värde på 151,1 hektar

Stora Enso
 Svara  21 inlägg  14903 visningar  2 följer
Avatar Fallback

värde på 151,1 hektar

 
#100280 Är på god väg att lägga in ett anbud på en skogsfastighet uppe i norr men är väldigt osäker på vad värdet kan tänkas vara och speciellt osäker på vad man ska lägga för anbud då jag aldrig ägt skog tidigare. Hoppas någon här inne kan ge förslag på värde och kanske hur man ska tänka när man ska lägga anbud.

Skogsfastigheten är på 151,1 hektar varav 110,6 hektar är produktiv skogsmark

Bonitet 3,5m3/ha
totala tillväxten beräknas till 338m3/år

Virkesförrådet är totalt på 7685m3 med följande delning
0-9 år 22,2ha 111m3
10-19 år 32,2ha 511m3
20-29 år 1,1ha 26m3
30-39 år 10,9ha 957m3
60-60 år 11,2ha 1322m3
100-109 år 32ha 4758m3

59% av virket består av gran, 15% Tall, 25% Löv, 1% Contorta

Skogen ligger intill allmän väg och är en väldigt fin skog men ligger långt in i innersta Norrbotten. Största anledningen till köpet är inte att tjäna pengar på avverkning utan är mer tänkt som ett långsiktigt sparande. Har personlig anknytning till området där skogen ligger.

   TS
Enso Cat
Avatar Fallback

Re: värde på 151,1 hektar

 
#100314 Mindre än 2 miljoner. Tänk på begränsningsregeln, 50 % av skogsmarksarealen skall ha skog som är äldre än 20 år vilket innebär att det inte går att avverka nu.

Avatar Fallback

Re: värde på 151,1 hektar

 
#100317 Tack för svaret, är medveten om begränsningsregeln och att det inte går att avverka direkt. Men är fullt nöjd även utan att kunna avverka direkt eftersom skogens virkesförråd växer och skogen ökar i värde med tiden. Under två miljoner låter rätt i mina öron, hade tänkt lägga bud på miljonen, kanske lite under för att försöka göra ett klipp. Får se det som ett långsiktigt sparande :)

   TS
Avatar Fallback

Re: värde på 151,1 hektar

 Firar 10 år som aktiv medlem på skogsforum! 
#100319 Vad ger virket för netto däruppe? Går det direkt avverka 4.000m3 så torde den inte säljas för en miljon..
Begränsningsregeln gäller hela ens skogsinnehav, så någon med annan, äldre, skog drabbas inte.

/Nisse

Avatar Fallback

Re: värde på 151,1 hektar

 
#100331 Är det konkurrens så får du det inte under 1,5 miljoner

Användarvisningsbild

Re: värde på 151,1 hektar

 
#100377
nyskog skrev:. Hoppas någon här inne kan ge förslag på värde och kanske hur man ska tänka när man ska lägga anbud.


Titta lite extra på bla trädslagsfördelningen, och betalningsförmåga för de olika sortimenten.

Avatar Fallback

Re: värde på 151,1 hektar

 
#100382
nyskog skrev:Är på god väg att lägga in ett anbud på en skogsfastighet uppe i norr men är väldigt osäker på vad värdet kan tänkas vara och speciellt osäker på vad man ska lägga för anbud då jag aldrig ägt skog tidigare. Hoppas någon här inne kan ge förslag på värde och kanske hur man ska tänka när man ska lägga anbud.

Skogsfastigheten är på 151,1 hektar varav 110,6 hektar är produktiv skogsmark

Bonitet 3,5m3/ha
totala tillväxten beräknas till 338m3/år

Virkesförrådet är totalt på 7685m3 med följande delning
0-9 år 22,2ha 111m3
10-19 år 32,2ha 511m3
20-29 år 1,1ha 26m3
30-39 år 10,9ha 957m3
60-60 år 11,2ha 1322m3
100-109 år 32ha 4758m3

59% av virket består av gran, 15% Tall, 25% Löv, 1% Contorta

Skogen ligger intill allmän väg och är en väldigt fin skog men ligger långt in i innersta Norrbotten. Största anledningen till köpet är inte att tjäna pengar på avverkning utan är mer tänkt som ett långsiktigt sparande. Har personlig anknytning till området där skogen ligger.


SVAR:
Det finns olika nyckeltal att utgå ifrån vid en värdering.

Värdering 1:
Antal m3*medelvärdet på m3 i regionen.
Från LRF konsult prisstatistik
http://www.konsult.lrf.se/press/Nyheter ... aret-2010/
7685*266kr/m3(gäller norrlands inland)= 2.044.210kr

Värdering 2:
Femårs låneräntan är idag ca 3,3%. Det medför att om skogen växer med 3,5*110,6ha=ger en tillväxt på ca 387m3 per år. 387m3*0,83=321m3fub. 321*400kr=128400kr i årlig tillväxt.
Med en låneränta på 3,3% kan skogen bära ett lån på 3.890.909kr de fem första åren.

Min gissning är att marknadsvärdet ligger runt 2miljoner.

Lägg också till att jakten kan vara värd 1500-2000kr per år.

