Skogsekonomi

Är det lönsamt med skogsfastigheter?

46 inlägg 8534 visningar 16 följer Svara, dela mm...   
Avatar Fallback

Re: Är det lönsamt med skogsfastigheter?

Sörlänningen  
#691569
Skogshenke skrev:
Sörlänningen skrev:Vill verkligen trycka på det här med räntefördelning. Det är verkligen grundläggande för de flesta skogsägare som alls tänker på det ekonomiska!

Min far drev vår skog från helt utan att ta ut någon vinst från 70-talet fram till räntefördelning infördes. Hans tanke - och det låter lite absurt, men det är sant - var att en så absurd skattesituation som det var då inte kunde bestå i evighet, utan viss rimlighet var tvungen att segra. Han köpte på sig så mycket skog det var möjligt att göra som vanlig folkskolelärare. Sen infördes ju räntefördelning på 90-talet och plötsligt kunde han dryga ut lönen med skogsinkomster på ett rimligt sätt.

Om man skall utgå efter hur skattelagarna är just nu så är att sätta sig in hur räntefördelning fungerar är åtminstone lika viktigt som röjning. Betydligt viktigare än gallring. Hur man planerar för den beror ju på ens egen situation. Har man köpt skog med vissa insatser behöver man kanske inte tänka så mycket på det. Har man fått skog som gåva eller arv har man ju väldigt litet fördelningsunderlag från själva skogen och då (så är det i mitt fall) måste man se till att behålla pengar på skogslikvidkonton (räknas till 100%) och kanske skogskonto (räknas till 50%). Man skall också tänka på att sparad räntefördelning i sig räknas som underlag. Själv tog jag ett par år med mindre inkomster för att bygga upp min räntefördelning, så att jag fick upp mitt underlag.

Jag räknar med att pengar på skogslikvidskonto för mig ger ungefär 4% i ränta, om man slår samman den faktiska räntan (runt 0.8%) med förtjänsten man gör på sparad skatt genom räntefördelning. Sämre än aktier ett normalår, men ändå bättre än någon möjlig ränta. Plus att man har kvar pengarna som buffert.

(Det här resonemanget förutsätter ju en hel del olika saker som jag låter vara onämnda här. Det är olika för varje individs situation.)

Det finns ju dock en del som tyder på att hela det här systemet med räntefördelning kommer försvinna, så det kan vara så att jag har planerat lite för mycket längs det här spåret.


Jag har en skogsfastighet som är en gåva mot vederlag, alltså en gåva, men vad är grundvärdet som tillgång för att beräkna räntefördelning? Förstår att om marken går i ägor långt tillbaka i tiden så gäller taxeringåret från 1993, men kan det aldrig bli ett nyare värde som tillgång?


Vad jag minns är att det finns två olika grundvärden man kan välja mellan. Ett är taxeringsåret, men det finns ett annat. Eftersom det inte är relevant för mig längre så har jag glömt det. Du får kolla vilket som är mest fördelaktigt för dig.

Men, nej det finns inget annat sätt att öka fördelningsunderlaget från själva skogen, däremot gäller ju alltid det jag sade med kontanter på skogskonton och skogslikvidkonton. Det viktiga att tänka på är ju att det är kumulativt. Om man inte använder räntefördelning, men har ett positivt underlag så ökar det ju kumulativt år från år, till och med med ränta på ränta. Om du inte har skulder på skogsfastigheten så lär det ju bli ett meningsfullt belopp efter några år. Om man har missat att beräkna kan man gå tillbaka retroaktivt åtminstone några år. Kanske någon har mer detaljerad koll?

Notera att räntefördelningen specifkt är införd för att göra beskattningen för enskilda firmor att hamna i paritet med den för aktiebolag. AB har ju fördelar i vissa fall, men med korrekt planering är de inte jättestora.

Också: Det är jobbigt att få det rätt och jag låter min revisor räkna på det åt mig, jag kollar bara så att det landar ungefär rätt.

