Skogsekonomi
Dagens låneränta skog?
fre 15 sep 2023, 16:52#8118383,2 milj lån 22% belåning 105 punkter lånerrabbat på rörligt. Amortering gör vi som vi vill med Swedbank
fre 15 sep 2023, 16:53#811840
Följdfrågan blir då om bankens räntesättning har baserats på att de lånar ut pengar till en privatbostad eller till en näringsfastighet?
MVH
Alias
svampbob skrev:alias skrev:Hur man från bankernas håll bedömer en obebyggd skogsfastighet resp. ett småbostadshus på en normalstor tomt förefaller tämligen okomplicerat, men hur bedöms utlåning till en bebyggd (med bostadshus) lantbruksfastighet undrar jag?
Det är ju en tämligen vanligt förekommande fastighetstyp.
Bara mina fem ören...
MVH
Alias
Jag har tre obebyggda fastigheter och en bebyggd och alla lånen är skrivna på den bebyggda.
Jag gissar att det var enklast för banken.
Följdfrågan blir då om bankens räntesättning har baserats på att de lånar ut pengar till en privatbostad eller till en näringsfastighet?
MVH
Alias
"Investera i mark, jag har hört att det inte tillverkas längre!"
-Mark Twain
-Mark Twain
fre 15 sep 2023, 20:34#811875Med dagens räntesatser som vi ser i tråden, och uppskattad belåningsgrad på dagens värderingar, anser ni att skogen fortfarande avkastar mer än räntan ni betalar i dagsläget? Är i förhandling om några olika skogsskiften men har svårt att själv motivera säljarnas prisförväntningar.
fre 15 sep 2023, 21:54#811886Jag har fått lära mig att avkastningsvärdet för skog motsvarar räntan på en 10-årig statsobligation på ett ungefär.
https://www.landshypotek.se/artiklar/skog/avkastningsvardet-vid-skogskop/
https://www.skogskunskap.se/aga-skog/vara-skogsagare/skoglig-kapitalavkastning-sa-funkar-det/
https://www.landshypotek.se/artiklar/skog/avkastningsvardet-vid-skogskop/
https://www.skogskunskap.se/aga-skog/vara-skogsagare/skoglig-kapitalavkastning-sa-funkar-det/
Usus magister est optimus
fre 15 sep 2023, 22:34#811890
Håller med, märker en stor diskrepans mellan var köpare befinner sig och vilka värden säljare tror de kommer kunna avyttra till, vi snackar typ en halvering från covidtoppen. Som historien alltid visat är vi i den berömda "Mexican Standoff" fasen just nu, gissar att kronofogden bryter detta snart då det börjar komma ut mer och mer fastigheter. Det mest intressanta blir att följa hur de börsnoterade bolagen kommer hantera dagens räntor, i många år värderade de sina skogsinnehav utifrån avkastningsmodeller men med nollränta under 2015 talet övergav man detta och började värdera upp mot "marknaden", kommer bli spännande övning när de ska åter justera sina egna modeller mot en verklighet med faktisk ränta. Hur mycket är Holmens inneboende värde i dagens läge? 200 sek/aktie kanske mot dagens 425 sek/aktie på börsen?
Elis76 skrev:Jag har fått lära mig att avkastningsvärdet för skog motsvarar räntan på en 10-årig statsobligation på ett ungefär.
https://www.landshypotek.se/artiklar/skog/avkastningsvardet-vid-skogskop/
https://www.skogskunskap.se/aga-skog/vara-skogsagare/skoglig-kapitalavkastning-sa-funkar-det/
Håller med, märker en stor diskrepans mellan var köpare befinner sig och vilka värden säljare tror de kommer kunna avyttra till, vi snackar typ en halvering från covidtoppen. Som historien alltid visat är vi i den berömda "Mexican Standoff" fasen just nu, gissar att kronofogden bryter detta snart då det börjar komma ut mer och mer fastigheter. Det mest intressanta blir att följa hur de börsnoterade bolagen kommer hantera dagens räntor, i många år värderade de sina skogsinnehav utifrån avkastningsmodeller men med nollränta under 2015 talet övergav man detta och började värdera upp mot "marknaden", kommer bli spännande övning när de ska åter justera sina egna modeller mot en verklighet med faktisk ränta. Hur mycket är Holmens inneboende värde i dagens läge? 200 sek/aktie kanske mot dagens 425 sek/aktie på börsen?
