När faller/rasar fastighetspriserna?

Sida 2 av 5

Re: När faller/rasar fastighetspriserna?

Postat: tis 09 okt 2012, 23:14

av Zalman

De senaste 50 åren har skogen slagit aktier och stigit med8% per år fördelat på 5%
för marken och 3% för träden.

Varför är då korrelationskoefficienten så nära noll mellan virkespriset
och skogsfastighets priset?

Exempel på en skogsfastighet i Uppland.
Enligt skogssällskapet så betalas det 75% mer för en skogsfastighet i snitt
är vad träden avkastar.
http://www.skogssallskapet.se/skogsvard ... karta.html

Om virkespriset går ner 30% så påverkas bara 57% av värdet
eftersom 43% av värdet kan vara:Turism, tomtavstyckning, vindkraft, rekreation, jakt mm.

Dessutom fördelas i snitt den årliga avkastningen på en skogsfastighet till 63%
för marken och 37% för träden.

Tänk också på att att mark bestående av impediment med ingen avkastning från
virkesförsäljning stiger i värde med 5% per år i snitt.

Re: När faller/rasar fastighetspriserna?

Postat: tis 09 okt 2012, 23:23

av David S

Zalman skrev:
David S skrev:Om man har en frisersalong/IT-konsultfirma där man tjänar kosing kan man köpa en skogsfastighet och leka/njuta av sig vinsten på. Då spelar inte avkastningssvärdet på skogsfastigheten så stor roll.

Det kan vara smart att köpa skog för 10 miljoner om man bedriver
konsultverksamhet.

Man kan då få ett räntefördelningsutrymme på ca 8%
som i detta fall gör att en årlig konsult inkomst på 800.000kr
bara beskattas med30%.

Och dom där 10 miljonerna skog räcker om dom motsvarar bara 10 hektar eller aldrig så lite, för det är skatteplaneringen man tjänar pengar på. (Bara man kan sälja skogens sen för åtminstone samma summa som inköpspriset var)

Re: När faller/rasar fastighetspriserna?

Postat: tis 09 okt 2012, 23:25

av Mangan

Det man tjänar pengar på är att kombinera arbetsintentisv verksamhet (It-konsult) med kapitalintensiv verksamhet (skog). Funkar med frisör + hyreshus också.

Re: När faller/rasar fastighetspriserna?

Postat: tis 09 okt 2012, 23:37

av haggloader

r93 skrev:Både ja och nej, 2008 fanns räntevapnet. Det funkar inte idag.
Enda sättet att förhindra att ekonomin kraschar är att starta sedelpressarna = rusning till guld, mark etc...

2008 var kronan svag jämfört mot euron och Sverige kunde lättare konkurera med bl.a. skogslandet Finland. Trävaror betraktas som bulkvara, eller enklare likvärdig kvalité oberoende av sågverk. Nu är kronan stark och euron svag.

Re: När faller/rasar fastighetspriserna?

Postat: ons 10 okt 2012, 07:05

av Konsult

Zalman, jag kan hålla med om att det finns en viss möjlighet att dina 8 trender blir verklighet om 10 år. Om man köper skog baserat på dina 8 punkter eller liknande prognoser över framtiden så skulle jag vilja kalla köpet för en spekulering. För att kalla köpet en investering så måste det baseras på fakta som vi vet idag, det vill säga: avkastningsvärdet på skogen.

Eftersom fastighetspriset ligger så pass högt ovanför avkastningsvärdet så är det fel att för tillfället kalla ett skogsköp för en bra investering. Det är en ren spekulering. Det kan däremot visa sig vara en lyckad spekulering. Som lekman och vanlig normal skogsägare så vägrar dock att ge mig in i att förutspå framtiden. Vore ju patetiskt om jag ansåg mig sitta på mer kompetens än forskare, makroekonomer mm.

Re: När faller/rasar fastighetspriserna?

Postat: ons 10 okt 2012, 07:41

av Mangan

Konsult skrev: För att kalla köpet en investering så måste det baseras på fakta som vi vet idag, det vill säga: avkastningsvärdet på skogen.