Landshypotek Bank
Avatar Fallback

Re: Är det lönsamt med skogsfastigheter?

berraX  
#691581 För några år sedan köpte vi vår lilla gård. Fantastiskt! Och snart kommer suget efter mer skog.
Men jag får inte ihop ekvationen. Skall man låna pengar så går man back. Har man "friska" pengar att skicka in utan att behöva låna så är det ändå en ytterst tveksam affär - i alla fall på kort sikt. På lång sikt....när jag är borta... så tvivlar jag inte på värdeökningen på marken. Hur var det....lev fattigt och dö rik!

Den usla lönsamheten är ett problem. Och det skulle aldrig fungera om man inte såg ett "högre värde". Känslan att få gå i min egen skog vill jag inte vara utan. Men om pengarna är målet skall man göra något annat. Om man bara tittar på den kortsiktiga avkastningen är det inte svårt att göra något som ekonomiskt är bättre - fast då missar man upplevelsen förstås!

Annorlunda om man har riktigt mycket skog?

Avatar Fallback

Re: Är det lönsamt med skogsfastigheter?

jannee  
#691607 Jag inbillar mig att de flesta privata skogsägare inte räknar strikt på det ekonomiska resultatet av sina gärningar (tillköp,nedlagd tid/arbete eller ekonomisk investering).
Visserligen ÄGER vi en bit mark/skog men egentligen försöker vi bara förvalta den åt nästa generation.
De flesta av oss är nog födda med skog = har skog i arvsmassan.
Beroende av detta räknar man nog inte 100 % ekonomiskt utan mer känslomässigt.
Bara för att du är skogsägare behöver du inte leva fattig och dö rik.
Du kan göra tvärtom, toppbelåna fastigheten, därefter slutavverka allt som går, sedan skita i resten.
Finns skogsägare som gjort så men de är lätt räknande.
De flesta är i stället förvaltare.

Avatar Fallback

Re: Är det lönsamt med skogsfastigheter?

tlar  
#691666 Hur ser ditt exempel ut #686949 om du nuvärdesberäknar avkastning och utgifter under de 60 åren.
Stort jobb kanske men skulle vara intressant se.

Användarvisningsbild

Re: Är det lönsamt med skogsfastigheter?

Gregzore  
#693549 Ett intressant exempel av markägande generellt: min gammelmorfar köpte lite mer än 200 ha åkermark i Iowa,USA på 50 talet för att `det är bra att ha mark`. Den gick till min mormor och sedan min mor och hennes syskon samt jag och mina kusiner. Vi köpte grannmarken på tidigt 00 talet och till slut såld hela kalaset för två år sedan då det blev för mycket krångel med 10 ägare. Under alla år var det ingen i familjen som jobbade på marken... Vi delade skörden med en bonde som också hyrde huset på gården.

Nu det intressanta ur ekonomisk perspektiv. När allt var färdigt gick vi genom årens bokföringen och räknade det som en ren investering med hänsyn till inköpspriset, årliga inkomster/förluster och säljpriset. Det landade på att avkastningen under 70 års ägande gav en årlig avkastning på drygt 10%. Det genom allt som händer i jordbruksvärlden: torka, översvämningar, dåliga priser, bra priser, rekordskörder, förstörda planteringar, osv. Med andra ord, gick det ungefär lika bra som aktiemarknaden under alla dessa år.

Nu har jag tagit min del av gårdspengarn och köpte skog här i sverige `för att stoppa pengarn tillbaka i marken`.
Det vore intressant att se samma kalkyl på en skogsfastighet här. Men jag kan tänka mig att resultaten blir ganska likt aktiemarknaden så länge som man har en lång tidshorizont och har is i magen under sämre tider.

Användarvisningsbild

Re: Är det lönsamt med skogsfastigheter?

Skogshenke  
#693562
Gregzore skrev:Ett intressant exempel av markägande generellt: min gammelmorfar köpte lite mer än 200 ha åkermark i Iowa,USA på 50 talet för att `det är bra att ha mark`. Den gick till min mormor och sedan min mor och hennes syskon samt jag och mina kusiner. Vi köpte grannmarken på tidigt 00 talet och till slut såld hela kalaset för två år sedan då det blev för mycket krångel med 10 ägare. Under alla år var det ingen i familjen som jobbade på marken... Vi delade skörden med en bonde som också hyrde huset på gården.

