Skogsfastigheter

Bäst lösning för övertagande av jordbruksfastighet med skog

42 inlägg 14715 visningar 10 följer Svara, dela mm...   
Avatar Fallback

Re: Bäst lösning för övertagande av jordbruksfastighet med s

busholle  Firar 10 år som aktiv medlem på skogsforum! 
#499225
Skogsnisse1 skrev:Tack för alla svar! busholle Hennes föräldrar har en annan bostad de kan flytta till,och sambons bror vill köpa vårt hus av oss när ni genomför skiftet. Syskonen tycker att vi är mest lämpade för att ta över gården,de har inte visat något stort intresse för gården. En avverkning innan skiftet har vi pratat om,går väl även att de får avverkningsrätt på ett visst skifte som de får avverka inom 5 år va? En uppdatering av skogsbruksplanen ska vi beställa ( den vi har är från 2014), lite saker har hänt sedan dess. Kan man säga att om man har tänkt att vara aktiv i skogen är det bättre att betala över taxeringsvärdet än 2 miljoner under som gåva? Eller är det också väldigt individuellt gård till gård? Vad får vi för fördelar med skogsavdrag i jämförelse med att betala mindre på värdet på skogen? Jag är väldigt ny på skattebiten kan jag säga.


Konstigt, i går skrev jag ett långt svar och skickade runt fyratiden. Nu finns där inget så jag får väl börja om från början.
Bra att ni har ordning på de mjuka bitarna.
När det gäller avverkningsrätten så skulle jag känna mig tryggare med att det är klart innan överlåtelse.
Angående de ekonomiska bitarna vill jag inte råda utan tipset är att ta hjälp och räkna på flera olika utfall. Det ni behöver ha klart innan ni kan sätta er med miniräknaren är föräldrars anskaffningsvärde, nuvarande taxeringsvärde, kvarvarande avdragsutrymme för föräldrar, pantbrev, ny skogsbruksplan och en eller helst flera oberoende värderingar.
Själva överlåtelsen och rådgivningen därtill kommer att kosta pengar, red ut det först men snåla inte.

Ta hjälp av Nordeas skogsspecialister, vi finns på sju platser i landet.
Avatar Fallback

Re: Bäst lösning för övertagande av jordbruksfastighet med s

källefall8  
#499228
bgsentr skrev:Jag tycker det är helt självklart att alla syskon ska behandlas lika även ekonomiskt, alltså inget larv om att den som övertar gården ska få några förmåner. Han eller Hon kommer ändå vara den långsiktiga vinnaren.
Jag tycker också det är självklart att någon oberoende, lrfkonsult eller liknade som är expert på området värderar fastigheten och skattekonsekvenser i olika överlåtelseformer.
Troligen är det som någon nämde inte så dumt att gamla ägaren avverkar en del innan försäljningen.
Gåva är ju egentligen bara ett sätt att överta föräldrarnas latenta skatteskulder, så jag tror att i vart fall för de som tänkt vara någorlunda aktiva är det bättre att köpa fastigheten utan skatteskulder och med rätt ingångsvärden.
Kanske lite jobbigare i början, men sen blir det bättre med skogsavdrag, räntefördelning expansionsmedel mm.
Låt det ta lite tid så att alla är överens, och ta upp allt som ska ingå, med inventarielista, ingen affär är värd en osämja


Är det ”rättvist” att en mäklare/bank/ konsult värderar en fastighet, utifrån det får de som kompenseras sina pengar i handen. De kan sedan investera/bränna dom som de vill NU medan den som tar över får belåna sig för ett osäkert värde och osäker framtida avkastning?
Vi kan inte förutsätta att fastigheter med säkerhet kommer stiga i all evighet och avkastningen på skogen kan ändras med konjukturläget, politiska beslut etc.

Ofta är det så att föräldrarna vill att fastigheten ska finnas kvar i släkten, har det inte ett värde? Ska man då inte se till så att den som tar över oxå har förutsättningarna att ha det kvar? Vid en gåva kan det då innebära villkor för att uppnå detta.

Jag tycker att föräldrarna ska bestämma hur dom vill att det ska bli. Rättvist blir det aldrig och avundsjuka kommer alltid.

