Skogsfastigheter

[Ander_s]

tor 08 jan 2009, 00:31#46955 Precis köpt gård. På jakt efter hus men "råkade" bli med lantbruk av bara farten. 21 ha skog.
Skattemässigt är detta en djungel där det gäller ha tungan rätt i mun. Med tidigare gällande fastighetsskattesystem är husets taxeringsvärde nog inte justerat sen elen drogs in på 60-talet...

Som det låg när vi köpte det hamnade taxeringsvärdena på 50/50 skog+ekonomibyggnad och privatbostad. Detta ger vad jag hört automatiskt en viktning av lånen med 50/50. Stämmer det? Kan jag inte hävda att jag lånat upp ca 100´på huset för renovering, vilket jag i praktiken också gjort även om lånet mtsvarar köpeskillingen?

Om jag vid köpet 2008 hade 50/50 på taxeringsvärden fördelar sig ju också anskaffningskostnaden 50/50. Om jag sedan taxerar upp huset (vilket borde göras) kan jag då "vikta om" lånen hus/firmadel? Och därmed få ner belåningen på firmadelen lägre än anskaffningskostanden = högre eget kapital = förutsättning för räntefördelning. Krävs nåt slags intyg från banken på hur lånet fördelar sig? Banken gör ju i mitt fall ingen skillnad på privat/firmadel av lånet?

• Läs mer om Skogsfastigheter
• Kolla in hela forumet
• Se vad som skrivs just nu

[OAS-forests]

tor 08 jan 2009, 01:02#46962 De flesta vill ha hög andel skog av det totala taxeringsvärdet eftersom man beräknar skogsavdragsutrymmet (utrymme för skatteberiade intäkter) efter skogens andel av det totala taxeringsvärdet.

Ex. En jordbruksfastighet köps för 1 milj kr. Taxeringsvärdet är 500 000 kr, varav 250 000 gäller skogsbruksvärdet. Skogens anskaffningsvärde blir då halva inköpspriset, 500 000 kr. Under hela innehavstiden får skogsavdraget sammanlagt uppgå till högst 250 000 kr för en privatperson. Intäckerna från skogen kan betala de räntor som berör skogens belåning.

Du har köpt en fastighet med skog och bostadshus. Fastigheten är en säkerhet för lånet hos banken. Jag antar att banken vill att lånet ska balasta fastigheten enligt taxeringsvärdets fördelning. Om du taxerar om fastigheten och en större andel läggs på huset så minskar skogsavdragsutrymmet samtidigt som den kommunala fastighetsavgiften ökar eftersom den baseras på husets taxeringsvärde (1,5% av husets taxeringsvärde).

Ångermanlänningen

[Jasi]

tor 08 jan 2009, 07:42#46976

De flesta vill ha hög andel skog av det totala taxeringsvärdet eftersom man beräknar skogsavdragsutrymmet (utrymme för skatteberiade intäkter) efter skogens andel av det totala taxeringsvärdet.

Ex. En jordbruksfastighet köps för 1 milj kr. Taxeringsvärdet är 500 000 kr, varav 250 000 gäller skogsbruksvärdet. Skogens anskaffningsvärde blir då halva inköpspriset, 500 000 kr. Under hela innehavstiden får skogsavdraget sammanlagt uppgå till högst 250 000 kr för en privatperson. Intäckerna från skogen kan betala de räntor som berör skogens belåning.

Du har köpt en fastighet med skog och bostadshus. Fastigheten är en säkerhet för lånet hos banken. Jag antar att banken vill att lånet ska balasta fastigheten enligt taxeringsvärdets fördelning. Om du taxerar om fastigheten och en större andel läggs på huset så minskar skogsavdragsutrymmet samtidigt som den kommunala fastighetsavgiften ökar eftersom den baseras på husets taxeringsvärde (1,5% av husets taxeringsvärde).

Utrymmet för skogsavdrag minskar inte vid omtaxering. Förhållandet vid köpet gäller.

Skogsmark skall producera maximalt så att så mycket CO2 som möjligt binds

[Mangan]

tor 08 jan 2009, 09:28#46982

Om jag sedan taxerar upp huset (vilket borde göras) kan jag då "vikta om" lånen hus/firmadel? Och därmed få ner belåningen på firmadelen lägre än anskaffningskostanden = högre eget kapital = förutsättning för räntefördelning. Krävs nåt slags intyg från banken på hur lånet fördelar sig? Banken gör ju i mitt fall ingen skillnad på privat/firmadel av lånet?

