köp av 2 fastigheter.. skattefunderationer, och lite annat..

Stora Enso
 Svara  43 inlägg  8887 visningar  0 följer
Användarvisningsbild

köp av 2 fastigheter.. skattefunderationer, och lite annat..

 
#77975 Hej har i dagarna lämnat in intresseanmälan på 2 skogsfastigheter på 29 samt 66 ha. sammanlagt ca 73 ha produktiv skogsmark, "hög" bonitet ca 5 vilket är bra för oss norrlänningar.
(åker ca 12 ha)

Sammanlagt utgångspris 1 600 000 kr. Risk för auktion....
Tyvärr är en stor del av skogen yngre än 20 år. Men efter en snabbgenomräkning bör man kunna få ca 500 000 efter gallring/slutavv. (därefter blir det stopp pga 50% regeln vad gäller yngre skog)
I början av nästa vecka skall en virkesköpare få följa med ut och kolla om skogen ser ut att vara under eller övervärderad vad gäller kubik....

På en av fastigheterna finns även en villa från 1950 talet, en äldre ladugård, ett par uthus och en orenoverad västerbottensgård från 1850-talet. Om man gör en enklare renovering av villan bör man efter ett par år kunna få ut ca 450 000 om man styckar av och säljer tomten (optimistiskt tänkande).

Nu undrar jag hur man på bästa möjliga vis hur man skall göra för att inte behöva betala allt för mycket till staten?
Rationaliseringsförvärv får man förhoppningsvis om man får lite tid på sig mellan köpen eftersom fastigheterna ligger ett par hundra meter i från varandra. Problemet däremot är att jag har ont om eget kapital. Kommer möjligtvis kunna lägga in drygt 100 000 kr, vilket inte ens är tillräckligt för förskottet på 10%...

Vill ha tillräckligt med pengar för att kunna betala räntan i ca 10 år, resten är för att amortera bort så mycket som möjligt av lånet.

Kostnader för skogsvården är jag osäker om, för skattesituationen är det ju bra att man har kostnader man kan kvitta avverkningsnetto emot, men vill ju helst amortera så mycket som möjligt. Vet inte om jag tänker helt galet?

Åkermarken undrar jag också hur man skall göra med. Här i Norrland får man mest vara nöjd att det finns någon bonde i trakten som håller landskapet öppet. Så undrar hur man kan få bäst ekonomisk avkastning på ca 12 ha åker?


Eftersom detta möjligtvis kommer bli mina 2 första fastigheter så har man ju en hel del funderationer.

Imorrn skall jag ringa runt till lite andra banker än swedbank som man enbart pratat med tidigare. Kolla upp var man kan få bäst låneränta samt skogskontoränta. Även ringa och kolla med LRF samt redovisningsbyrån som sköter hand om deklarationen och bokföringen.

Skulle dock vara bra å få lite mer information från er i förväg innan man pratar med bankerna och dylikt...
tack på förhand!

   TS
Enso Cat
Avatar Fallback

Re: köp av 2 fastigheter.. skattefunderationer, och lite annat..

 Firar 10 år som aktiv medlem på skogsforum! 
#77990 100 kkr i egen insats för 77ha, utgångspris 1600 kkr. Det låter väl snålt. Lagfart kostar 1,5%, dvs 24 kkr och pantbrev (om det inte finns) kostar 2% dvs 32 kkr. Där har du gjort av med hälften...

Rationaliseringsförvärv, det låter vanskligt att det skulle gå, menom det gör det vore det ju bra för din likviditet (som verkar vara det stora problemet).

Finns det stödrätter som följer med?

Användarvisningsbild

Re: köp av 2 fastigheter.. skattefunderationer, och lite annat..

 
#78022 Jo dom följer med, vad är det för belopp på stödrättigheter?

Kommer troligtvis kunna ordna fram kanske 100-150 kkr till också, men då måste man sälja lite värdepapper som man helst skulle vilja ha kvar...

Jo lagfarten hade jag koll på, dock inte att pantbrev kostar 2%, vad får man ut för något utav att ha pantbrev?

Detta är vad som står angående pantbrevet.
"Det finns pantbrev för 35 000 kr uttagna i
fastigheten. Samintecknad med Bergnäs 1:4.
Pantbrevet saknas och dödningsförfarande
påbörjat."

   TS
Avatar Fallback

Re: köp av 2 fastigheter.. skattefunderationer, och lite annat..

 Firar 10 år som aktiv medlem på skogsforum! 
#78032
SkogsGotte skrev:Jo lagfarten hade jag koll på, dock inte att pantbrev kostar 2%, vad får man ut för något utav att ha pantbrev?


Man får någto som banken vill ha för att låna ut pengar. Skall de låna ut en miljon så vill de ha pantbrev på lika mycket. :-)

Detta är vad som står angående pantbrevet.
"Det finns pantbrev för 35 000 kr uttagna i
fastigheten. Samintecknad med Bergnäs 1:4.
Pantbrevet saknas och dödningsförfarande
påbörjat."