Fakta som vi vet idag har ingen betydelse för skogens avkastning, utan det avgörs de närmaste 50 åren. Så visst är det spekulation, även om du spekulerar i att framtidens priser och kostnader är samma som det är idag uppräknat med en viss faktor.

För det är så avkastningsvärdet beräknas, enligt en modell där man antar vad det kostar att avverka och hur mycket man kan sälja virket för. Det är inte mindre spekulation bara för att alla gör det.

Re: När faller/rasar fastighetspriserna?

Postat: ons 10 okt 2012, 08:14

av plutten

Intressant ämne! Här i Finland är det absolut störst sug efter fastigheter som är cirka 5-10 ha, de tror jag inte kommer att sjunka i värde, eftersom efterfrågan är så mycket större än utbudet. Dels är det jakten som intresserar, dels högutbildade som vill ha ett skogsskifte där de kan avverka någon m3 nu och då med sitt nyinskaffade fyrhjulingsekipage för att imponera på kollegerna. Däremot kan jag tänka mig att större skiften eventuellt kan gå ner något men inget alarmerande.
Skogen kommer alltid att hålla sitt pris, alla vill ju inte ha en stor motor eller segelbåt. För nutidens människor kan det vara en större lyx att få sitta i sitt egna skogsskifte och grilla korv eller annars bara ströva omkring i den egna skogen. Då räknar man inte på vad den eventuellt kan avkasta eller inte. Det kommer som en bonus eller så inte.

Re: När faller/rasar fastighetspriserna?

Postat: ons 10 okt 2012, 08:52

av Skogsola

För de som driver skogsbruk seriöst eller planerar någon form av generationskifte så kan man önska sig att fastighetspriserna ramlar ner till avkastningsnivå. Men det kommer nog inte att hända.

Re: När faller/rasar fastighetspriserna?

Postat: ons 10 okt 2012, 10:08

av Mangan

Det är bara att justera avkastningskravet, så är problemet löst.

Re: När faller/rasar fastighetspriserna?

Postat: ons 10 okt 2012, 10:40

av r93

Vad är seriöst skogsbruk?

Är det när man har det som huvudinkomst?

Är det oseriöst att ha det som bisyssla?

Re: När faller/rasar fastighetspriserna?

Postat: ons 10 okt 2012, 10:42

av Zalman

Konsult skrev:Zalman, jag kan hålla med om att det finns en viss möjlighet att dina 8 trender blir verklighet om 10 år. Om man köper skog baserat på dina 8 punkter eller liknande prognoser över framtiden så skulle jag vilja kalla köpet för en spekulering. För att kalla köpet en investering så måste det baseras på fakta som vi vet idag, det vill säga: avkastningsvärdet på skogen.

Eftersom fastighetspriset ligger så pass högt ovanför avkastningsvärdet så är det fel att för tillfället kalla ett skogsköp för en bra investering. Det är en ren spekulering. Det kan däremot visa sig vara en lyckad spekulering. Som lekman och vanlig normal skogsägare så vägrar dock att ge mig in i att förutspå framtiden. Vore ju patetiskt om jag ansåg mig sitta på mer kompetens än forskare, makroekonomer mm.

Men vad säger då forskarvärlden?

Ett examensarbete om
"Studie av nyblivna skogsägares värdering vid köp av sina fastigheter"
säger följande:
” Det mest oväntade för mig var att 6 av 10 förstagångsköpare hade rekreation som främsta skäl till köpet.”
viewtopic.php?f=17&t=11732

Min fråga till dig Konsult, vad tror du om hur skogsköparna kommer att värdera
rekreationsvärdet inom den närmaste 10 perioden?

Fråga 2 är vad tror du om värdeutvecklingen på fastigheter som bara har obrukbart
impediment?

Att bara räkna med trädens avkastningsvärde vid köp av en skogsbruksfastighet
har sedan länge gjort det omöjligt att köpa skog i södra Sverige.
Tendensen har även krupit upp i Norrlandsregionen.

Förlorade själv en budgivning i Norrland ca 10 mil från kusten
där det inte fanns några andra värden är just trädens tillväxt.
Köparen blev en överläkare med en årsinkomst på 1,1 miljoner.
Han tyckte att det var kul bara att komma med i ett jaktlag.

