Markköp, enskild firma och bokföring

Stora Enso
 Svara  24 inlägg  3579 visningar  4 följer
Användarvisningsbild

Markköp, enskild firma och bokföring

 
#423998 Hej,
jag har i tidigare tråd fått fina svar på frågor inför ett fastighetsköp. Nu verkar köpet gå igenom inom kort och fler frågor har dykt upp. Några fakta:

- vi har i nuläget en bostad på en tomt på 2000 kvm
- nu köper vi 8 hektar som ligger runt vår nuvarande tomt. Dessa regleras ihop till en fastighet. I nuläget är dessa 8 hektar registrerade som jordbruksmark.
- köpeskilling för marken är 1 100 000 kr. Vet att detta är mer än normalt jordbruks- eller skogspris, men det finns bra skäl till det :)
- vi köper marken genom att höja lånet på vårt hus. Vår "nya" fastighet kommer att värderas till 3.700.000 kr av banken. Vårt totala lån hamnar på 2.445.000 kr, varav nya lånet är 825 000 kr.
- jag betalar statlig skatt, min fru gör det inte. Jag har inkomst av tjänst motsvarande vad man kan tjäna utan att betala statlig skatt. Utöver det har jag inkomst från enskild firma, ca 100 000 kr per år.
- marken är till hälften äng/jordbruksmark och till hälften skog. Ingen avverkning närmaste tiden.


Frågor som uppstår:
- Vet inte om marken efter reglering kommer att betecknas som jordbruksmark eller tomtmark. Vad jag förstått är det Skatteverket som bestämmer det. Om de inte betecknar det som en jordbruksenhet, vad krävs för att jag ska kunna ändra på det? Antar att det i alla fall till viss del beror på vad marken ska användas till.

- Jag vill naturligtvis dra nytta av min enskild firma i detta. Hur gör jag det på bästa sätt? Vad jag läst mig till är en variant att ha lånen privat (för att få ränteavdragen) och använda räntefördelning för att få ut "vinsten" i enskilda firman till lägre skatt. En variant är att bokföra räntorna i enskilda firman, för att betala räntorna med oskattade pengar. Vad är smartast?

- Köpeskillingen är ju 1.100.000 kr. Ska detta belopp bokföras i enskilda firman? Har läst någonstans att amorteringar görs privat och inte i firman. I så fall ska detta belopp inte bokföras? Eller är det något annat belopp som ska bokföras (taxeringsvärde eller viss % av det totala lånet eller det nya lånet)?

- Om räntefördelning ska användas behöver ju marken bokföras som en tillgång i firman. Den tillgången ska ha finansierats av eget kapital (det privata lånet+egen insats). Egen insättning på 1.100.000 kr och tillgång ökar med 1.100.000 kr. Hur bokförs sedan amorteringarna? Eller bokförs de inte alls?

- Jag och min fru köper ju marken tillsammans, men den enskilda firman står på mig. Vore det på något sätt bättre att min fru inte äger marken?

- Vad är er erfarenhet av bankens värderingar? Vi har Swedbank och min egen värdering utifrån vad både mark och bostäder köps för i närheten skulle jag värdera vår blivande fastighet till minst 4.300.000 kr. Nu spelar det mindre roll då vi får lånet ändå, men det vore ju skönt att så snabbt som möjligt slippa amorteringskravet. Är det värt att göra en ny värdering av fastigheten av någon mer oberoende?

Det blev många frågor, men jag är tacksam även för små svar :)

MVH
Per-Elvis

   TS
Enso Cat
Avatar Fallback

Re: Markköp, enskild firma och bokföring

 Firar 10 år som aktiv medlem på skogsforum! 
#424124
Per-Elvis skrev:- Vet inte om marken efter reglering kommer att betecknas som jordbruksmark eller tomtmark. Vad jag förstått är det Skatteverket som bestämmer det. Om de inte betecknar det som en jordbruksenhet, vad krävs för att jag ska kunna ändra på det? Antar att det i alla fall till viss del beror på vad marken ska användas till.


Vet inte, men det där borde kunna gå att ta reda på tycker jag. 8 ha är ju ingen småhustomt direkt. Är allt klart med Lantmäteriet, så de inte ställer sig på tvären?

- Jag vill naturligtvis dra nytta av min enskild firma i detta. Hur gör jag det på bästa sätt? Vad jag läst mig till är en variant att ha lånen privat (för att få ränteavdragen) och använda räntefördelning för att få ut "vinsten" i enskilda firman till lägre skatt. En variant är att bokföra räntorna i enskilda firman, för att betala räntorna med oskattade pengar. Vad är smartast?