Avatar Fallback

Re: Bäst lösning för övertagande av jordbruksfastighet med s

Mangan  Firar 10 år som aktiv medlem på skogsforum! 
#499237 Om man hellre vill ha pengarna i handen än den "osäkra" skogen är väl det bara att sälja? Eller låta någon annan ta över.

Om föräldrarna vill någon tar över, men ingen är jättesugen, är det bara att bita i det sura äpplet.

Det var många år sedan man kom fram till att det inte i längden funkar att äldsta sonen får ta över, och de andra får resterna...

Avatar Fallback

Re: Bäst lösning för övertagande av jordbruksfastighet med s

Skogsnisse1  
#499244 Om vi börjar med skogsavdraget, jag har läst lite nu ur skogsägarboken av Björn Lundén.
Om vi säger att värdet på skogen är 8 milj, taxeringsvärdet 9milj och vi köper för 10milj, kan man då få fram anskaffningsvärdet genom att ta värdet/tax x priset vi betalar? Alltså 8/9x10= 8,8 milj x 50% = 4,4 milj vårt totala avdragsutrymme?räkneexempel bara.. och dessa 4,4 milj kan vi använda till att amortera eller annat under den tid vi äger skogen?och det blir 50% på en avverkning som man kan använda in i dessa 4,4 milj?

   TS
Avatar Fallback

Re: Bäst lösning för övertagande av jordbruksfastighet med s

jannee  
#499246 Riktigt så enkelt är det inte :grin:
Kopierat från Argum

Skogsavdrag är en skattemässig möjlighet att i Din deklaration få göra avdrag för den skog Du sålt under året. För att få göra skogsavdrag krävs det att Du har ett skogsavdragsutrymme vilket Du får om Du köpt en fastighet som helt eller delvis består av produktiv skogsmark. Om Du förvärvat fastigheten genom arv, gåva eller bodelning uppstår inget nytt skogsavdragsutrymme utan Du tar över den tidigare ägarens eventuella skogsavdragsutrymme, förutsatt att det inte är utnyttjat. Skogsavdragsutrymmet beräknas på följande sätt:

Köpeskillingen multiplicerat med andelen produktiv skogsmark (enligt taxeringsvärdet vid förvärvet) dividerat med två.

Exempel
– Du köper en fastighet för 100 000 kr på vilken 100 % av fastigheten är taxerad som produktiv skogsmark så blir ditt skogsavdragutrymme 50 000 kr.
– Du köper en fastighet för 100 000 kr på vilken 60 % av fastigheten är taxerad som produktiv skogsmark och de övriga 40 % är taxerade som åker, tomt och bostad så blir ditt skogsavdragutrymme 30 000 kr.

Skogsavdragsutrymmet är den totala maximala summa Du får göra skogsavdrag för. För att Du ska få göra skogsavdrag i Din deklaration krävs det att Du haft en avverkningsintäkt under året. Du får göra avdrag på 50 % av intäkten vid avverkningsrätt (rotpost, leverensrotköp eller avverkningsuppdrag) och på 30 % av intäkten vid leverensvirke. Skogsavdraget är inte tidsbegränsat och går således att nyttja så länge Du har skogsavdragsutrymme kvar.

Avatar Fallback

Re: Bäst lösning för övertagande av jordbruksfastighet med s

busholle  Firar 10 år som aktiv medlem på skogsforum! 
#499291
källefall8 skrev:
bgsentr skrev:Jag tycker det är helt självklart att alla syskon ska behandlas lika även ekonomiskt, alltså inget larv om att den som övertar gården ska få några förmåner. Han eller Hon kommer ändå vara den långsiktiga vinnaren.
Jag tycker också det är självklart att någon oberoende, lrfkonsult eller liknade som är expert på området värderar fastigheten och skattekonsekvenser i olika överlåtelseformer.
Troligen är det som någon nämde inte så dumt att gamla ägaren avverkar en del innan försäljningen.
Gåva är ju egentligen bara ett sätt att överta föräldrarnas latenta skatteskulder, så jag tror att i vart fall för de som tänkt vara någorlunda aktiva är det bättre att köpa fastigheten utan skatteskulder och med rätt ingångsvärden.
Kanske lite jobbigare i början, men sen blir det bättre med skogsavdrag, räntefördelning expansionsmedel mm.
Låt det ta lite tid så att alla är överens, och ta upp allt som ska ingå, med inventarielista, ingen affär är värd en osämja


Är det ”rättvist” att en mäklare/bank/ konsult värderar en fastighet, utifrån det får de som kompenseras sina pengar i handen. De kan sedan investera/bränna dom som de vill NU medan den som tar över får belåna sig för ett osäkert värde och osäker framtida avkastning?
Vi kan inte förutsätta att fastigheter med säkerhet kommer stiga i all evighet och avkastningen på skogen kan ändras med konjukturläget, politiska beslut etc.

