hittade artikeln så jag kopierar in den här.
http://areca.se/uncategorized/tank-per- ... ager-erik/

Användarvisningsbild

Re: Räkna och jämföra skogsfastigheter inför köp

Vedproducent  
#528657 Skogssällskapet redovisar ett mått på Skogsindex som avser köpeskilling/avkastningsvärde.
En fastighet tex som kostar 1 400 000 kr och har index 1,4 har avkastningsvärde på 1 000 000 kr.
Således betalar man 400 000 kr för andra värden än rent ekonomiska.

Kan ju vara lite kul att jämföra lite i landet så jag kopierar in den med.
https://www.skogssallskapet.se/kunskaps ... front.html

Användarvisningsbild

Re: Räkna och jämföra skogsfastigheter inför köp

Lars Lundqvist SLU  
#528674 Svårigheten när man köper skog idag är att inköpspriset omräknat i kr per kubikmeter är högre än vad man får betalt om man avverkar. Dessutom gäller det även om den skog som finns är för ung för att man ska få slutavverka.

En superenkel kalkyl: antag att du ska köpa 10 ha med slutavverkningsskog. Det står ca 200 m3 per ha. Ett marknadspris på 450 kr/m3 är inte orimligt. Fastigheten kostar alltså 900 000 och du lånar till alltihop.
Antag att du avverkar alltihop. Du får 350 kr/m3 netto vilket ger 700 000. Sen ska du marbereda och plantera och efter nåt år lövröja. Det kostar tillsammans i runda slängar 10 000 per ha, alltså 100 000 totalt.

Då står du alltså med 900 000 i skulder och har 600 000 i kontanter som ska räcka till räntor och amorteringar i 80-100 år, förutsatt att banken lånar ut pengar till dig. En del banker säger nämligen att du inte får låna till det som motsvarar virkesvärdet på skog du får slutavverka. Det är ju delvis virkesvärdet som är säkerheten för bankens del. I det läget får du alltså bara 200 000 i lån och måste direktamortera intäkten på 700 000 mot inköpspriset och har dessutom 100 000 i kostnader de första fem-sex åren.

Eller för att göra det ännu tydligare: Om det står yngre skog på fastigheten, 50 m3/ha, för ung för att ge några ordentliga intäkter på ett bra tag. Priset är fortfarande 450 kr/m3. Alltså kostar fastigheten bara ca 225 000 men du måste alltså finansiera lånet med andra inkomster. Skogen finansierar inte sig själv.

Avatar Fallback

Re: Räkna och jämföra skogsfastigheter inför köp

jannee  
#528692 Håller alls INTE med Lars.
Man kan räkna på många olika sätt.
Min erfarenhet är HELT annorlunda, här är min förklaring.
Först och kanske viktigast är att jag INTE värderat min arbetstid = arbetat gratis.
Köpte en fastighet på 70 talet, betalade ordentligt överpris enligt omgivningen. Ryktet gick " det kommer att gå åt helvete för pojkspolingen"
I början gick det ordentligt minus, fick både amortera och betala räntor med pengar från lönearbete.
Efter flera år kunde jag successivt börja nyttja (kvitta) underskottet mot skogsinkomster och under de senaste 15 åren även skatta fram pengar som motsvarar vad jag gav för fastigheten.
M.a.o. har vår skogsfastighet betalt sig själv, dessutom får jag med största sannolikhet vid försäljning (på öppna marknaden) 10 ggr mer än köpebeloppet var för 45 år sedan.

Användarvisningsbild

Re: Räkna och jämföra skogsfastigheter inför köp

Camaro1969  
#528693
Lars Lundqvist SLU skrev:Svårigheten när man köper skog idag är att inköpspriset omräknat i kr per kubikmeter är högre än vad man får betalt om man avverkar. Dessutom gäller det även om den skog som finns är för ung för att man ska få slutavverka.