Som räntorna är nu, och eftersom du tjänar så mycket är det smartast att ha lånen privat och ta ut intäkt från näringsverksamheten genom räntefördelning.

- Köpeskillingen är ju 1.100.000 kr. Ska detta belopp bokföras i enskilda firman? Har läst någonstans att amorteringar görs privat och inte i firman. I så fall ska detta belopp inte bokföras? Eller är det något annat belopp som ska bokföras (taxeringsvärde eller viss % av det totala lånet eller det nya lånet)?

- Om räntefördelning ska användas behöver ju marken bokföras som en tillgång i firman. Den tillgången ska ha finansierats av eget kapital (det privata lånet+egen insats). Egen insättning på 1.100.000 kr och tillgång ökar med 1.100.000 kr. Hur bokförs sedan amorteringarna? Eller bokförs de inte alls?


Köpeskillingen - det är den som är grund för räntefördelningen. Om lånen är privata så bokför du varken amorteringe eller räntor! Om lånen är i firman, så bokför du både och.

- Jag och min fru köper ju marken tillsammans, men den enskilda firman står på mig. Vore det på något sätt bättre att min fru inte äger marken?

Om vi utgår från att det blir jordbruksfastighet, så skall ni båda deklarera näringsverksamhet. Din fru kan bara hänvisa till din deklaration, så det är inget extra pyssel. Hon kan även ta ut en del av överskottet från näringsverksamheten, om hon tjänar lite kan det vara värt att kolla upp.
- Vad är er erfarenhet av bankens värderingar? Vi har Swedbank och min egen värdering utifrån vad både mark och bostäder köps för i närheten skulle jag värdera vår blivande fastighet till minst 4.300.000 kr. Nu spelar det mindre roll då vi får lånet ändå, men det vore ju skönt att så snabbt som möjligt slippa amorteringskravet. Är det värt att göra en ny värdering av fastigheten av någon mer oberoende?


Ingen aning. :)

Användarvisningsbild

Re: Markköp, enskild firma och bokföring

 
#424266 Tack så mycket för tydliga och bra svar.

Ja, det är klart med Lantmäteriet. Lantmätaren har varit på plats.

Om jag väljer alternativet att ha lånet privat och utnyttja räntefördelningen - jag måste väl ändå få in marken som en tillgång i firman i så fall. Är det bara att lägga in den som en tillgång i bokföringen? Och därefter bokför man varken amorteringar eller räntor?

Men om man amorterar privat då? Spelar det ingen roll i bokföringen?

   TS
Avatar Fallback

Re: Markköp, enskild firma och bokföring

 
#424268 Den tillköpta marken driver du som enskild verksamhet.
Tror det blir svårt att slå samman två enskilda firmor/verksamheter
Alla räntekostnader drar du där de gör mest effekt.
Du har nu en jordbruksfastighet med tomt och mangårdsbyggnad.
Eventuella andra byggnader kan gott och väl räknas som ekonomibyggnader ( rätt till fullt avdrag för underhåll och renovering)
Du ställer sådana frågor att du nog bör vända dig till någon som är verkligt lagfaren när det gäller skattejuridik.
För övrigt är det upp till er att fördela eventuella över/eller underskott - eftersom ni är gifta.
En revisors ord/uppfattning för 2 -3 tkr kanske kan bespara er flera tiotusentals kronor, vad vet jag :mrgreen:

Avatar Fallback

Re: Markköp, enskild firma och bokföring

 
#424269 Jag blir glad av att läsa 1a ordet i rubriken !
Hur går det för dig, är affären gjord ? :)

Grattis till alla som får möjlighet att köpa å bli fastighetsägare.

Avatar Fallback

Re: Markköp, enskild firma och bokföring

 Firar 10 år som aktiv medlem på skogsforum! 
#424294 Du bokför 1130 Mark mot 2018 Egna insättningar. Hur stor del är skogsmark och hur stor del är annat? Det skall ligga til grund för skogsvadrag senare, så det måste du hålla koll på.

Det jannee säger stämmer inte, all verksamhet räknas normalt som samma i enskild näringsverksamhet.

Användarvisningsbild

Re: Markköp, enskild firma och bokföring

 
#424382 Kan verkligen lånen bokföras som privata om skogsmarken utger säkerhet för lånen? Är det verkligen så lätt att höja upp eget kapital i verksamheten? I så fall kan det knappast i dagens läge löna sej för någon att bokföra lånen i firman, med tanke på möjligheten till positiv räntefördelning?

Avatar Fallback

Re: Markköp, enskild firma och bokföring

 Firar 10 år som aktiv medlem på skogsforum! 
#424392 Nu är det ju huset som är värt det mesta av fastighetenm, och de lånen kan du aldrig ha i näringsverksamheten. Så man får hävda att man tagit lån på huset för att köpa skog, i värsta fall får man väl proportionera lånen efter värdet på fastighetsdelarna.