Användarvisningsbild

Re: värde på 151,1 hektar

 
#100388
Zalman skrev:
Värdering 2:
Femårs låneräntan är idag ca 3,3%. Det medför att om skogen växer med 3,5*110,6ha=ger en tillväxt på ca 387m3 per år. 387m3*0,83=321m3fub. 321*400kr=128400kr i årlig tillväxt.
Med en låneränta på 3,3% kan skogen bära ett lån på 3.890.909kr de fem första åren.

Jag tycker att du räknar alldeles för högt på nettotillväxten. Man ska komma ihåg att bonitet är en ideal medelproduktion under 100 år av ett bestånds omloppstid. Det skall då vara skött på ett idealt sätt. I detta fall är en stor del av virkesvolymen äldre skog som har låg tillväxt, kanske 2% (eller mindre). I de yngre bestånden är tillväxten hög men man ska komma ihåg att en stor del av tillväxten röjs bort vid normal skötsel, volymen per ha sjunker vid röjning..

Avatar Fallback

Re: värde på 151,1 hektar

 
#100389
OAS-forests skrev:
Zalman skrev:
Värdering 2:
Femårs låneräntan är idag ca 3,3%. Det medför att om skogen växer med 3,5*110,6ha=ger en tillväxt på ca 387m3 per år. 387m3*0,83=321m3fub. 321*400kr=128400kr i årlig tillväxt.
Med en låneränta på 3,3% kan skogen bära ett lån på 3.890.909kr de fem första åren.

Jag tycker att du räknar alldeles för högt på nettotillväxten. Man ska komma ihåg att bonitet är en ideal medelproduktion under 100 år av ett bestånds omloppstid. Det skall då vara skött på ett idealt sätt. I detta fall är en stor del av virkesvolymen äldre skog som har låg tillväxt, kanske 2% (eller mindre). I de yngre bestånden är tillväxten hög men man ska komma ihåg att en stor del av tillväxten röjs bort vid normal skötsel, volymen per ha sjunker vid röjning..



Visst spelar det roll hur man sköter sin skog.
Exempel:
Markberedning och plantering, istället för bara fröträd
15-20% högre produktion med förädlade plantor
Markavvattning kan ge 0,5-1m3/ha och år
Gödsling
Korrekt utförda röjningar och gallringar
Global uppvärmning

Citat från Skogsstyrelsen
”Enligt klimatforskarna befinner vi oss i en period med global uppvärmning. För Sveriges del räknar man med en ökning av årsmedeltemperaturen på fyra–fem grader från 1961 till 2100. Det är stora förändringar och kan liknas vid att Östersund får ett klimat jämförbart med det som vi i dag har i Mälardalen.”
http://www.svo.se/episerver4/templates/ ... x?id=44712

Alla ovanstående faktorer gör att över en 100 års period är det inte orimligt med en för dubbling av hur många m3 det kan växa per ha och år som i detta fall skulle bli en ökning från 387m3 till 774m3 i årlig tillväxt.

Ur ett rent ekonomist perspektiv kan det vara en bra affär att köpa fjällnära eller rent av
ett kalfjäll eftersom kalfjäll inte kommer att finnas om 100-200 år.

”Det kommer inte att finnas något kalfjäll kvar, annat än på några toppar, i framtiden. Den långsiktiga prognosen är nämligen att hela fjällkedjan kommer att beskogas om så där 100 till 200 år.”
http://ltz.se/nyheter/ostersund/1.22268 ... en?m=print

Användarvisningsbild

Re: värde på 151,1 hektar

 
#100419 Investering i skogsmark vill man ju gärna att den återbetalar sig medan man finns kvar i livet, jag gör inga kalkyler på längre tid än 25 år. Man kan ju spekulera i att klimatförändringen ska öka tillväxten, vilket isig verkar troligt, då förändras ju boniteten också och det är ett plus för restvärdet på en fastighet. Men att göra kalkyler på spekulationer om hur det ser ut om 100-200 år är onödigt, ovanligt och riskfyllt, det finns många andra parametrar som vi inte vet något om.

Avatar Fallback

Re: värde på 151,1 hektar

 Firar 10 år som aktiv medlem på skogsforum! 
#100420 Håller med. Spekulera i scenarion 100 år bort ger nära oändlig osäkerhetsfaktor. Köpa ett kalfjäll för att ngn avlägsen släkting ev skall kunna avverka om 300år känns lite udda. Fast det är en kul tanke!

/Nisse

Avatar Fallback

Re: värde på 151,1 hektar

 Firar 10 år som aktiv medlem på skogsforum! 
#100422 Fastigheten ligger precis på gränsen för att begränsningregeln ska gälla. Beror ju på hur nitisk skogsstyrelsen är i området men oavsett det så kommer ju 3,2 ha i klassen 10-19 år årligen växa in i nästa åldersklass.