Ofta är det så att föräldrarna vill att fastigheten ska finnas kvar i släkten, har det inte ett värde? Ska man då inte se till så att den som tar över oxå har förutsättningarna att ha det kvar? Vid en gåva kan det då innebära villkor för att uppnå detta.

Jag tycker att föräldrarna ska bestämma hur dom vill att det ska bli. Rättvist blir det aldrig och avundsjuka kommer alltid.


Jag håller i huvudsak med dig. Föräldrar bestämmer och avkastningsvärde är kanske ett bättre sätt att värdera.
Men med en stabil värdering i grunden har man underlag för att bestämma överlåtelsebelopp. Det behöver inte vara till marknadsvärde men då vet man i alla fall hur mycket det diffar mellan överlåtelsebelopp och marknadsvärde.
När tiden går så är det lätt den diffen växer i folks minne och förvandlas till en surdeg.
Jag sitter själv i den situationen och har fått höra hur "billigt" jag fått ta över.

Användarvisningsbild

Re: Bäst lösning för övertagande av jordbruksfastighet med s

Mellberg  
#499294
Skogsnisse1 skrev:Om vi börjar med skogsavdraget, jag har läst lite nu ur skogsägarboken av Björn Lundén.
Om vi säger att värdet på skogen är 8 milj, taxeringsvärdet 9milj och vi köper för 10milj, kan man då få fram anskaffningsvärdet genom att ta värdet/tax x priset vi betalar? Alltså 8/9x10= 8,8 milj x 50% = 4,4 milj vårt totala avdragsutrymme?räkneexempel bara.. och dessa 4,4 milj kan vi använda till att amortera eller annat under den tid vi äger skogen?och det blir 50% på en avverkning som man kan använda in i dessa 4,4 milj?


Vi gör en överslagsberäkning; köp 10 milj ger ca 3 milj i reavinstskatt. Ni har lämnat en revers på 7 milj till föräldrarna och betalt 3 milj kontant. Vi säger att ni lånat upp kontantinsatsen.
Ni tar ett nytt lån på 4,7 milj och betalar av på reversen, skulden till föräldrarna är nu 2,3 milj. Syskonen får 2.3 milj var och är fullt kompenserade. Ni får tillbaka reversen och river den. Total skuld 7,7 milj.

Möjligt skogsavdrag 4,4 milj. Bara att börja avverka och amortera lånen.

Gåva, låna 4,6 milj och lämna i motprestation. Föräldrarna ger syskonen 2,3 milj var. Total skuld 4,6 milj.
Bara att börja avverka, räntefördela helst och betala 30% i skatt, amortera lånen eller placera på annat sätt.

Avatar Fallback

Re: Bäst lösning för övertagande av jordbruksfastighet med s

alias  
#499299
Mellberg skrev:
Skogsnisse1 skrev:Om vi börjar med skogsavdraget, jag har läst lite nu ur skogsägarboken av Björn Lundén.
Om vi säger att värdet på skogen är 8 milj, taxeringsvärdet 9milj och vi köper för 10milj, kan man då få fram anskaffningsvärdet genom att ta värdet/tax x priset vi betalar? Alltså 8/9x10= 8,8 milj x 50% = 4,4 milj vårt totala avdragsutrymme?räkneexempel bara.. och dessa 4,4 milj kan vi använda till att amortera eller annat under den tid vi äger skogen?och det blir 50% på en avverkning som man kan använda in i dessa 4,4 milj?


Vi gör en överslagsberäkning; köp 10 milj ger ca 3 milj i reavinstskatt. Ni har lämnat en revers på 7 milj till föräldrarna och betalt 3 milj kontant. Vi säger att ni lånat upp kontantinsatsen.
Ni tar ett nytt lån på 4,7 milj och betalar av på reversen, skulden till föräldrarna är nu 2,3 milj. Syskonen får 2.3 milj var och är fullt kompenserade. Ni får tillbaka reversen och river den. Total skuld 7,7 milj.

