Prisutveckling på skogsfastigheter

Fastighetspriserna i landet sjönk kraftigt under 2013 men nu finns många signaler på att vändningen har kommit.

http://www.lrfkonsult.se/Press/Vara-pub ... anguage=sv

Största nedgången har skett i norrlands inland med en nedgång på ca 14 procent under 2013 och bäst utveckling har området kring Värmland haft med stillastående priser. Förhoppningsvis ser läget bättre ut för skogsindustrin i landet under 2014 med stigande timmer- och fastighetspriser som följd. Å andra sidan finns kanske ett bra tillfälle nu för den som vill komma in "billigt" på marknaden.

Synd att de inte har den på pdf-fil. Så nu såg jag bara det som presenterades på sidan. Har i alla fall den synpunkten att när det gäller Norra Sverige så kan ingen förlita sig på vad de presenterar, när det gäller de senaste ~5 åren då de har ändrat indelningen av norra Sverige i antal delar både på längden och tvären och diagonalen. Jag har följt deras Statistik för norra Sverige och har häpnat över förändringarna på deras indelning och hur det slår. Men de vet säkert själva vad de gör, och några tjänar på det så klart!

Håller med om att allt vändes upp och ner i samband med att de ändrade indelningen. Denna statistik gör dessutom att det blir omotiverade prisskillnader mellan fastigheter på var sin sida "gränsen" och allt för stort fokus hamnar på m3sk men dock är denna statistik bättre än inget.


Om du går nästan längst ner på länken som jag skickade ovan så finns en rubrik "Att ladda ner"

Under den står det "Skogsmarkspriser Helår 2013 (pptx)>>"

Klicka på den länken och sedan på "Öppna"

Då får du upp en PowerPoint med mer statistik och bland annat statistik enligt den gamla uppdelningen där "riktiga" norrland är tre zoner (Jämtland/Västernorrland - Norrbottens kust/Västerbottens kust - Norrbottens inland/Västerbottens inland) istället för som i statistiken där dessa är sammanslagna till en.

Vad tror vi att statistiken säger om ett år?

Personligen tror jag att vi nått en punkt där säljarna börjar avvakta i väntan på att köparna ska slanta upp mer då säljarna med stöd av högre timmerpriser kan välja att avverka en del och avvakta med försäljningen tills dess att prisnivån på fastigheter är högre. Det låga ränteläget gör dessutom att det är enklare för många att finasiera ett skogsköp och för säljarna finns inte samma morot att placera intäkten i räntepapper vid en försäljning jämfört med vid ett högre ränteläge. Med stillastående fastighetspriser, ett ränteläge på 2-3 procent så växer skogen på en fastighet på 100 ha med en medelbonitet på 5 med mellan 2-600 m3sk per år. Det motsvarar (med ett marknadspris på 300 kr/m3sk) en ekonomisk tillväxt på mellan 20-60 000 kr. Efter en räntekostnad (låt säga att fastigheten är värd 3 000 000 kr och att det finns lån på 1 500 000 kr) på mellan 30-45 000 kr så täcker tillväxten hela räntekostnaden (undantaget önskad avkastning på eget kapital). Detta borde göra att många känner att det går att sitta ganska stilla i båten.
Jag har inga egentliga belägg för följande med känslan är att när man på en marknad uppnår ett läge där priserna gått ner en hel del och där gapet mellan köpare och säljare varit stort men minskat så till den grad att fler affärer går igenom så väntar sannolikt en uppgång. På motsvarande sätt kan man ana en nedgång när gapet mellan köpare och säljare ökar i en marknad där fastigheterna gått upp en hel del.
Åldersstrukturen bland skogägarna är hög och sannolikt är många av försäljningarna till dagens priser i själva verket dödsbon som ska upplösas. Samtidigt är också köparna i genomsnitt över 50 år vilket gör att vi sannolikt kommer att ha en riktigt stor omsättning på fastighetsmarknaden inom 30 år. Hur det kommer att påverka prisbilden känns dock svårbedömt i dagsläget.

Såg på nyheterna igår att Norra Skogsägarna var skeptiska till utvecklingen under 2014 då några prishöjningar på timmer inte var att vänta. Frågan är om de har den hållningen för att inte skapa förväntningar bland skogsägarna och därmed få köpa timmer till dagens listor redan nu?

Nej, det är förra årets indelning. Det var då de ändrade. Tidigare skiljde man på kust och inland för södra norrland. I mitt område "sänktes" priserna fastighetspriserna när kust slogs ihop med inland.

Stillastående fastighetspriser, men sjudande optimism http://www.lantbruk.com/skog/stillastae ... e-optimism
/Niklas