lör 16 sep 2023, 09:07#811898Noterar och hör att många planerade generationsskiften stannar av när man inte klarar diskussionen familjen om rättvisa när fastighetsvärdena har fortsatt stiga samtidigt som räntorna nått ,som jag ser det ,normala nivåer.
Många fastigheter blir konserverade ett tag i avvaktan på , vadå?
Inte bra för vare sig säljare, köpare eller gården..😉
Många fastigheter blir konserverade ett tag i avvaktan på , vadå?
Inte bra för vare sig säljare, köpare eller gården..😉
sön 17 sep 2023, 11:31#811978
Det är väl egentligen långe sedan det var en god affär att betala för skog. Även om räntorna varit låga, har ju aktier givit betydligt bättre avkastning än skogen under de flesta tidsperioder. Jag vet att det i skogsbranschen är populärt att jämföra prisutveklingen på skogsfastigheter jämfört med börsindex, men då väljer man ofta startpunkten 2000, dvs precis före en stor börsnedgång, och man glömmer bort att börsindex inte räknar med direktavkastningen på aktier, som brukar vara större är direktavkastningen från skogen.
Man ska komma ihåg att skogspriserna inte har varit normala marknadspriser mer än cirka 30 år. Det är alltså en ung marknad, som dessutom påverkas av att den är global (vem som helst får ju köpa mark i Sverige) och att de allra rikaste blir fler och dessutom extremt rika. Sverige är på den punkten bland de värsta länderna i världen, med en extrem koncentration av pengar till de allra rikaste, som om de får för sig att köpa skog påverkar alla andras möjlighet att göra det. Vi har ju små inkomstskillnader och höga skatter på arbetsinkomster, så gemene man kan ju aldrig bli särskilt rik. Därmed blir det svårt att matcha de rikas priser.
Nu när räntorna är signifikanta, blir det tydligt att det är ett dyrt nöja att äga skog, och det stället förstås till det vid generationsskiften. Den enda lösningen är att acceptera lägre priser vid överlåtelse inom familjen. Räntorna är svåra att påverka och det allmänna prisläget likaså. Man kan tänka sig att den rikaste klassens lust att köpa skog minskar när räntorna stiger och ger möjlighet till avkastning på räntepapper, och det blir uppenbart hur t ex EU och artskyddsförordningen gör skogsbrukets inkomster osäkra, men ett stort prisfall är osannolikt.
Generationsväxlingar försvåras av den Bamsementalitet som genomsyrar allt: alla ska vara nöjda och ingen får bestämma något som inte alla gillar, men det är förstås svårt att alltid göra alla nöjda. Till syvende och sist är det dock den som äger något, dvs föräldrarna, som bestämmer vad de ska göra med det de äger. Som barn får man finna sig i att de gör som de vill. I väntan på den insikten, kommer fastigheter att förfalla när man inte kommer överens, men när föräldrarna dör blir barnen ändå lika oense, oavsett om det blir försäljning eller något barn som tar över.
Sjögården skrev:Noterar och hör att många planerade generationsskiften stannar av när man inte klarar diskussionen familjen om rättvisa när fastighetsvärdena har fortsatt stiga samtidigt som räntorna nått ,som jag ser det ,normala nivåer.
Många fastigheter blir konserverade ett tag i avvaktan på , vadå?