Hmm, det kan innebära att du inte kan få pantbrev på de där 35 kkr förren det är dödat, vilket tar sin rundliga tid. Men det är ju inga stora summor.

Avatar Fallback

Re: köp av 2 fastigheter.. skattefunderationer, och lite annat..

 Firar 10 år som aktiv medlem på skogsforum! 
#78051 Hej!

Jag hoppas vi snart får gratulera en skogsintresserad skogsägare,sådana finns det ej för många av.

Av dina frågor att döma skulle jag råda till lite studier.Boken "Skog" av Seth/Tjäder t.ex kan lånas på bibblan.Du bör kunna göra en enkel kalkyl med resultat och likviditet närmaste åren.Det är inte så krångligt som det låter och är nyttig kunskap även om det inte skulle bli affär denna gång.

"Åkermarken undrar jag också hur man skall göra med. Här i Norrland får man mest vara nöjd att det finns någon bonde i trakten som håller landskapet öppet. Så undrar hur man kan få bäst ekonomisk avkastning på ca 12 ha åker?"

Det där är något bönderna kör med för att motivera varför de skall få gratis arrende,tro inte på det.
Det kostar 4-500:-/ha att leja för putsning,vilket krävs var-eller vartannat år för hålla marken i godkännt skick.Stödrätterna ger som lägst(finns olika belopp) 12-1400:-/ha.Nu finns det säkert någon bonne som blir förbannad,men räkna själv.
Därmed inte sagt att det är fel att stötta en lokal kraft,finns ju andra plus med detta.

Absolut borde det gå att få rat.fvv och av de 500k får staten inget alls.
Generellt skall man nog ha tur/skicklighet om man kan köpa skog och få det att gå runt med så liten kontantinsats.

Lycka till!
/Nisse

Användarvisningsbild

Re: köp av 2 fastigheter.. skattefunderationer, och lite annat..

 
#78055 tackar för den informationen trislc!

Eftersom vinsten som skogsägare kommer ta en väldigt lång tid
Så känns bättre att man kan få skattereduktionen de kommande åren än att vänta tills man alternativt säljer eller gallrar/slutavv de stora arealerna om 25 år....

Det där får man iaf ta och kolla upp med revisorn imorgon samt lrf imorgon....


Nisse
Jo jag är medveten om att man inte har det kapitalet man önskar, men man kommer ju blandannat kunna utföra alla skogsvårdsåtgärder gratis, gödslet är väl det ända som kommer att kosta något...

Samt att man kommer kunna tillföra pengar privat varje år. drygt 75 000 kr... så på 10 år är förhoppningsvis lånet inte speciellt stort. Problemet skulle väl vara om räntan börjar komma upp i 7-8% men då är man inte ensam om att få problem i detta land.

   TS
Avatar Fallback

Re: köp av 2 fastigheter.. skattefunderationer, och lite annat..

 Firar 10 år som aktiv medlem på skogsforum! 
#78059 Har du egen firma (F-skatt) eller ej? För om du har det, så har du betydligt bättre chanser att ro hem detta. Jag skulle nästan vilja säga att det är halva inne om du kan ta all din inkomst som inkomst av näringsverksamhet.

Användarvisningsbild

Re: köp av 2 fastigheter.. skattefunderationer, och lite annat..

 
#78061 Har ett aktiebolag med f-skatt, dock ingen enskild firma vilket var det du syftade på?
Är inte den mest ekonomiskt begåvade personen hehe....

En till viktig fråga är om jag kan göra avdrag för att renovera huset eller åtminstone ekonomibyggnaderna eftersom dom ligger på samma fastighet?

   TS
Avatar Fallback

Re: köp av 2 fastigheter.. skattefunderationer, och lite annat..

 Firar 10 år som aktiv medlem på skogsforum! 
#78062
SkogsGotte skrev:Samt att man kommer kunna tillföra pengar privat varje år. drygt 75 000 kr... så på 10 år är förhoppningsvis lånet inte speciellt stort. Problemet skulle väl vara om räntan börjar komma upp i 7-8% men då är man inte ensam om att få problem i detta land.


Med 75000/år har du ju goda marginaler och möjlighet att utnyttja avdragsrätten mot ink.av tjänst.
En förutsättning för detta är att du har råd att gå med förlust i ditt nystartade företag,dvs i praktiken skjuta till kapital varje år.

Max 100.000:-/år i fem år och,beroende på din inkomstskatt,är det värt 30-60%.Jag har själv nyttjat detta och det gjorde inte ont alls.

Med dagens ränteläge är det något så ovanligt som att skogen faktiskt ger bättre ränta där den står istf att huggas ned till amortering.Tror man inte på att virkespriserna faller lånar man maximalt och låter skogen växa så länge man har råd.

