tor 23 jan 2014, 12:28#259894
Vad tror vi att statistiken säger om ett år?
Personligen tror jag att vi nått en punkt där säljarna börjar avvakta i väntan på att köparna ska slanta upp mer då säljarna med stöd av högre timmerpriser kan välja att avverka en del och avvakta med försäljningen tills dess att prisnivån på fastigheter är högre. Det låga ränteläget gör dessutom att det är enklare för många att finasiera ett skogsköp och för säljarna finns inte samma morot att placera intäkten i räntepapper vid en försäljning jämfört med vid ett högre ränteläge. Med stillastående fastighetspriser, ett ränteläge på 2-3 procent så växer skogen på en fastighet på 100 ha med en medelbonitet på 5 med mellan 2-600 m3sk per år. Det motsvarar (med ett marknadspris på 300 kr/m3sk) en ekonomisk tillväxt på mellan 20-60 000 kr. Efter en räntekostnad (låt säga att fastigheten är värd 3 000 000 kr och att det finns lån på 1 500 000 kr) på mellan 30-45 000 kr så täcker tillväxten hela räntekostnaden (undantaget önskad avkastning på eget kapital). Detta borde göra att många känner att det går att sitta ganska stilla i båten.
Jag har inga egentliga belägg för följande med känslan är att när man på en marknad uppnår ett läge där priserna gått ner en hel del och där gapet mellan köpare och säljare varit stort men minskat så till den grad att fler affärer går igenom så väntar sannolikt en uppgång. På motsvarande sätt kan man ana en nedgång när gapet mellan köpare och säljare ökar i en marknad där fastigheterna gått upp en hel del.
Åldersstrukturen bland skogägarna är hög och sannolikt är många av försäljningarna till dagens priser i själva verket dödsbon som ska upplösas. Samtidigt är också köparna i genomsnitt över 50 år vilket gör att vi sannolikt kommer att ha en riktigt stor omsättning på fastighetsmarknaden inom 30 år. Hur det kommer att påverka prisbilden känns dock svårbedömt i dagsläget.
Skog växer i både hög- och lågkonjuktur