Sida 1 av 1
Högsta möjliga amortering!
Postat: tis 24 aug 2010, 15:09
av ormstorp
Står i begrepp att eventuellt köpa en fastighet. Försöker också räkna på hur man kortsiktigt kan reducera sina banklån maximalt.
Exempel enligt följande.
Anskaffningsvärde (Köpeskilling) 7 000 000 kr. Totalt virkesförråd ca 17 000 m3sk. Varav S1 S2 skog 10 000 m3sk
Fn 22% kalmark dvs maximal avverkning 28% av total areal. Ihop räknat avdelninsvis kan man maximalt avverka 6 000 m3sk S2,S1 skog. Detta bestånd är mer än 90 år Samt Huggninsklass bättre än G24. Nästan bara gran.
Detta ger enligt anbud jag fått ett virkes pris på 510 kr/m3fub. Dvs 510 *6000 = 3 060 000 kr.
Hälften av detta dvs 1530 000 gör jag skogsavdrag på samt ammorterar hela beloppet direkt.
Den andra hälften sätts 300 000 kr på skogskonto för återbeskogning av ca 25-30 hektar som är avverkade.
1530 0000- 300 000 = 1 230 000 sätts i expansionsfond skattas med 28 % dvs kvar finns 1230 000 *0,72 = 885600 kr Dessa amorteras också.
Efter år 1
Ser alltså skuld bördan ut enl följande
7 000 000- 1530 000 - 885 600 = 4 584 400 kr
År 5
Görs följande avverkning på 3000 meter
(räknar med 10% högre virkes priser)
3000*561=1683 000
Hälften av detta amortera jag dvs 841500 via skogsavdrag resten sätts på skogskonto för återbeskogning osv. Kvar finns efter tillväxt ett vireksförråd på ca 10 000 meter räknat på årlig tillväxt på 6,3 m3sk. Varav ca 2000 meter s2 skog.
Skuld till banken exl min insats 4 584 400 -841500=3742900 kr
Har jag räknat rätt och vad finns det för fallgropar, tacksam för svar.
Re: Högsta möjliga amortering!
Postat: tis 24 aug 2010, 17:14
av Jasi
1 m3sk = 0,8-0,85 m3fub
Är anbudet leveransrotköp så avverkningskostnaden är avräknad?
Re: Högsta möjliga amortering!
Postat: tis 24 aug 2010, 18:12
av Zalman
ormstorp skrev:Står i begrepp att eventuellt köpa en fastighet. Försöker också räkna på hur man kortsiktigt kan reducera sina banklån maximalt.
Exempel enligt följande.
Anskaffningsvärde (Köpeskilling) 7 000 000 kr. Totalt virkesförråd ca 17 000 m3sk. Varav S1 S2 skog 10 000 m3sk
Fn 22% kalmark dvs maximal avverkning 28% av total areal. Ihop räknat avdelninsvis kan man maximalt avverka 6 000 m3sk S2,S1 skog. Detta bestånd är mer än 90 år Samt Huggninsklass bättre än G24. Nästan bara gran.
Detta ger enligt anbud jag fått ett virkes pris på 510 kr/m3fub. Dvs 510 *6000 = 3 060 000 kr.
Hälften av detta dvs 1530 000 gör jag skogsavdrag på samt ammorterar hela beloppet direkt.
Den andra hälften sätts 300 000 kr på skogskonto för återbeskogning av ca 25-30 hektar som är avverkade.
1530 0000- 300 000 = 1 230 000 sätts i expansionsfond skattas med 28 % dvs kvar finns 1230 000 *0,72 = 885600 kr Dessa amorteras också.
Efter år 1
Ser alltså skuld bördan ut enl följande
7 000 000- 1530 000 - 885 600 = 4 584 400 kr
År 5
Görs följande avverkning på 3000 meter
(räknar med 10% högre virkes priser)
3000*561=1683 000
Hälften av detta amortera jag dvs 841500 via skogsavdrag resten sätts på skogskonto för återbeskogning osv. Kvar finns efter tillväxt ett vireksförråd på ca 10 000 meter räknat på årlig tillväxt på 6,3 m3sk. Varav ca 2000 meter s2 skog.
Skuld till banken exl min insats 4 584 400 -841500=3742900 kr
Har jag räknat rätt och vad finns det för fallgropar, tacksam för svar.
Hur mycket kan du gallra?
Re: Högsta möjliga amortering!
Postat: tis 24 aug 2010, 20:07
av bevakare
Jag skulle ha gjort en liten avverkning som täcker dina kostnader för 2 år framåt och sedan gjort en ny omprövning av läget.
Med så här låga räntor ser jag ingen anledning att avverka för amortering.......rulla fram affären och gör regelbundna lägeskontroller (ränta,amortering,bankkrav kontra virkespriser)
Re: Högsta möjliga amortering!