/Nisse

Användarvisningsbild

Re: köp av 2 fastigheter.. skattefunderationer, och lite annat..

 
#78063 har även en räntefråga, vad har ni för ränta på era bottenlån samt på skogskontot? bör man kunna få 1,1 ränta dvs samma som på bostadsrätten eller brukar man kunna få lägre alt högre ränta på en skogsfastighet?

   TS
Användarvisningsbild

Re: köp av 2 fastigheter.. skattefunderationer, och lite annat..

 
#78064 I dagsläget kan man ta ut en lön på mellan 300 - 450 000 beroende på hur många månader per år man har möjlighet att jobba. så det e klart kan man göra avdrag från 450 000 till 350 000 gör ju det en väsentlig skatteskillnad...

Så långt har jag inte heller tänkt nisse angående räntan, kan ju löna sig en hel del att gödsla markerna och sedan avverka om 5 år eller så. förutsatt att räntekostnaderna inte blir för höga.

   TS
Avatar Fallback

Re: köp av 2 fastigheter.. skattefunderationer, och lite annat..

 Firar 10 år som aktiv medlem på skogsforum! 
#78065 Aktiebolaget kan knappast köpa skogen. Däremot borde du kunna få en FA-skattsedel och fakturera en del(eller alla) dina skogsjobb direkt från din enskilda firma(en skogsfastighet blir en enskild firma) och betala kostnader(ränta mm) med dessa pengar. Kan inte tänka mig annat,men kolla med revisorn.

Skogskonto blir ju inte aktuellt förrän skogsvadraget på 800k är förbrukat. Du bör kunna få samma ränta som bolånen. 1,1 var f.ö rätt bra ränta.Jag har drygt 1,2,måste nog ta ett snack med banken..

/Nisse

Avatar Fallback

Re: köp av 2 fastigheter.. skattefunderationer, och lite annat..

 
#78072 Jag har tittat lite på dom fastigheterna eftersom dom inte ligger längre bort än en mil från min befintliga. Tyvärr ligger dom i fel kommun så rationaliseringsförvärv är inte aktuellt för min del.
Priset verkar helt ok så det blir nog budgivning.
Men jag får ändå säga lycka till så kanske vi nästan blir grannar.

Avatar Fallback

Re: köp av 2 fastigheter.. skattefunderationer, och lite annat..

 Firar 10 år som aktiv medlem på skogsforum! 
#78076 Synd SkogsGotte, fundera på att driva verksamheten i enskild firma istället för AB, så slipper du ta ut det som lön och sedan stoppa in i skogen. Det där avdraget mot tjänst för nystartad verksamhet är halvbra, du får ändå betala arbestgivaravgifterna.

Avatar Fallback

Re: köp av 2 fastigheter.. skattefunderationer, och lite annat..

 Firar 10 år som aktiv medlem på skogsforum! 
#78082
mrlynx skrev:Jag har tittat lite på dom fastigheterna eftersom dom inte ligger längre bort än en mil från min befintliga. Tyvärr ligger dom i fel kommun så rationaliseringsförvärv är inte aktuellt för min del.
Priset verkar helt ok så det blir nog budgivning.
Men jag får ändå säga lycka till så kanske vi nästan blir grannar.


Vad jag vet har kommungränsen inget med ratio.fvv.att göra. Frågan är om köpet rationaliserar ditt skogsbruk?


/Nisse

Fredrik Reuter
Hej Gäst! Jag heter Fredrik och driver denna sajt. Jag skulle gärna vilja tipsa dig om hur du kan få ut mer av skogsforum. Klicka på de knappar som passar dig här intill (minifönster öppnas).
Liknande Trådar
TitelStatistikSenaste svaret
Prisutveckling fastigheter av escargot - tor 23 aug 2012, 11:15
i Skogsfastigheter

12
20 svar
8978 läst
av JörgenO     
tor 24 jan 2013, 16:42
El mellan 2 fastigheter av Zalman - tis 08 feb 2011, 19:58
i Skogsfastigheter

1234
50 svar
14312 läst
av trädsamlare     
mån 06 nov 2017, 23:00
fördelar av sammanslagning fastigheter? av ulo - tor 23 dec 2010, 20:16
i Skogsfastigheter
9 svar
9768 läst
av Mangan     
ons 02 feb 2011, 19:00
Begränsningsregler för 50ha fastigheter av Zalman - mån 30 aug 2010, 18:15
i Skogsfastigheter
8 svar
4036 läst
av Mangan     
tis 31 aug 2010, 07:34
Köpa svenska fastigheter av norsk ägare? av D Brown - tor 02 nov 2017, 10:43
i Skogsfastigheter
4 svar
1833 läst
av Skogsola     
tis 07 nov 2017, 22:42
Annonser