Nu är jag lite nyvaken, men tänker du inte lite galet här? Säg din fastighet kostade 1 mille. Om det är 50/50, så bokför du skogen i din näringsverksamhet som tillgång på 500 kkr. Dina skulder kan anses vara privata, och belastar inte näringen. Du har då ett RF-underlag på 500 kkr.

Å andra sidan så blir dina räntevadrag(-reduktion egentligen) privata, och räntorna tas inte upp i näringsverksamheten.

Självvald väg i egen skog

[OAS-forests]

fre 09 jan 2009, 19:13#47112

Utrymmet för skogsavdrag minskar inte vid omtaxering. Förhållandet vid köpet gäller.

Ja, det är en riktigt synpunkt. Det är säljaren som bör be om justering av taxeringsvärdet innan affären slutförs för att det skall påverka utrymmet för skogsavdrag på ett smidigt sätt. Dock begärde jag en gång omprövning av det föregående årets taxeringsvärde efter att affären var slutförd. Jag ansåg att taxeringsvärdet var felaktigt (det var under anbudspriset). Jag fick rätt mot myndigheten och därmed så blev lagfarsavgiften lägre, den baseras antingen på köpeskillingen eller taxeringsvärdet beroende på vilket som är högst. Detta kan visa på att man som köpare kanske även kan påverka underlaget för skogsavdrag efter att köpet är slutfört.

Ångermanlänningen

[OAS-forests]

lör 10 jan 2009, 02:09#47150 Tror att man skall hålla isär bokföringen gentemot skatteverket och skyldigheterna mot banken. Man torde kunna föra alla lånets kostnader (100% av räntekostnaderna) på skogen om det är ett rimligt belopp som motsvarar skogens värde och på samma vis torde man kunna föra hela lånets kostnad på bostaden (privata levandsomkostnader) om det är rimligt belopp som motsvarar husets värde. Om man för 100% av räntekostnaderna på huset så får man ett bra räntefördelingsunderlag på skogen. Därmed kan man utnyttja positiv räntefördelning och ta ut "ränta" på det privata kapital som man har bundet i skogen, dock kan man endast utnyttja positiv räntefördelning de år man har överskott i verksamheten. Dessa ränteintäkter kan man sedan kvitta mot andra privata ränteutgifter, vilket meför att det blir ett nollsummespel i slutändan. En fördel med att föra hela lånet på huset är att man då har rätt till 30%-ig räntesuvention från staten.

Senast redigerad av OAS-forests lör 10 jan 2009, 22:46, redigerad totalt 1 gång.

Ångermanlänningen

[Mangan]

lör 10 jan 2009, 10:11#47160 Och åt andra hållet, en nackdel med att ha hela lånet på huset är att man inte kan dra av räntekostnader mot intäkter från skogen.

Självvald väg i egen skog

[OAS-forests]

lör 10 jan 2009, 22:45#47232 De år du har överskott i skogen så kan du utnyttja positiv räntefördelning och kvitta de intäkterna mot de privata utgiftsräntorna, lika men noll. Men å andra sidan så går man då miste om de statliga suventionerna om 30%.

Ångermanlänningen

[Ander_s]

lör 18 apr 2009, 09:39#56456 Räntefördelning i stort sett ointressant då jag redan tagit ut den skog som finns att ta ut under överskådlig framtid, dvs kommer inte ha något intäktsflöde att tillämpa RF på. De pengar som nu tagits ut rymms inom skogsavdraget även om jag viktar om, min tanke är att vikta om lånen så att jag får precis det skogsavdragsutrymme jag behöver, betala topplån med det, resterande 50% kommer få ta hand om räntekostnader närmsta åren, stallinvestering osv. Dvs RF rätt ointressant för mig. Sätter det funderingen om att "vikta över" lånen mot privata i annat ljus för er?

[Mangan]

lör 18 apr 2009, 17:04#56483 Jag vill nog hävda att hur stor del av lånet som är på huset resp. skogen inte ha rmed skogsavdraget att göra. Skogsavdraget räknas på taxeringsvärdet, i normalfallet. Om det "räcker" för din del, så ser jag ingen anledning att mickla mer med det.

Lånet kan du som tidigare nämnts välja mer eller mindre fritt.