Avatar Fallback

Re: värde på 151,1 hektar

 
#100423
OAS-forests skrev:Investering i skogsmark vill man ju gärna att den återbetalar sig medan man finns kvar i livet, jag gör inga kalkyler på längre tid än 25 år. Man kan ju spekulera i att klimatförändringen ska öka tillväxten, vilket isig verkar troligt, då förändras ju boniteten också och det är ett plus för restvärdet på en fastighet. Men att göra kalkyler på spekulationer om hur det ser ut om 100-200 år är onödigt, ovanligt och riskfyllt, det finns många andra parametrar som vi inte vet något om.


Att klimatförändringarna gör att det växer mer träd upp efter fjällnära sluttningarna är fakta.
Har sett kort från Riksgränsen från år 1903 och själv upplevt hur det ser ut nu och det är stor skillnad.
Dock kan man ju diskutera med vilken hastighet denna process sker.

Visst kan man ha åsikter om säkerheten i långsiktiga kalkyler.
Varmare klimat har ju blivit en katastof för Kanada, de har svåra problem med skadeinsekter.
Eftersom varmare vintrar inte dödar insekterna i tillräckligt stor utsträckning.

"British Columbia is currently experiencing a Mountain Pine Beetle (MPB) outbreak beyond any bark beetle epidemic recorded in North American history. This eco-system altering epidemic is causing widespread mortality of the lodgepole pine forests, the province’s most abundant commercial tree species. At the current rate of spread, 50 per cent of the mature pine will be dead by 2008 and 80 per cent by 2013."
http://www.mpb.cfs.nrcan.gc.ca/index_e.html

Att spå in i framtiden är ingen enkel sak, jag kan inte ens säga vilken regering vi har om en vecka.

Avatar Fallback

Re: värde på 151,1 hektar

 
#100429
Zalman skrev:SVAR:
Det finns olika nyckeltal att utgå ifrån vid en värdering.

Värdering 1:
Antal m3*medelvärdet på m3 i regionen.
Från LRF konsult prisstatistik
http://www.konsult.lrf.se/press/Nyheter ... aret-2010/
7685*266kr/m3(gäller norrlands inland)= 2.044.210kr

Värdering 2:
Femårs låneräntan är idag ca 3,3%. Det medför att om skogen växer med 3,5*110,6ha=ger en tillväxt på ca 387m3 per år. 387m3*0,83=321m3fub. 321*400kr=128400kr i årlig tillväxt.
Med en låneränta på 3,3% kan skogen bära ett lån på 3.890.909kr de fem första åren.

Min gissning är att marknadsvärdet ligger runt 2miljoner.

Lägg också till att jakten kan vara värd 1500-2000kr per år.
Intressant och illustrativt exempel på hur skogsmark kan värderas.

Jag tror "värdering 2" brukar kallas avkastningsvärdering eller liknande, tror jag.

Egentligen tycker jag nästan att 400 kr/m3fub är i högsta laget och från den siffran ska väl avverkningskostnaden på ca 100 kr/m3fub dras ifrån och 300 kr/m3fub kan väll möjligen gälla slutavverkning, men knappast som ett snitt över tiden.

Jag skulle räkna på ett snitt på 200-250 kr/m3fub över fem år i Norrlands inland.

Vilket med 4% ränta motsvarar ett värde på 1,6 miljoner till 2 miljoner.

Avatar Fallback

Re: värde på 151,1 hektar

 
#100430 Det skiljer ca 10% mellan vad man betalar i genomsnitt för skog i norrlands kust respektive inland.

Jag vet en som i norrlands kustland, denna sommar sålt för 750kr/m3fub för talltimmer, 650kr/m3fub grantimmer och 350kr/m3fub för massaved netto.
Det gav ett medelnettopris på ca 600kr/m3fub.

Om inlandspriserna är 10% lägre blir det 540kr/m3fub netto exkl markberedning och plantering.
Kan man då direkt avverka 4758m3*0.83=3950m3fub*540kr/m3fub får man 2.132.535kr i handen.

Dessutom så står det ju kvar 2927m3 växande skog som också har ett värde.

Fredrik Reuter
Hej Gäst! Jag heter Fredrik och driver denna sajt. Jag skulle gärna vilja tipsa dig om hur du kan få ut mer av skogsforum. Klicka på de knappar som passar dig här intill (minifönster öppnas).
Liknande Trådar
TitelStatistikSenaste svaret
5 hektar av zigurd - mån 06 sep 2010, 17:53
i Skogsfastigheter
12 svar
4743 läst
av idios     
ons 08 sep 2010, 18:54
-90 hektar per dag av Zalman - fre 27 jan 2012, 17:09
i Skogsnyheter
3 svar
2121 läst
av Niking     
sön 29 jan 2012, 02:48
Hur mycket är en hektar? av svampbob - sön 27 okt 2013, 21:01
i Öppna kategorin

1234
47 svar
73747 läst
av röjjare     
sön 17 jul 2016, 12:59
Liter per hektar? av Mangan - ons 28 nov 2012, 19:41
i Skogsröjning
6 svar
4992 läst
av kallen     
tis 04 dec 2012, 07:59
Pris 35 hektar skog? av mbm - lör 25 sep 2010, 07:58
i Skogsfastigheter
9 svar
26435 läst
av mbm     
ons 20 okt 2010, 15:09
Annonser