En superenkel kalkyl: antag att du ska köpa 10 ha med slutavverkningsskog. Det står ca 200 m3 per ha. Ett marknadspris på 450 kr/m3 är inte orimligt. Fastigheten kostar alltså 900 000 och du lånar till alltihop.
Antag att du avverkar alltihop. Du får 350 kr/m3 netto vilket ger 700 000. Sen ska du marbereda och plantera och efter nåt år lövröja. Det kostar tillsammans i runda slängar 10 000 per ha, alltså 100 000 totalt.

Då står du alltså med 900 000 i skulder och har 600 000 i kontanter som ska räcka till räntor och amorteringar i 80-100 år, förutsatt att banken lånar ut pengar till dig. En del banker säger nämligen att du inte får låna till det som motsvarar virkesvärdet på skog du får slutavverka. Det är ju delvis virkesvärdet som är säkerheten för bankens del. I det läget får du alltså bara 200 000 i lån och måste direktamortera intäkten på 700 000 mot inköpspriset och har dessutom 100 000 i kostnader de första fem-sex åren.

Eller för att göra det ännu tydligare: Om det står yngre skog på fastigheten, 50 m3/ha, för ung för att ge några ordentliga intäkter på ett bra tag. Priset är fortfarande 450 kr/m3. Alltså kostar fastigheten bara ca 225 000 men du måste alltså finansiera lånet med andra inkomster. Skogen finansierar inte sig själv.



jag tycker det känns tvärtom.

här i krokarna kostar skogen runt 300 /m3sk (iof m3sk
man får runt 400:- fubben av bolagen

hälsingland

Användarvisningsbild

Re: Räkna och jämföra skogsfastigheter inför köp

Lars Lundqvist SLU  
#528695
jannee skrev:I början gick det ordentligt minus, fick både amortera och betala räntor med pengar från lönearbete.

... och det var precis det jag visade i mitt superförenklade exempel.

Camaro1969 skrev:här i krokarna kostar skogen runt 300 /m3sk (iof m3sk
man får runt 400:- fubben av bolagen

hälsingland


Då har du billiga skogsfastigheter där du bor, men kom ihåg att fastighetspriset per kubikmeter inkluderar ALL kubikmeter på fastigheten, inte bara det som du kan avverka. Och även en fastighet som bara är kalmark kostar att köpa.

På längre sikt är skogsbruk en lönsam affär, men det kan ta några decennier innan det börjar ge netto, som för Jannee. För den som redan har en skogsfastighet kan ekonomin se annorlunda ut inför ett köp. Då kan det löna sig omedelbart att köpa till en fastighet med bara ung gallringsskog om det exempelvis innebär att ransoneringsreglerna därmed tillåter slutavverkning på den ursprungliga fastigheten.

Köp av skog är en långsiktig investering.

Användarvisningsbild

Re: Räkna och jämföra skogsfastigheter inför köp

Camaro1969  
#528697 njaa jag vet inte riktigt.

jag köpte i våras och betalade runt 300,

enligt mäklare så ligger priserna strax över 300 i området.

jo visst betalar man för all m3 på fastigheten men det växer ju!

jag funderar på kööpa till ytterligare då det finns 2 skiften i närheten som är ute.

utgångspris ligger på 280 men kan jju bli budgivning


sen är ju inte den där 100 ingen som skillnaden visar på vinst, utan det ska återbeskogas och sen om man ändå har en liten vinst så ska ju skattmasen ha hälften.

sedan håller jag med om att skog är en långsiktig investering

Användarvisningsbild

Re: Räkna och jämföra skogsfastigheter inför köp

Mellberg  
#528700 Man brukar säga att den som kan räkna, köper ingen skog. Skogsekonomi är svårt eftersom vi jobbar med så långa tidshorisonter. De flesta kalkyler bygger på att ingående faktorer är konstanta över tid. Detta stämmer naturligtvis inte.

Vem kunde tro att låneräntan skulle ligga på 1 - 2 % för 25 år sedan, eller vilken ränta får man betala om 10 år? Hur ser skattevillkoren ut i framtiden. Fanns en tid när skatt och avgifter tog minst 80% av skogsinkomster.

Idag, kan den som har ordnad ekonomi och fasta inkomster, utan problem köpa en normalstor skogsfastighet. Låna så mycket du kan, så får du god avkastning på eget insatt kapital. Se till att likviditeten är god. Om skogsverksamheten går med underskott från början, kan det på sikt bli en fördel.