Nu det intressanta ur ekonomisk perspektiv. När allt var färdigt gick vi genom årens bokföringen och räknade det som en ren investering med hänsyn till inköpspriset, årliga inkomster/förluster och säljpriset. Det landade på att avkastningen under 70 års ägande gav en årlig avkastning på drygt 10%. Det genom allt som händer i jordbruksvärlden: torka, översvämningar, dåliga priser, bra priser, rekordskörder, förstörda planteringar, osv. Med andra ord, gick det ungefär lika bra som aktiemarknaden under alla dessa år.

Nu har jag tagit min del av gårdspengarn och köpte skog här i sverige `för att stoppa pengarn tillbaka i marken`.
Det vore intressant att se samma kalkyl på en skogsfastighet här. Men jag kan tänka mig att resultaten blir ganska likt aktiemarknaden så länge som man har en lång tidshorizont och har is i magen under sämre tider.

Intressant, men den största skillnaden är nog att i skogen får man aldrig riktigt effekt av ränta på ränta som man kan få med aktier, alltså att utdelningen på en aktie återinvesteras i fler aktier som ger utdelning som återinvesteras o så vidare. Den effekten är svår att få till med en skogsinvestering så som i trädplantering. Det skulle nog vara möjlig om man har riktigt mycket mark och kan avverka kontinuerligt och där man då inte skattar bort för stor andel av kapitalet. Men blir avverkningen satt som inkomst så blir det svårt.

   TS
Användarvisningsbild

Re: Är det lönsamt med skogsfastigheter?

Gregzore  
#693604 Ränta på ränta kan man få när man använder intäkterna ifrån avverkning för att göra investeringar som ökar värdet på fastiigheten eller förbättrar lönsamheten... tex man kan köpa mer mark för pengarna eller bygga bättre vägnät. Så gör man med aktier, men med fastigheter blir det inte lika tydlig eftersom det kan vara lång tid mellan investeringar.

I mitt fall med gården i USA byggde min gammal morfar en bevattningsystem som gjorde att vi kunde få stora skördar när det var torka (och priserna är ofta högst vid torka!). En annan gång köpte vi större förvaring för att kunna sälja mer majs och soja på våren när priserna är oftast bättre än på hösten. Allt sånt ökade värdet på produktionen och därmed utdelningen och möjligheten att investera mera.

Användarvisningsbild

Re: Är det lönsamt med skogsfastigheter?

Skogshenke  
#693605
Gregzore skrev:Ränta på ränta kan man få när man använder intäkterna ifrån avverkning för att göra investeringar som ökar värdet på fastiigheten eller förbättrar lönsamheten... tex man kan köpa mer mark för pengarna eller bygga bättre vägnät. Så gör man med aktier, men med fastigheter blir det inte lika tydlig eftersom det kan vara lång tid mellan investeringar.

I mitt fall med gården i USA byggde min gammal morfar en bevattningsystem som gjorde att vi kunde få stora skördar när det var torka (och priserna är ofta högst vid torka!). En annan gång köpte vi större förvaring för att kunna sälja mer majs och soja på våren när priserna är oftast bättre än på hösten. Allt sånt ökade värdet på produktionen och därmed utdelningen och möjligheten att investera mera.

Jo detta har du helt rätt i och det är framförallt väldigt kul att satsa på skog och följa vad som händer. Också lite lättare att påverka.
Låter väldigt kul att fått se skog växa i USA, vilken typ av skog/träd var det?

   TS
Avatar Fallback

Re: Är det lönsamt med skogsfastigheter?

mooos73  
#693613 Ordspråket "skogsägare lever fattigt men dör som miljonär" lever väl till viss del än??
Man ska dock inte underskatta värdeökningen på fastigheten. Själv tog jag över år 2005 och mellen 2005-2008 tror jag värdeökningen var närmare 100 %....

