Sida 1 av 1
Bokföring, av fastighetslån vid gåvoköp
Postat: mån 14 dec 2015, 02:54
av Jungman
Hej !
Jag har genom gåva köpt en fastighet och har lite funderingar kring hur bokföringen fungerar för själva fastighetsköpet och lånet. Jag är medveten om att jag behåller tidigare ägares "skattemässiga situation", men hur bokför jag detta ? Främst med tanke på att balansräkningen ska bli korrekt.. Tidigare ägares tillgångar var 50,000kr och mitt fastighetslån är 650,000kr.
Använder jag mig av en öppningsbalansräkning där jag fyller i detta utan verifikationer ?
B2 Byggnader och markanläggningar 25,000kr B10 Eget kapital -600,000kr
B3 Mark och andra tillgång... 25,000kr B13 Låneskulder 650,000kr
Summa tillgångar 50,000kr Summa skulder +EK 50,000kr
Om inte, hur ska jag bokföra själva fastighetslånet? Har ju inget motkonto?
Tacksam för svar!
Re: Bokföring, av fastighetslån vid gåvoköp
Postat: mån 14 dec 2015, 12:28
av Nolarn
Du har nog tänkt helt rätt! Så skulle jag också gjort.
Re: Bokföring, av fastighetslån vid gåvoköp
Postat: mån 14 dec 2015, 20:37
av Göt
Ta kontakt med en redovisningsbyrå som håller på med skogs och jordbruksfastigheter visserligen en kostnad men blir det fel hur du deklarera så betalar det sig flera gånger om
Re: Bokföring, av fastighetslån vid gåvoköp
Postat: mån 14 dec 2015, 22:40
av haggloader
Använd tjänsten upprätta ett årsbokslut på Skatteverkets hemsida, där är det enkelt att upprätta ett årsbokslut och dessutom gratis!
Släng inte bort pengar i onödan på ekonomibyråer.
Du kommer att få betala skatt i och med du kommer att få negativ räntefördelning, har du också övertagit sparad räntefördelning?
Re: Bokföring, av fastighetslån vid gåvoköp
Postat: mån 14 dec 2015, 22:48
av Jungman
Japp, det har jag koll på, men jag använder mig av särskild post för att undvika negativ räntefördelning. Nix jag har inte tagit över någon sparad räntefördelning dessvärre och har jag förstått det rätt så kan man inte göra detta i efterhand.. Min tanke är att jobba med skogskonton, kostnader och pensionsavsättningar.
Re: Bokföring, av fastighetslån vid gåvoköp
Postat: mån 14 dec 2015, 23:00
av alias
Jungman skrev:Japp, det har jag koll på, men jag använder mig av särskild post för att undvika negativ räntefördelning. Nix jag har inte tagit över någon sparad räntefördelning dessvärre och har jag förstått det rätt så kan man inte göra detta i efterhand.. Min tanke är att jobba med skogskonton, kostnader och pensionsavsättningar.
@Jungman:
Är du säker på att det är 50000 kr som du ska använda som ingående värde - hur har du fått fram denna siffra?
Du har inga andra tillgångar i verksamheten (övertagit maskiner, inventarier, skogskonton, företagskonto eller dylikt) som minskar den särskilda posten?
Är du säker på att du vill ha hela skulden i rörelsen och inte en del privat för att minska det negativa räntefördelningsunderlaget (påverkas lite av hur privatekonomin ser ut och vilken lönsamhet man förväntar sig att ha i den verksamheten)?
MVH
Alias
Re: Bokföring, av fastighetslån vid gåvoköp
Postat: mån 14 dec 2015, 23:03
av Nolarn
Jodå sparat fördelningsbelopp för ränteföredelning kan man ta över vid gåva. Bara att fylla i blankett N7. Om tidigare ägare glömt att beräkna underlaget för räntefördelning är det lämpligt att den tidigare ägaren först begär omprövning av de senaste deklarationerna (max fem).
Re: Bokföring, av fastighetslån vid gåvoköp
Postat: mån 14 dec 2015, 23:15
av haggloader
Jo, men sparad räntefördelning behöver övertas i samband med överlåtelsen, under samma taxeringsår tror jag det är i praktiken men jag är lite osäker...?
Re: Bokföring, av fastighetslån vid gåvoköp
Postat: mån 14 dec 2015, 23:59
av Jungman
@Alias
Nix, där har jag höftat, men jag ska kolla upp det, man får väl ta upp anskaffningsvärdet till någon andel av taxeringsvärdet 1991..? till saken hör att fastigheten är förvärvad genom benefikt förvärv i flera led, det senaste köpet är 1917, (22.000kr).
När jag tog över fastigheten så fanns inga andra tillgångar, dessa har jag köpt under mitt första räkenskaps år och är bokförda, så de syns i min BR.
Jag har tagit upp andel lån efter en värdering på fastigheten som gjordes vid mitt förvärv. Känns mer värt att vikta åt räntekostnader än högt EK då det nästan är hopplöst att nå positiv räntefördelning.