Inte bra för vare sig säljare, köpare eller gården..😉
Det är väl egentligen långe sedan det var en god affär att betala för skog. Även om räntorna varit låga, har ju aktier givit betydligt bättre avkastning än skogen under de flesta tidsperioder. Jag vet att det i skogsbranschen är populärt att jämföra prisutveklingen på skogsfastigheter jämfört med börsindex, men då väljer man ofta startpunkten 2000, dvs precis före en stor börsnedgång, och man glömmer bort att börsindex inte räknar med direktavkastningen på aktier, som brukar vara större är direktavkastningen från skogen.
Man ska komma ihåg att skogspriserna inte har varit normala marknadspriser mer än cirka 30 år. Det är alltså en ung marknad, som dessutom påverkas av att den är global (vem som helst får ju köpa mark i Sverige) och att de allra rikaste blir fler och dessutom extremt rika. Sverige är på den punkten bland de värsta länderna i världen, med en extrem koncentration av pengar till de allra rikaste, som om de får för sig att köpa skog påverkar alla andras möjlighet att göra det. Vi har ju små inkomstskillnader och höga skatter på arbetsinkomster, så gemene man kan ju aldrig bli särskilt rik. Därmed blir det svårt att matcha de rikas priser.
Nu när räntorna är signifikanta, blir det tydligt att det är ett dyrt nöja att äga skog, och det stället förstås till det vid generationsskiften. Den enda lösningen är att acceptera lägre priser vid överlåtelse inom familjen. Räntorna är svåra att påverka och det allmänna prisläget likaså. Man kan tänka sig att den rikaste klassens lust att köpa skog minskar när räntorna stiger och ger möjlighet till avkastning på räntepapper, och det blir uppenbart hur t ex EU och artskyddsförordningen gör skogsbrukets inkomster osäkra, men ett stort prisfall är osannolikt.
Generationsväxlingar försvåras av den Bamsementalitet som genomsyrar allt: alla ska vara nöjda och ingen får bestämma något som inte alla gillar, men det är förstås svårt att alltid göra alla nöjda. Till syvende och sist är det dock den som äger något, dvs föräldrarna, som bestämmer vad de ska göra med det de äger. Som barn får man finna sig i att de gör som de vill. I väntan på den insikten, kommer fastigheter att förfalla när man inte kommer överens, men när föräldrarna dör blir barnen ändå lika oense, oavsett om det blir försäljning eller något barn som tar över.
sön 17 sep 2023, 15:15#811989Tänker lite detsamma, köp av skog har väl sällan gått att räkna hem.
Men finns det goda förutsättningar så blir det oftast bra ändå.
Det är bara för säljarna att acceptera att förutsättningarna förändrats rätt ordentligt även om marknadsvärdet på skog inte kommer att falla så mycket som ex.nybyggda bostadsrätter i bostadsrättsföreningar med hög skuldsättning.
Ingen blir lycklig av att generationsskiften eller för all del planerade försäljningar skjuts på framtiden …
Men finns det goda förutsättningar så blir det oftast bra ändå.
Det är bara för säljarna att acceptera att förutsättningarna förändrats rätt ordentligt även om marknadsvärdet på skog inte kommer att falla så mycket som ex.nybyggda bostadsrätter i bostadsrättsföreningar med hög skuldsättning.
Ingen blir lycklig av att generationsskiften eller för all del planerade försäljningar skjuts på framtiden …
lör 23 sep 2023, 12:09#812602
Efter att lyssnat på fredagens podd och framförallt delen om önskan om allt fler skogsägare genom avstyckning och delning ser jag framför mig att det ser ut att kunna bli verklighet vid många generationsskiften fram över.
Inte på 5 ha nivån kanske men många kring 50 ha.
När syskon eller delägare inte klarar att lösa ut varandra och var och en vill ha sin markbit så blir det kanske nödvändigt.
Jag är minst sagt kluven till detta.
Bra fastigheter som skapats genom kloka tillköp har gjorts lättskötta och bärkraftiga med en bra skogsproduktion som mål.
