fre 16 dec 2016, 07:49#423998
Hej,
jag har i tidigare tråd fått fina svar på frågor inför ett fastighetsköp. Nu verkar köpet gå igenom inom kort och fler frågor har dykt upp. Några fakta:
- vi har i nuläget en bostad på en tomt på 2000 kvm
- nu köper vi 8 hektar som ligger runt vår nuvarande tomt. Dessa regleras ihop till en fastighet. I nuläget är dessa 8 hektar registrerade som jordbruksmark.
- köpeskilling för marken är 1 100 000 kr. Vet att detta är mer än normalt jordbruks- eller skogspris, men det finns bra skäl till det
- vi köper marken genom att höja lånet på vårt hus. Vår "nya" fastighet kommer att värderas till 3.700.000 kr av banken. Vårt totala lån hamnar på 2.445.000 kr, varav nya lånet är 825 000 kr.
- jag betalar statlig skatt, min fru gör det inte. Jag har inkomst av tjänst motsvarande vad man kan tjäna utan att betala statlig skatt. Utöver det har jag inkomst från enskild firma, ca 100 000 kr per år.
- marken är till hälften äng/jordbruksmark och till hälften skog. Ingen avverkning närmaste tiden.
Frågor som uppstår:
- Vet inte om marken efter reglering kommer att betecknas som jordbruksmark eller tomtmark. Vad jag förstått är det Skatteverket som bestämmer det. Om de inte betecknar det som en jordbruksenhet, vad krävs för att jag ska kunna ändra på det? Antar att det i alla fall till viss del beror på vad marken ska användas till.
- Jag vill naturligtvis dra nytta av min enskild firma i detta. Hur gör jag det på bästa sätt? Vad jag läst mig till är en variant att ha lånen privat (för att få ränteavdragen) och använda räntefördelning för att få ut "vinsten" i enskilda firman till lägre skatt. En variant är att bokföra räntorna i enskilda firman, för att betala räntorna med oskattade pengar. Vad är smartast?
- Köpeskillingen är ju 1.100.000 kr. Ska detta belopp bokföras i enskilda firman? Har läst någonstans att amorteringar görs privat och inte i firman. I så fall ska detta belopp inte bokföras? Eller är det något annat belopp som ska bokföras (taxeringsvärde eller viss % av det totala lånet eller det nya lånet)?
- Om räntefördelning ska användas behöver ju marken bokföras som en tillgång i firman. Den tillgången ska ha finansierats av eget kapital (det privata lånet+egen insats). Egen insättning på 1.100.000 kr och tillgång ökar med 1.100.000 kr. Hur bokförs sedan amorteringarna? Eller bokförs de inte alls?
- Jag och min fru köper ju marken tillsammans, men den enskilda firman står på mig. Vore det på något sätt bättre att min fru inte äger marken?
- Vad är er erfarenhet av bankens värderingar? Vi har Swedbank och min egen värdering utifrån vad både mark och bostäder köps för i närheten skulle jag värdera vår blivande fastighet till minst 4.300.000 kr. Nu spelar det mindre roll då vi får lånet ändå, men det vore ju skönt att så snabbt som möjligt slippa amorteringskravet. Är det värt att göra en ny värdering av fastigheten av någon mer oberoende?
Det blev många frågor, men jag är tacksam även för små svar
MVH
Per-Elvis