Re: Bokföring, av fastighetslån vid gåvoköp
Postat: tis 15 dec 2015, 00:11
av Jungman
@Nolarn
Till historien hör att min far tog över (gåva) fastigheten 2år för att sedan "gåvosälja" den vidare till mig (2014), innan dess ägde en äldre släkting fastigheten och denne kan jag tänka mig hade samlat ihop ett rejält fördelningsunderlag, men då min far tog över fastigheten tog han aldrig över några fördelningsunderlag.. Så ska jag finna räntefördelningsunderlag behöver jag gräva i den äldres bokföring och är det ens möjligt att för över detta.? Knappast va?
Jag har så pass mycket pengar att jag kan lösa lånet, men trots detta skulle mitt EK hamna på 0 och jag hade ändå inte haft så mycket tillgångar att bygga RF på och jag skulle heller inte kunna dra av mina räntekostnader.
Re: Bokföring, av fastighetslån vid gåvoköp
Postat: tis 15 dec 2015, 00:55
av Jungman
Göt skrev:Ta kontakt med en redovisningsbyrå som håller på med skogs och jordbruksfastigheter visserligen en kostnad men blir det fel hur du deklarera så betalar det sig flera gånger om
Äsch, jag vill ju lära mig!
Re: Bokföring, av fastighetslån vid gåvoköp
Postat: tis 15 dec 2015, 09:15
av Nolarn
Jungman skrev:
Till historien hör att min far tog över (gåva) fastigheten 2år för att sedan "gåvosälja" den vidare till mig (2014), innan dess ägde en äldre släkting fastigheten och denne kan jag tänka mig hade samlat ihop ett rejält fördelningsunderlag, men då min far tog över fastigheten tog han aldrig över några fördelningsunderlag.. Så ska jag finna räntefördelningsunderlag behöver jag gräva i den äldres bokföring och är det ens möjligt att för över detta.? Knappast va?
Jag har så pass mycket pengar att jag kan lösa lånet, men trots detta skulle mitt EK hamna på 0 och jag hade ändå inte haft så mycket tillgångar att bygga RF på och jag skulle heller inte kunna dra av mina räntekostnader.
Visserligen går det att få omprövning på deklarationer fem år tillbaka men om näringsverksamheten är nerlagd i och med avyttringarna från tidigare ägare ställer det möjligen till en del. Jag skulle kontakta Skatteverket direkt och höra vad som är möljligt om jag skulle gå vidare med detta. En omprövning av fördelningsbeloppet påverkar ju inte skatten så det är kanske enklare att få igenom.
Re: Bokföring, av fastighetslån vid gåvoköp
Postat: tis 15 dec 2015, 11:15
av alias
Jungman skrev:@Alias
Nix, där har jag höftat, men jag ska kolla upp det, man får väl ta upp anskaffningsvärdet till någon andel av taxeringsvärdet 1991..? till saken hör att fastigheten är förvärvad genom benefikt förvärv i flera led, det senaste köpet är 1917, (22.000kr).
När jag tog över fastigheten så fanns inga andra tillgångar, dessa har jag köpt under mitt första räkenskaps år och är bokförda, så de syns i min BR.
Jag har tagit upp andel lån efter en värdering på fastigheten som gjordes vid mitt förvärv. Känns mer värt att vikta åt räntekostnader än högt EK då det nästan är hopplöst att nå positiv räntefördelning.
@Jungman:
Min fundering var om alternativregeln är tillämplig i ditt fall, att nyttja 39 % av taxeringsvärdet (som gällde år 1993 - tror jag). Sen skall ju detta värde justeras med vissa poster, men det känns som att en fastighet som kostade 22000 kr 1917 borde ha haft ett taxeringsvärde 1993 som ger dig ett betydligt bättre fördelningsunderlag.
Kolla sidan 15 om räntefördelning i länken nedan och sidan 16 om alternativregeln.
http://shop.skogsstyrelsen.se/shop/9098 ... r_2012.pdfBara mina fem ören...
MVH
Alias
Re: Bokföring, av fastighetslån vid gåvoköp
Postat: tis 22 dec 2015, 04:31
av Jungman
Tack för bra svar, det mesta har fallit på plats nu, behöver bara luska fram lite gamla taxeringsvärden!
Annan annan fundering jag har är kring pensionsavsättning, vad finns det med nackdelar med det förutom att jag binder upp pengarna och att jag måste ta upp dom som inkomst av tjänst någon gång i framtiden.?
Jag ligger i dagsläget ganska precis på den första brytpunkten för statlig skatt ca 430´ i lön från min arbetsgivare. Jag kommer att ha ett resultat från verksamheten på ca 70´ efter avsättning till skogskonto. Är det inte i detta fallet ganska vettigt att göra en avsättning enligt 35%-regeln? Om jag förstått det hela rätt så tjänar man inte in allmänpension på delarna över 435´.
Mina beräkningar blir följande:
Pensionsavsättning
Resultat 70´
35%-regel -24,5´
löneskatt -6,1
Överskott 39,4
Överskott efter soc 31,5
SKATT: 25,6´ + löneskatt på 24,5 *0,25 i framtiden ca 6,1´ :31,7
Utan Pensionsavsättning
Resultat 70
Överskott´ 70
Överskott efter soc 56
SKATT 36,3´
Re: Bokföring, av fastighetslån vid gåvoköp
Postat: tis 22 dec 2015, 11:31
av Mangan
Jag hade hellre använt expansionsfond, så man kan anvädna dessa medel till att fylla ut ett större inköp och/eller om du tar ledigt och jobbar mer i skogen.