Användarvisningsbild

Re: Räkna och jämföra skogsfastigheter inför köp

Brozzlaren  
#528708 Avkastningsvärdet på en skogsfastighet är omöjligt att räkna fram i förtid. Köp den bara utan att fundera så mycket. Trivs ni och kommer att älska livsstilen så ordnar det sig, nånstans ska ni bo och hyra i nån form ska betalas. Tog med familjen på det stora äventyret för 26 år sedan, Gudrun och Per var lite jobbiga annars har vi inte ångrat en dag. 🌲 🌲 👍

Användarvisningsbild

Re: Räkna och jämföra skogsfastigheter inför köp

Bammen  
#528759 Jag måste säga att det är...intressant.. att det kan skilja så mycket i uppfattningarna om skog och ekonomi. Har fått en hel del bra tips på länkar, infallsvinklar och exempel i tråden. Tack alla som bidragit!

Hade en dag ledigt från jobbet idag så jag skrev ut några sidor från tre olika skogsfastigheter, åkte en runda och klev runt i skogen. Tror det är bra och viktigt att titta på ett antal olika objekt för att bilda sig en uppfattning om dels vad man egentligen vill ha och dels hur en bra och välskött skog ser ut jämfört med en mindre bra.

Många fastigheter har ju även en del betesmark, inägor och jordbruksmark. Det ger enligt mitt tycke en vackrare miljö när det bryter av lite, samt att det kan ge bra platser för jakt. Frågan är ju om det är ekonomiskt sämre med kanske 30-40% inägor om man även tänker sig vallodling och dessutom stödrätter som ofta följer dessa öppna partier.

   TS
Avatar Fallback

Re: Räkna och jämföra skogsfastigheter inför köp

jannee  
#528762 Det däringa med stödrätter är ett kapitel för sig.
Kontrollera först att stödrätterna verkligen följer med fastigheten så att det inte är arrendatorn som äger dem (om jordbruket tiggare varit utarrenderat).
Jordbruksmarken måste skötas om du ska få några allmosor från staten.
Ibland och inte så sällan vill arrendatorn inte betala så mycket i arrende som stödrättigheterna ens ger - tillgång och efterfrågan.
Jordbruksmark och köttdjur kan ge ett visst netto - beror alldeles på hur mycket du värderar din egna insats - du lever "gott" på 400 köttdjur :grin:

Avatar Fallback

Re: Räkna och jämföra skogsfastigheter inför köp

erik  
#528779 Hörde någon som sa att "peka på vilken skogsfastighet till salu du vill så kan jag ge dig en kalkyl som visar att den är en bra investering och en annan som visar att den inte är det". Jag tror det ligger mycket i det.

När jag nyligen köpte en fastighet roade jag mig med allt från nuvärdesberäkningar på framtida avverkningar för varje enskilt bestånd på fastigheten till att jämföra yta, mängd skog och bonitet med sålda fastigheter i närheten.

Det som till slut avgjorde var dock betydligt mjukare värden: Jag kunde köpa den och jag ville köpa den. Kalkylerna innehåller ändå så många antaganden om en avlägsen framtid att de blir svåra att lita på och små fel i antagandena ger stor effekt.

Om man vill ha skogsbruket som hobby/livsstil och inte som sin enda försörjning tror jag det är klokt att inte göra sig beroende av de intäkter skogen ger utan räkna med att betala ränta och övriga kostnader med hobbykontot så blir intäkterna en bonus när de väl kommer. Om utvecklingen håller i sig kommer det bli en bra affär på sikt och om det tvärdör så har jag i alla fall en egen skog att gå med hunden i. Dessutom kan jag göra avverkningar precis när jag vill då jag inte riskerar att hamna i en situation där jag måste avverka för att klara mig.

Fredrik Reuter
Hej Gäst! Jag heter Fredrik och driver denna sajt. Jag skulle gärna vilja tipsa dig om hur du kan få ut mer av skogsforum. Klicka på de knappar som passar dig här intill (minifönster öppnas).