Möjligt skogsavdrag 4,4 milj. Bara att börja avverka och amortera lånen.

Gåva, låna 4,6 milj och lämna i motprestation. Föräldrarna ger syskonen 2,3 milj var. Total skuld 4,6 milj.
Bara att börja avverka, räntefördela helst och betala 30% i skatt, amortera lånen eller placera på annat sätt.


Ett stort OBS!!! när det kommer till gåva mot vederlag. Se upp med risken för negativt räntefördelningsunderlag (lånen är större än de bokförda tillgångarna i verksamheten + ev. sparad räntefördelning som övertogs från gåvogivarna). Det kan omöjliggöra hantering av avverkningslikvider till låg beskattning för amortering av lånen under överskådlig framtid. Negativ räntefördelning är dessutom tvingande i deklarationen medan positiv räntefördelning är frivillig att nyttja.

Även om lånesumman blir lägre och även räntekostnaderna så kan det innebära skattemässiga problem på sikt med gåvoalternativet.

Bara mina fem ören...

MVH
Alias

Avatar Fallback

Re: Bäst lösning för övertagande av jordbruksfastighet med s

Skogsnisse1  
#499307 Jag tackar så mycket för alla fantastiska svar! Kan väl säga att jag inte riktigt hänger med i alla diskussioner,men jag försöker iaf :) har kommit fram till att det går att göra detta på väldigt många sätt och att det bästa alternativet är att låta någon kunnig djupdyka i det. Ni som skriver,har ni lärt er allt detta under ert skogsägande eller har ni pluggat?

   TS
Användarvisningsbild

Re: Bäst lösning för övertagande av jordbruksfastighet med s

Mellberg  
#499346
Skogsnisse1 skrev:Jag tackar så mycket för alla fantastiska svar! Kan väl säga att jag inte riktigt hänger med i alla diskussioner,men jag försöker iaf :) har kommit fram till att det går att göra detta på väldigt många sätt och att det bästa alternativet är att låta någon kunnig djupdyka i det. Ni som skriver,har ni lärt er allt detta under ert skogsägande eller har ni pluggat?



Ett korrekt taxeringsvärde är viktigt vid ett generationsskifte, ofta är värdet på skogen åt helsike eftersom man inte har korrigerat för avverkningar som skett under resans gång. Ett korrekt taxeringsvärde gånger 1,33 ger ett troligt marknadsvärde.

När köpekretsen blir begränsad, någon av barnen skall ta över, pratar vi inte längre om ett marknadsvärde, utan ett överlåtelsevärde. Att lägga sig mitt emellan är nog inte så tokigt. Ibland blir målet att den som föräldrarna vill ska ta över, ska få möjligheten. Då kan vi behöva få trolla lite med knäna.

Det kan även vara ett blandat förvärv, alltså både köp och gåva. Det kan även ske genom delförvärv över tid. Består egendomen av flera fastigheter, överlåter man en i taget och kan få till ett rationaliseringsförvärv, som innebär ett förbättrat skogsavdrag.

Avatar Fallback

Re: Bäst lösning för övertagande av jordbruksfastighet med s

Skogsnisse1  
#502375 Hur ser våra möjligheter ut om man inte vill ta över jordbruksdelen utan bara ta över gården och skogen? Är det en utopi att ta över så mycket skog med bara lånade pengar?

   TS
Användarvisningsbild

Re: Bäst lösning för övertagande av jordbruksfastighet med s

Mellberg  
#502383
Skogsnisse1 skrev:Hur ser våra möjligheter ut om man inte vill ta över jordbruksdelen utan bara ta över gården och skogen? Är det en utopi att ta över så mycket skog med bara lånade pengar?


Din fråga är omöjlig att svara på, vi vet alldeles för lite om dina ekonomiska förutsättningar. Beror också vem eller vilka du lånar av!

Taxeringsvärde med delvärden, totalvolym m3sk, volym slutavverkningsskog, bonitet. Frågorna kan bli hur många som helst.

Enklast för dig är att prata med din bank och fråga hur mycket du får låna med fastigheten som säkerhet.

Fredrik Reuter
Hej Gäst! Jag heter Fredrik och driver denna sajt. Jag skulle gärna vilja tipsa dig om hur du kan få ut mer av skogsforum. Klicka på de knappar som passar dig här intill (minifönster öppnas).