Postat: ons 25 aug 2010, 08:18
av ormstorp
Jasi skrev:1 m3sk = 0,8-0,85 m3fub
Är anbudet leveransrotköp så avverkningskostnaden är avräknad?
Förlåt jag var lite oklar där. Priset är omräknat i m3sk. Dvs anbudet är på 610 kr / m3 fub. Jag skrev 510 kr/ m3sk. Efter jag räknat ner det.
Re: Högsta möjliga amortering!
Postat: ons 25 aug 2010, 08:19
av ormstorp
>> Zalman.
Jag vet faktiskt inte hur mycket jag kan gallara. Vad skulle det bidra med till kalkylen i generella termer?
Re: Högsta möjliga amortering!
Postat: ons 25 aug 2010, 08:22
av ormstorp
Jasi skrev:1 m3sk = 0,8-0,85 m3fub
Är anbudet leveransrotköp så avverkningskostnaden är avräknad?
Det är ett avverknings uppdrag. Dvs så är avverkningens kostnad inräknad...
Re: Högsta möjliga amortering!
Postat: ons 25 aug 2010, 08:43
av Skogsola
Just nu är räntorna låga och virkespriserna höga. Men det kan fort bli tvärtom så det är bättre att köra på för fullt.
Re: Högsta möjliga amortering!
Postat: ons 25 aug 2010, 13:07
av nisse
bevakare skrev:Jag skulle ha gjort en liten avverkning som täcker dina kostnader för 2 år framåt och sedan gjort en ny omprövning av läget.
Med så här låga räntor ser jag ingen anledning att avverka för amortering.......rulla fram affären och gör regelbundna lägeskontroller (ränta,amortering,bankkrav kontra virkespriser)
Så resonerar nog måmga, även jag. MEn, med så pass stora belopp som det rör sig om kan tvära kast bli tunga att rida ut. Jag tycker din uträkning ser korrekt ut.
Om det är ett vettigt köp beror förstås på hur fastigheten avkastar löpande. Det skall ju helst räcka till en del skötsel, ränta och amorteringar även framöver, om du inte tänkt klara det med andra inkomster förstås.
En parantes i sammanhanget är att det kan bli tungröjt om 12-15 år..
610:-/fub netto lät som ett riktigt bra pris.
/Nisse
Re: Högsta möjliga amortering!
Postat: ons 25 aug 2010, 13:08
av nisse
Periodiseringsfond borde väl gå att nyttja?
/Nisse
Re: Högsta möjliga amortering!
Postat: ons 25 aug 2010, 13:58
av ormstorp
nisse skrev:Periodiseringsfond borde väl gå att nyttja?
/Nisse
Menar du att eventuellt periodisera Avverkning-Återplantering-Skogsavdrag under de första 5 åren. För att sedan ta fram dem för beskattning år 5 då jag avverkar de sista 3000 m3sk. Problemet med periodiseringen är väl egentligen att enligt denna planen har jag inga möjligheter att betala skattet då dessa pengar tidigare används för att amortera...?
Re: Högsta möjliga amortering!
Postat: ons 25 aug 2010, 14:49
av nisse
Har du bläddrat bland liknande trådar har du nog sett boken Skog av Seth/Tjäder rekommenderas. Tror du hittar svar på dina funderingar där.
/Nisse
Re: Högsta möjliga amortering!
Postat: tor 26 aug 2010, 21:19
av Jasi
ormstorp skrev:Jasi skrev:1 m3sk = 0,8-0,85 m3fub
Är anbudet leveransrotköp så avverkningskostnaden är avräknad?
Det är ett avverknings uppdrag. Dvs så är avverkningens kostnad inräknad...
Nej, är det avverkningsuppdrag så kommer du att få betala avverkningskostnaden.
Re: Högsta möjliga amortering!
Postat: lör 28 aug 2010, 02:43
av zorran
Det som avgör hur jag skulle gjort om jag va du, är hur mycket lån du får till bra ränta/topplån/kan sätta in själv.
Om du får bra ränta och har stadig inkomst så kan man ha is i magen och inte tok averka allt som går. Håller nog med (bevakare) i hans inlägg att averka det som behövs för ett par års kostnader att rulla runt och sedan ta nya beslut. Kalkylen din visar att du nog vet hur man gör och att du nog har det mesta under kontroll.
Det verkar som du har fått ett bra pris på skogen om det är m3fub och averkningskostnaden ingår.
Zorran en som tror på virkespriserna.
Re: Högsta möjliga amortering!
Postat: lör 28 aug 2010, 07:45
av bevakare
Tänkte på en sak i denna fråga...virkesköparna kommer att behålla ett stort intresse för dig.
Då det rör sig om så mycket averkningsbart......den dag du sålt allt blir du ointressant.
Detta talar för att du får bra priser även om du säljer små partier.
Min tro är att vi får en stigande utveckling på skogen under många år framåt och därför avser jag att köpa mera skog.
Jag kommer inte att averka mer än nödvändigt.