Tycker det är på gränsen till kapitalförstöring att klyva upp dem igen, och skulle för egen del aldrig komma på tanken att göra det.
Men många fastigheter är redan idag splittrade med många skiften ,kanske utspridda på ett stort geografiskt område.
Där finns egentligen ingen större fördel att behålla nuvarande fastighetsstruktur.
Och i många byar behöver jordbruksmarken samlas till de bärkraftiga enheterna som så väl behövs.Mycket brukas med kortsiktiga skötselsavtal och vid större investeringar i djurproduktion blir det för osäkert.
Kanhända lite större frihet i fastighetsbildningen skulle stimulera tankarna.
Gärna lite bredare debatt i frågan än vad Torbjörn och Fredrik landar i varje gång😉
Sjögården skrev:Tänker lite detsamma, köp av skog har väl sällan gått att räkna hem.
Men finns det goda förutsättningar så blir det oftast bra ändå.
Det är bara för säljarna att acceptera att förutsättningarna förändrats rätt ordentligt även om marknadsvärdet på skog inte kommer att falla så mycket som ex.nybyggda bostadsrätter i bostadsrättsföreningar med hög skuldsättning.
Ingen blir lycklig av att generationsskiften eller för all del planerade försäljningar skjuts på framtiden …
Efter att lyssnat på fredagens podd och framförallt delen om önskan om allt fler skogsägare genom avstyckning och delning ser jag framför mig att det ser ut att kunna bli verklighet vid många generationsskiften fram över.
Inte på 5 ha nivån kanske men många kring 50 ha.
När syskon eller delägare inte klarar att lösa ut varandra och var och en vill ha sin markbit så blir det kanske nödvändigt.
Jag är minst sagt kluven till detta.
Bra fastigheter som skapats genom kloka tillköp har gjorts lättskötta och bärkraftiga med en bra skogsproduktion som mål.
Tycker det är på gränsen till kapitalförstöring att klyva upp dem igen, och skulle för egen del aldrig komma på tanken att göra det.
Men många fastigheter är redan idag splittrade med många skiften ,kanske utspridda på ett stort geografiskt område.
Där finns egentligen ingen större fördel att behålla nuvarande fastighetsstruktur.
Och i många byar behöver jordbruksmarken samlas till de bärkraftiga enheterna som så väl behövs.Mycket brukas med kortsiktiga skötselsavtal och vid större investeringar i djurproduktion blir det för osäkert.
Kanhända lite större frihet i fastighetsbildningen skulle stimulera tankarna.
Gärna lite bredare debatt i frågan än vad Torbjörn och Fredrik landar i varje gång😉
Senast redigerad av Sjögården lör 23 sep 2023, 15:22, redigerad totalt 1 gång.
lör 23 sep 2023, 12:59#812604Sunda tankar som vanligt sjögården!
Jag skulle hellre se fler aktiva skogsägare framför fler.
Små skiften är blir ju problem med vägnät och dyligt, jag har ett skifte på 7ha insprängt i en grannfastighet, har inte hört någon bra förklaring till varför det blivit så.
Men då ligger man ju helt i händerna på bra relation med denna grannen, så när han högg bredvid nu så högg jag med, skogen är på 5 ha och två åker, åkern kommer man till från andra hållet.
Jag vill helst inte ha så stora hyggen som 5 ha, men nu tog jag allt för annars måste jag ju in och stöka i hans plantering om 10 år kanske.
Små skiften är väldigt vanligt på Öland har jag förstått, där kan det ligga 5 åkrar bredvid varandra och dom ägs av 4 olika bönder.
Pratade med en jägare för några år sedan som visade sin jaktkarta, det årets bock sköt han från ”sin” jaktmark, över två andra marker till ”sin” mark igen.
Var remsor på 30x200 meter ungefär.
Jag skulle hellre se fler aktiva skogsägare framför fler.
