Värdering av skogsmark?

Stora Enso
 Svara  6 inlägg  13114 visningar  0 följer
Avatar Fallback

Värdering av skogsmark?

 
#60069 När man läser skogsbarometern så kan man utläsa följande
exempelvis Värmland Dalarna och Gävleborgs län 349kr/m3 sk och detta ska vara ett genomsnittspris, men hur värderas olika huggningsklasser?
Röjningsskog
Första gallring
Andra gallring
Slutaverkning
Jag läste i en tidigare tråd en värderingsmall där
Kalmark värderas tilll 5000 kr/ha
Plantskog värderas till 57% av snittpriset
Röjningsskog värderas till 57% av snittpriset
Gallringsskog värderas till 86% av snittpriset
Föryngringsskog värderas till 114% av snittpriset
Personligen tycker jag att den bästa värdeökningen på skogsmark ligger i klasserna R2 G1 och G2 och borde betalas högre än genomsnittspriset, eller har jag fel?
Själv äger jag 28 ha och är delägare i en större skogsgård som skall säljas så jag är i begrepp att köpa en ersättningsfastighet och behöver lite råd när jag skall lämna anbud.
Jag är medveten om att en fastighet som är lättbrukad genom ett bra skogsbilnät och hög bonitet värderas högre.
Den fastighet jag som är ute efter skall ha hög andel ´R2 G1 och mindre S-skog

Mvh Christerh

   TS
Enso Cat
Användarvisningsbild

Re: Värdering av skogsmark?

 
#60074 Idag är skogsfastigheternas försäljningspris högre än vad deras avkastning värderas till. Man måste räkna stenhårt och inte dra av något för risker att del av virket vrakas, inte går att avverka eller sparas för naturvården, räkna minimalt på drivnings- och skogsvårdskostnader, lägg till värde för jakt. Den summa du sedan får fram måste du lägga på kanske 10% på, då kanske du är med i matchen men det är inte säkert att det räcker ändå. Det brukar vara svårt att matcha rågrannarna som väntat länge på att fastigheten skall bli till salu. Någon med välfyllda skogskonton kan lägga betydligt högre bud än markvärdet egentligen är. Jag har tagit fram en beräkningsstrategi, i mina kalkyler är G1-skogen lägst värderad. Dock har jag sett fastigheter med stor andel G1-skog som blir rejält dyr men då är jag glad att jag inte köpt den eftersom jag bedömer att man aldrig får tillbaka pengarna. Exempelvis om man ger 349 kr/m3sk och får ut 200 kr/fub i netto efter gallring så är förlusten stor. Antingen har dessa köpare dåliga matematiska kunskaper eller alternativt så ser de något värde som vi andra inte gör.

Användarvisningsbild

Re: Värdering av skogsmark?

 
#60085 Det är nog så, att en affärsmässig värdering inte ger dig någon skog i en budgivning. Jag la på 25% på min skog när jag köpte den för drygt 1 år sedan, det gick precis. Hårdast "motståndare" var andra med skog i närheten, precis som OAS säger.
så jag har gjort en dålig affär men ett bra köp därför att jag värderade annat högt.

Å andra sidan har jag inget sommarställe, husvagn eller båt :grin:

Avatar Fallback

Re: Värdering av skogsmark?

 
#60446 Éxempelvis 100 ha gallringsskog med ett förråd på 12000m3 betalas med 3,6 milj
Gallring ca 3000m3 med ett netto på 100kr ger 300000 kr, återstod på fastigheten finns 9000m3
Boniteten är 5m3/ha alltså en tillväxt på 500m3/sk årligen på fastigheten
Efter 10 år finns 14000 m3/sk

Värde skog på fastigheten 300*14000=4,2 milj
Rotnetto gallring 300000

Allt som allt 4,5 milj - inköp 3,6 milj = 900 tkr

Eller är min uträkning helt åt skogen?

   TS
Avatar Fallback

Re: Värdering av skogsmark?

 Firar 10 år som aktiv medlem på skogsforum! 
#60460 Finns massor av sätt att räkna. Värderar man tillväxten till 300:-/m3 avkastar den 150.000.
Betalar du 5 mille får du 3% avkastning på investeringen. Tyvärr vill ju banken ha ränta varje år,vilket inte alltid sammanfaller med avverkning/gallring.Värdeökning betalar inte ränta.
Ett bra sätt,enl mig, är att bedöma vilken prisnivå som gäller på marknaden och sedan bedöma om man dels klarar det med rimlig marginal ekonomiskt och dels om man tycker det är värt investeringen.

/Nisse

Användarvisningsbild

Re: Värdering av skogsmark?

 
#60514
Christerh skrev:Éxempelvis 100 ha gallringsskog med ett förråd på 12000m3 betalas med 3,6 milj
Gallring ca 3000m3 med ett netto på 100kr ger 300000 kr, återstod på fastigheten finns 9000m3
Boniteten är 5m3/ha alltså en tillväxt på 500m3/sk årligen på fastigheten
Efter 10 år finns 14000 m3/sk

Värde skog på fastigheten 300*14000=4,2 milj
Rotnetto gallring 300000

Allt som allt 4,5 milj - inköp 3,6 milj = 900 tkr

Eller är min uträkning helt åt skogen?

Din beräkning, Christerh, kan stämma rent generellt. Betänk dock att boniteten är idealproduktion över en omloppstid för välskött skog, om skogen inte har slutna bestånd är boniteten lägre då gäller inte den produktionen du anger. Svårigheten med skogsaffärer är att kunna finansiera på sikt. Om du lånar 3,6 miljon till 3% ränta är årsräntan 108000 kr eller 9000 kr/mån. Det gallringsnetto du beskriver räcker alltså i 33 månader sedan blir det att ta ur egen plånbok, efter 10 år har du då lagt ut 708000 kr (bara det skulle avskräcka de flesta). För att affären skall vara ett nollsummespel måste skogsvolymen ha ökat med 2360 m3sk under tiden (708000/300). Det betyder att tillväxten måste vara 2360+3000=5360 m3sk, det måste då finnas 14360 m3sk på skiftet. I denna beräkning har vi inte tagit med några övriga omkostnader och som du ser så är det fortfarande en förlustaffär eftersom den ideala tillväxten är lägre än avkastningskravet.

Fredrik Reuter
Hej Gäst! Jag heter Fredrik och driver denna sajt. Jag skulle gärna vilja tipsa dig om hur du kan få ut mer av skogsforum. Klicka på de knappar som passar dig här intill (minifönster öppnas).
Liknande Trådar
TitelStatistikSenaste svaret
Värdering av löv på rot av henrik.rinder - lör 05 nov 2011, 20:45
i Avtal, offerter, virkesprislistor och priser
0 svar
590 läst
av henrik.rinder     
lör 05 nov 2011, 20:45
Värdering skogsfastighet. av Knoxx - mån 24 okt 2016, 19:37
i Skogsfastigheter
3 svar
1480 läst
av frågande och vetande     
tis 25 okt 2016, 08:05
Värdering av ungskog av MNskog - ons 29 aug 2012, 08:25
i Skogsfastigheter
4 svar
5556 läst
av mankan9999     
fre 06 feb 2015, 11:46
Värdering av skogsfastighet av roa45 - tis 16 mar 2010, 15:06
i Skogsfastigheter
1 svar
2349 läst
av Mangan     
tis 16 mar 2010, 15:14
Värdering av skogskärra av vedförsäljan - fre 04 jan 2013, 19:48
i Skogsvagn (Huggarvagnar)
9 svar
3432 läst
av vedförsäljan     
lör 05 jan 2013, 22:13
Annonser