Skogsfastigheter

Vikande skogsmarkspriser runt storstäderna

2 inlägg 1957 visningar Svara, dela mm...   
Användarvisningsbild

Vikande skogsmarkspriser runt storstäderna

Torbjörn Johnsen  
#491111 Norra skogsbyrån presenterar en marknadsrapport över skogsfastighetsprisernas utveckling det senaste halvåret. Norra Skogsbyrån har delvis en annan områdesindelning än t ex LRF-konsult och man redovisar också priserna per hektar och inte per m3sk. I dears område 5, som motsvarar regionerna runt Stockholm, Göteborg och Malmö, har priserna under senaste halvåret gått ner. Här anser man att priserna har en stark koppling till generella fastighetspriser vilka nu verkar vika i de här områdena. I övriga delar av landet har priserna stigit eller legat stilla. I dessa områden, Zon 1-4, anses priserna ha starkare koppling till virkesmarknaden och de förväntningar som finns på den.

1515669541_skärmavbild_2018-01-11_kl._12.18.27.png


Så här beskriver Norra Skogsbyrån sin områdesindelning och hur de olika områdena utvecklats:

Prisutvecklingen på skogsfastigheter skiljer sig kraftigt åt beroende på var i landet vi tittar och för att förstå marknaden är det tvunget att indela Sverige i zoner utgående från de faktorer som har störst prispåverkan. Vår zonindelning baseras på en kombination av kapitaltäthet och bonitet eftersom dessa två faktorer har den absolut starkaste kopplingen till fastigheternas prisnivåer.

Zon 1, 2 och 3 uppvisar en stabil prisnivå över tid med en viss prisvariation kopplad till lokala virkesprisförändringar. I dessa tre zoner syns inga tecken på fastighetsspekulation, utan priserna baseras på köparens förväntan på ekonomisk avkastning från skogen.

Prisutvecklingen i zon 4 är sannolikt präglad av den tidigare kraftiga prisutvecklingen i närliggande zon 5, men påverkas troligen även av höjda virkespriser i detta område som en konsekvens av hårdnande virkeskonkurrens. Zon 4 visar således en kombination av spekulationsmarknad och avkastningsdrivet pris.

Zon 5 uppvisar kraftiga prissvängningar som tyder på en mer spekulativ marknad, troligen som en konsekvens av den höga kapitaltätheten. Svängningarna det senaste året är anmärkningsvärda, men behöver tas med en nypa salt eftersom antalet försäljningsobjekt utan byggnader under året enbart är några tiotal. Första halvåret såldes dessutom fler fastigheter med centrala lägen än under andra halvåret. Detta till trots syns en tydligt vikande pristrend just nu, precis som för bostäder kring dessa orter.


En annan intressant sak som Norra Skogsbyrån gör är att de tar fram en "bonitetskostnad" baserat på markvärdet utan skog. Söderut finns bördigare skogsmark än norrut men man får också betala mer för marken i söder. Det Norra Skogsbyrån har gjort är helt enkelt att dividera markvärdet (utan ev värde av stående skog) med boniteten. D v s hur mycket kostar det att köpa en kubikmeter i bonitet? I deras text presenteras två olika fastigheter. En i Skåne med 8,5 i bonitet och en i Västerbotten med 4,5 i bonitet. Så här beskriver man resultatet:

För en investerare som köper dessa två fastigheter behöver virkespriset vara fem gånger högre i Skåne än i Västerbotten för att ge samma ekonomiska avkastning från den framtida växande skogen. Detta eftersom det kostar fem gånger mer att köpa en markbit som producerar en kubikmeter årligen i Skåne än i Västerbotten. Trots detta kan köpet i Skåne visa sig mer lönsamt om fastighetspriset i Skåne fortsätter att öka så som det gjort senaste åren.


Mycket intressant jämförelse! Sen är de noga med att påpeka att underlaget i vissa områden är ganska litet varför det kan slå åt olika håll.

Läs hela artikeln här.



   TS
Ta hjälp av Nordeas skogsspecialister, vi finns på sju platser i landet.
Avatar Fallback

Re: Vikande skogsmarkspriser runt storstäderna

åberg  
#491275 Som boende i zon 4 är det lätt hänt att tänka fula tankar i stil med "hoppas botten går ur fastighetsmarknaden" och liknande. :sad: :smile:

Fredrik Reuter
Hej Gäst! Jag heter Fredrik och driver denna sajt. Jag skulle gärna vilja tipsa dig om hur du kan få ut mer av skogsforum. Klicka på de knappar som passar dig här intill (minifönster öppnas).