Små skiften är blir ju problem med vägnät och dyligt, jag har ett skifte på 7ha insprängt i en grannfastighet, har inte hört någon bra förklaring till varför det blivit så.
Men då ligger man ju helt i händerna på bra relation med denna grannen, så när han högg bredvid nu så högg jag med, skogen är på 5 ha och två åker, åkern kommer man till från andra hållet.
Jag vill helst inte ha så stora hyggen som 5 ha, men nu tog jag allt för annars måste jag ju in och stöka i hans plantering om 10 år kanske.
Små skiften är väldigt vanligt på Öland har jag förstått, där kan det ligga 5 åkrar bredvid varandra och dom ägs av 4 olika bönder.
Pratade med en jägare för några år sedan som visade sin jaktkarta, det årets bock sköt han från ”sin” jaktmark, över två andra marker till ”sin” mark igen.
Var remsor på 30x200 meter ungefär.
...
lör 23 sep 2023, 13:04#812605Jag håller med Sjögården att det är lite av kapitalförstöring att stycka befintliga lantbruksfastigheter.
Nedan har jag hittat en öppen artikel om avkastningen på aktier.
https://www.di.se/nyheter/sittflask-lonar-sig-borsen-ar-mest-lonsamt/
Samt två artiklar om avkastningsvärdet av skog för den som är intresserad.
https://www.skogskunskap.se/aga-skog/vara-skogsagare/skogsagare-ar-foretagare/god-lonsamhet/
https://www.slu.se/ew-nyheter/2018/10/medelvolym-storst-inverkan-pa-fastigheters-avkastningsvarde/
Nedan har jag hittat en öppen artikel om avkastningen på aktier.
https://www.di.se/nyheter/sittflask-lonar-sig-borsen-ar-mest-lonsamt/
Samt två artiklar om avkastningsvärdet av skog för den som är intresserad.
https://www.skogskunskap.se/aga-skog/vara-skogsagare/skogsagare-ar-foretagare/god-lonsamhet/
https://www.slu.se/ew-nyheter/2018/10/medelvolym-storst-inverkan-pa-fastigheters-avkastningsvarde/
Usus magister est optimus
sön 24 sep 2023, 14:10#812705Jag håller inte med er helt. Största kapitalförstöringen är om en fastighet hamnar under död hand. Bättre att dela upp markinnehavet än att samäga om det är flera vid ett generationsskifte som önskar driva jord och skogsbruk om det inte är ekonomiskt möjligt för en att lösa ut övriga till marknadsvärde. De utlösta är ju hänvisade till den öppna marknaden för att komma över en fastighet för att kunna ägna sig åt jord och skogsbruk.
Jag tvivlar starkt på den rådande andan att större är bättre. Effektiv verksamhet är mer beroende av utövaren än av omfattningen av verksamheten. Det slog mig starkt när jag som veterinär körde på några större gårdar och insåg att skötseln per ko inte tog mer tid för mig med mina 80 kor i en utsliten gammal båsladugård än vad som behövdes på en rätt nybyggd anläggning med över 1000 mjölkande kor.
I skogen där mycket av körningen utförs av entreprenörer så tvivlar jag starkt på att arealen per fastighet spelar någon större roll för hur effektivt skogen sköts. Det viktigaste är att den som har rådighet över en produktionsresurs, i detta fall skogsfastighet, är insatt i den och har intresse av den.
Jag tvivlar starkt på den rådande andan att större är bättre. Effektiv verksamhet är mer beroende av utövaren än av omfattningen av verksamheten. Det slog mig starkt när jag som veterinär körde på några större gårdar och insåg att skötseln per ko inte tog mer tid för mig med mina 80 kor i en utsliten gammal båsladugård än vad som behövdes på en rätt nybyggd anläggning med över 1000 mjölkande kor.