Användarvisningsbild

Re: Är det lönsamt med skogsfastigheter?

Skogshenke  
#693614
mooos73 skrev:Ordspråket "skogsägare lever fattigt men dör som miljonär" lever väl till viss del än??
Man ska dock inte underskatta värdeökningen på fastigheten. Själv tog jag över år 2005 och mellen 2005-2008 tror jag värdeökningen var närmare 100 %....

Fast hur tror du räntan påverkar värdeökningen?
Om räntan stiger 1-2% hur blir det då med markpriserna samt att man tittar på att återinföra fastighsskatten?

   TS
Avatar Fallback

Re: Är det lönsamt med skogsfastigheter?

berraX  
#693618 Jag tvivlar inte på att det på sikt blir en skaplig värdeökning. Och detta oavsett mindre ändringar av räntenivån.

Kruxet är att det går inte att leva på värdeökningen. ....... i all fall om man inte kontinuerligt säljer mark.

Så inom överskådlig tid är de ända intäkterna det som kommer från avverkningarna. Och det är en klen lönsamhet.
Skulle det sedan dessutom bli fastighetsskatt (är det verkligen en risk?) så blir det så är det slut med alla förutsättningar att på kort och medellång sikt ALLS tjäna något på skogen.

...säg gärna emot mej.....

Användarvisningsbild

Re: Är det lönsamt med skogsfastigheter?

Vedproducent  
#693628
berraX skrev:Jag tvivlar inte på att det på sikt blir en skaplig värdeökning. Och detta oavsett mindre ändringar av räntenivån.

Kruxet är att det går inte att leva på värdeökningen. ....... i all fall om man inte kontinuerligt säljer mark.

Så inom överskådlig tid är de ända intäkterna det som kommer från avverkningarna. Och det är en klen lönsamhet.
Skulle det sedan dessutom bli fastighetsskatt (är det verkligen en risk?) så blir det så är det slut med alla förutsättningar att på kort och medellång sikt ALLS tjäna något på skogen.

...säg gärna emot mej.....

Du kan ju till viss del belåna värdeökningen om du vill. Har du tex tänkt sälja fastigheten om 20 år så kan du ju lika gärna ta ut lite pengar nu. Man vet ju aldrig hur länge man får ha hälsan kvar.

Avatar Fallback

Re: Är det lönsamt med skogsfastigheter?

berraX  
#693631 Så kan man göra....men det känns inte riktigt rätt att successivt belåna alltmer bara för att "få mat på bordet".

Användarvisningsbild

Re: Är det lönsamt med skogsfastigheter?

Vedproducent  
#693633
berraX skrev:Så kan man göra....men det känns inte riktigt rätt att successivt belåna alltmer bara för att "få mat på bordet".

Det gör man ju som man vill. Du ska ju inte belåna så du börjar fundera på om värdena finns (då säger bankerna stopp också). Men det är ju många som inte har lån alls eller väldigt små. Så vill man ha nytta av sitt sparande samtidigt som man har skogen kvar skulle då inte jag dra mig för att belåna lite.

Avatar Fallback

Re: Är det lönsamt med skogsfastigheter?

LesterCGarreth  
#694631 Angående lån till fastighet så får man minusränta nu. Den verkliga inflationen är högre än vad KPI visar. Det var även minusränta sent 70-tal tidigt 80-tal, även om räntorna var tvåsiffriga på den tiden. Är ju låga räntor som driver upp priset på allt, ex gamla tvåhjulddrivna traktorer är nu uppe i stollpriser.

Jag har min lilla fastighet som säkring av kapital, vet att jag har ved, virke och några hektar åker man kan fylla med jordäpplen om allt skiter sig. Sen är det bra att veta att skogens tillväxt iallafall just nu överstiger räntorna jag betalar.

Fredrik Reuter
Hej Gäst! Jag heter Fredrik och driver denna sajt. Jag skulle gärna vilja tipsa dig om hur du kan få ut mer av skogsforum. Klicka på de knappar som passar dig här intill (minifönster öppnas).