Tittar man internationellt så är det löjligt låga priser i Sverige,
pratade med en Holländare och om skog kostar runt 50.000kr/ha
i mitt område så kostade det runt 50.000€/ha i Holland.

Re: När faller/rasar fastighetspriserna?

Postat: ons 10 okt 2012, 11:22

av Zalman

Skogsola skrev:För de som driver skogsbruk seriöst eller planerar någon form av generationskifte så kan man önska sig att fastighetspriserna ramlar ner till avkastningsnivå. Men det kommer nog inte att hända.

Även fast jag själv fick betala "för mycket" när jag själv köpte min fastighet av mina
föräldrar har jag svårt att förstå kraven att en skogsfastighet inte ska kosta mer än
vad träden kan producera.

För vad är oseriöst när det gäller skogsfastigheter?
För vem är mer seriös när det gäller skogsfastigheter,
den som bara ser till att ha avkastning från träden eller den som
har avkastning från träden, jakten, vindkraften, torvbrytning, grustäkt,
tomtavstyckning, turism, fiske, reklam mm.

Det folk inte riktigt har förstått är att vara skogsägare är att vara en företagare
där maximering av vinsten gäller.
Annars får man inte lån hos banken om man inte kan visa en bättre kalkyl
än alla andra.

Om man jämför med en annan bransch te.x. Radio/TV-handeln.
Där gick Expert nyss i diket. Vem tycker synd om Expert
om de säger att man inte kan tjäna pengar idag på att sälja en TV?
Och att alla andra gör likadant men lever på dyra försäkringar/finansierings
alternativ.
Vem är mer "oseriös" än andra i Radio/TV-handeln?

Ända sättet att kraftigt sänka skogsfastigheterna är att återinföra
Lantbruksnämnden som bestämde pris och vem som skulle få köpa en
fastighet.

Jag tror att det är få som önskar den tiden tillbaka.

Dock kan man ju fråga sig, ska förvärvstillståndet för AB tas bort?
Konsekvensen skulle ju vara en kraftig prishöjning på fastigheter
och göra det ännu svårare för den vanliga skogsbonden att köpa skog.
Personligen tycker jag att nuvarande regler är bra.

Re: När faller/rasar fastighetspriserna?

Postat: ons 10 okt 2012, 14:03

av machonisti

Farsan hade nog rätt när han sa: det är alltid dyrast just då man köper.

Re: När faller/rasar fastighetspriserna?

Postat: ons 10 okt 2012, 17:44

av Konsult

Mycket intressant har skrivits ovan. Kan vi alla slå fast att ett skogsköp till dagens marknadsvärde är en mkt dålig investering om man ser till den finansiella avkastning som timmret, massaveden och groten ger.

Jag förstår att det finns många olika anledningar till att folk köper skog jakträtt, rekreation, status mm.

Re: När faller/rasar fastighetspriserna?

Postat: ons 10 okt 2012, 18:00

av machonisti

Vi kommer nog att få vänta länge innan priset på det Konsult nämner stiger, om det överhuvudtaget nån gång stiger.

Det är väl endast nån ny innovativ teknik där trä som enda bränsle enkelt skulle kunna förvandlas till drivmedel som skulle driva upp priset.

skogsforum.se

När faller/rasar fastighetspriserna?

Re: När faller/rasar fastighetspriserna?

Re: När faller/rasar fastighetspriserna?

Re: När faller/rasar fastighetspriserna?

Re: När faller/rasar fastighetspriserna?

Re: När faller/rasar fastighetspriserna?

Re: När faller/rasar fastighetspriserna?

Re: När faller/rasar fastighetspriserna?

Re: När faller/rasar fastighetspriserna?

Re: När faller/rasar fastighetspriserna?

Re: När faller/rasar fastighetspriserna?

Re: När faller/rasar fastighetspriserna?

Re: När faller/rasar fastighetspriserna?

Re: När faller/rasar fastighetspriserna?

Re: När faller/rasar fastighetspriserna?

Re: När faller/rasar fastighetspriserna?