I skogen där mycket av körningen utförs av entreprenörer så tvivlar jag starkt på att arealen per fastighet spelar någon större roll för hur effektivt skogen sköts. Det viktigaste är att den som har rådighet över en produktionsresurs, i detta fall skogsfastighet, är insatt i den och har intresse av den.
mån 25 sep 2023, 07:49#812766Förstår hur du tänker, kan själv erkänna att jag är kluven.
Att sitta fast i ett samägande utan att kunna lösa ut varandra är absolut det sämsta alternativet för de flesta.
Är flera delägare/ barn intresserade av en samägd eller föräldraägd fastighet är en delning kanske enda möjligheten, i synnerhet om inga andra tillgångar finns att kompensera övriga med.
Ett bra alternativ är att föräldragenerationen i tid försöker komplettera med mer skog eller annan fastighet för att kunna fördela både tillgångar och skulder någorlunda lika om flera är intresserade av att äga och bruka jord och skog.
Det har jag sett genom åren fungerat bra .
Men att stycka upp bra sammanhängande, välarronderade och lättskötta fastigheter till mindre fastigheter blir nästan alltid en tillfällig lösning.
De brukar ofta säljas till en granne vid nästa ägarskifte.
Tyvärr har verkligheten visat att även skogsbrukandet har sina stordriftsfördelar även om man det naturligtvis finns undantag.
Små avverkningar ger normalt alltid sämre betalt och högre kostnader.Och med splittrad arrondering är exemplen många med långa transportavstånd och oklara omständigheter för gemensamma vägar och annan infrastruktur som diken och annat.
Ser fram emot en fortsatt diskussion i ämnet inte minst utifrån jordbrukets situation i skogs och mellanbygd.
Att sitta fast i ett samägande utan att kunna lösa ut varandra är absolut det sämsta alternativet för de flesta.
Är flera delägare/ barn intresserade av en samägd eller föräldraägd fastighet är en delning kanske enda möjligheten, i synnerhet om inga andra tillgångar finns att kompensera övriga med.
Ett bra alternativ är att föräldragenerationen i tid försöker komplettera med mer skog eller annan fastighet för att kunna fördela både tillgångar och skulder någorlunda lika om flera är intresserade av att äga och bruka jord och skog.
Det har jag sett genom åren fungerat bra .
Men att stycka upp bra sammanhängande, välarronderade och lättskötta fastigheter till mindre fastigheter blir nästan alltid en tillfällig lösning.
De brukar ofta säljas till en granne vid nästa ägarskifte.
Tyvärr har verkligheten visat att även skogsbrukandet har sina stordriftsfördelar även om man det naturligtvis finns undantag.
Små avverkningar ger normalt alltid sämre betalt och högre kostnader.Och med splittrad arrondering är exemplen många med långa transportavstånd och oklara omständigheter för gemensamma vägar och annan infrastruktur som diken och annat.
Ser fram emot en fortsatt diskussion i ämnet inte minst utifrån jordbrukets situation i skogs och mellanbygd.
mån 25 sep 2023, 10:49#812783Nu kanske tråden har skenat lite från ämnet:)
Försökte förhandla med LH men fick inte ner mer. Kvarstår på 5,15%. 1,2 m lån.
Har lite svårt att förstå varför skogslånen måste ligga så pass mycket högre än villalån. Har ju rätt bra säkerhet för banken bara i marken. Skulle allt vara kalhugget skulle det ändå vara värt långt mer än 1,2.
Försökte förhandla med LH men fick inte ner mer. Kvarstår på 5,15%. 1,2 m lån.
Har lite svårt att förstå varför skogslånen måste ligga så pass mycket högre än villalån. Har ju rätt bra säkerhet för banken bara i marken. Skulle allt vara kalhugget skulle det ändå vara värt långt mer än 1,2.
Hej Gäst! Jag heter Fredrik och driver denna sajt. Jag skulle gärna vilja tipsa dig om hur du kan få ut mer av skogsforum. Klicka på de knappar som passar dig här intill (minifönster öppnas).