Då återstår vilket som är bäst. Har du det privat får du direkt avdarag med 30% av räntan mot din inkomst av tjänst. Samma år, vilket är bra för likviditeten. Du får dessutom räntefördelningsunderlag som bara ligger och tickar. Det glädjer ju inte dig kanske, du måste ha inkomst i näringsverksamheten (sälja skog, eller jobba som byggjobbare i din firma eller... vad som helst utom från anställning).

Har du lånet i firman får du dra av 100% av räntan mot intäkterna i skogen (eller annat, se ovan), men du får ingen räntefördelning. Detta underskott rullar vidare, bra att ha när du säljer (tror jag).

Man kan väl säga att om du inte har inkomster i näringsverksamheten, så blir det ganska dåligt oavsett. Men minst dåligt blir väl att ha så mycket av lånet som möjligt privat.

Självvald väg i egen skog

[Uffe]

fre 24 apr 2009, 10:35#57007 Jag förstår inte riktigt tänket med att ha så mycket räntekostnader som möjligt privat? Då måste du betala med skattade pengar jämfört med om du tar kostnaden i näringen. Då blir kostnaden avdragsgill. Eller har jag helt missuppfattat?

550 xpg, 346 xpg, 355 fxt, 345 rxt, Honda Foreman 450, BM 430, NH tl90, Farma 9t 6,3, Niab 5-15b, Volvo L30G, Volvo 5350

[BjornL]

fre 24 apr 2009, 11:25#57013 En annan viktig aspekt är att det verkar iaf just nu som att lånekostnaderna för "företaget" är mycket högre än för privatpersoner. Min bank ansåg att jag borde vara nöjd med de 4% som jag betalar på mitt rörliga lån. Knappast något som en privatperson hade betalat på ett huslån idag.

Mf35 + Valmet 305 + FMV550 osv, Stihl 260, 200 & FS 450, 34 ha.

[Mangan]

fre 24 apr 2009, 17:28#57028 Uffe, i detta fall fanns det inga intäkter i näringsverksamheten att dra av räntekostnaderna ifrån. Då är 30% bättre än ingenting alls.

I annat fall har du räntefördelning att ta till. Exempel:
Du lånar privat lån för 1 miljon och betalar 5% ränta. Du har räntekostnad på 50 kkr per år. RÄntefördelning på dessa pengar insatta i firman är 10%, dvs 100 kkr. Din intäkt i firman minskar då med 100 kkr, och du sprarar ca 50 kkr i skatt på detta (egenavgift plus kommunalskatt).

Privat får du då en ränteintäkt på 100 kkr, minus de 50 kkr som du betalar i låneränta, vilket blir 50 kkr. Dessa 50 kkr betalar du 30% i skatt på, dvs 15 kkr. Sparade skatt på grund av lån är 50 kkr - 15 kkr dvs 35 kkr.

Hade du tagit lånet direkt i firman med 5%, hade du minskat din intkt i firman med 50 kkr, och sparat ca 50% av detta (egenavgift plus skatt) dvs 25 kkr.

Ta lånet privat sparar dig alltså 10 kkr EFTER SKATT varje år.

Förutsättningarna variera lite från fall till fall, men detta är kontentan. Jag har själv stora privata lån av detta skäl.

Björn, är inte det bara beroende på säkerheten bakom lånet? Går man in med sitt hus eller med skogsfastigheten, borde det inte bli någon skillnad för banken, det är ju samma perosnnr bakom.

Självvald väg i egen skog

[BjornL]

lör 25 apr 2009, 01:22#57079 Mangan: Nej, jag tyckte också att det borde vara så, men banken var benhård - företagslån (mao lån till en skogsfastighet) gives företagslånevillkor. Pratade med en kompis-kompis som hade löst det genom att separera de två (med lantmäteriverket så det blir två fastigheter) för att reda ut detta. Även om kostnaden för lantmätaren var 30+kkr så menade de att de tog igen dessa pengar redan andra året med sänkta räntekostnader.

Trångsynt, kan man tycka...

Mf35 + Valmet 305 + FMV550 osv, Stihl 260, 200 & FS 450, 34 ha.

[Skogsola]

lör 25 apr 2009, 07:21#57085 Byt bank omedelkrök och gå till en bank som sysslar med lantbrukshypotek eller till hypoteksföreningen. Det där låter ju sanslöst. Finns ju nån här på forumet som förhandlat ner sin skogsränta till under 2% redan före den nuvarande sänkningen.

Rottne F12, Volvo EC70, Valtra A75, Kranman P25
Stihl MS 201,241,261,362, RS460,480,490, Jonsered 2253WH