Men om man skulle ta 1 miljon från privat bankkonto och sätta in i firmans bankkonto, så skulle nog SKV undra.

Beskattning är till stor del en bedömningssport, när det handlar om lite mer komplicerade delar.

Användarvisningsbild

Re: Markköp, enskild firma och bokföring

 
#424427 För TS del så kan det nog funka att ta större delen privat, om marknadsvärdet på huset är tillräckligt högt.
Själv har jag löst det med att lägga en del av lånet på en annan småhusfastighet.
Men man tycker ju egentligen, att alla lån som måste betalas med skattade medel, borde de inte alltid vara att betrakta som just privata?
Det jag är lite orolig över är om det har hänt att SKV bråkat med nån som bokfört alla lån privat? :???: Blir ju lagom rolig skattesmäll om man har ett felaktigt ränteunderlag :sad:
Men det vore helt klart intressant om man kunde ta ytterligare litegrann privat för egen del, får nog ta å kolla upp detta lite mer med en revisor till veckan.

Användarvisningsbild

Re: Markköp, enskild firma och bokföring

 
#424618 Skogsdelen är ca hälften av ytan. Taxeringsvärdet (förutom bostadshus och tomt) är också ca hälften av marken. Men om jag fattat det rätt är skogsavdraget bara uppskjuten skatt som man får betala senare. Är det inte bättre i så fall att ta ut ev vinst som räntefördelning? Skogen har för övrigt inget större värde de närmsta åren.

Vi köper ju marken för 1 100 000 kr. I så fall borde det väl inte finnas någon anledning att proportionera lånen. Det är väl exakt det beloppet som borde bokföras? Kan man även bokföra lantmäteriets avgifter, pantbrev och lagfart?

Om man inte skulle få ha lånen privat och ta ut räntefördelning, då skulle ju å andra sidan ränta och amorteringar ske genom firman, för oskattade pengar (antar jag). Så skillnaden i slutändan är väl inte så stor.

   TS
Användarvisningsbild

Re: Markköp, enskild firma och bokföring

 
#424702 Lantmäterikostnader osv räknas till anskaffningskostnader och är ej avdragsgilla. Däremot får de räknas in i anskaffningsvärdet, och kan på så vis utgöra underlag för positiv räntefördelning.
Räntan kan du dra av som en kostnad i firman. Men mark är en tillgång som inte får skrivas av. Så därför kan inga amorteringar göras med oskattade medel, dessvärre.
Positiv räntefördelning eller beskattning som inkomst av tjänst är i slutändan de enda sätt att "bli av" med överskott i enskild firma. Eller så ser man till att aldrig få nåt överskott. Köpa roliga och dyra leksaker alltså :grin:

Användarvisningsbild

Re: Markköp, enskild firma och bokföring

 
#424708 Gjorde en liten teoretisk kalkyl... Om du har 1 100 000 i lån så borde du iaf betala runt 25' i lånekostnad per år på tio år alltså 250 000*1.069^10 ungefär runt 450-500 000 i underskott och positiv räntefördelning på detta under tio år. Sen skogsavdrag på lika mycket så kan du hugga för en miljon och skatta runt 90 000. 910 000- 250 000 alltså har du då runt 660 000 i handen att amortera lån för.

Användarvisningsbild

Re: Markköp, enskild firma och bokföring

 
#424732 Jag har 825 000 kr i lån för själva jordbruksenheten, dock lånat med bostaden som säkerhet om det har någon betydelse. Anskaffningskostnaden för marken är 1 100 000 kr + avgifter för pantbrev, lantmäteri och lagfart.

Räntan idag är 1.3 procent, men i snitt kommande 10 år är ju 2.5 procent absolut rimligt.

Jag förstod inte riktigt din uträkning. Du får gärna förtydliga detta då det lät väldigt intressant. Antar att du menar att jag ska spara räntefördelningsunderlaget i tio år. Blir det "ränta på ränta" då?

Om jag förstår det rätt kommer jag att bokföra 1 100 000 kr i eget kapital (mark). Det innebär att jag kan ta ut 6,65 procent i positiv räntefördelning = 71 500 kr inkomst av kapital som beskattas med 30%.

I min enskilda firma driver jag en typ av konsultverksamhet som ger ett överskott på ca 100 000 kr per år. En stor del av detta kan därmed tas ut som positiv räntefördelning. Min tanke är att använda räntefördelning varje år. Minskar räntefördelningsunderlaget då? Om jag tänker rätt så kan jag ta ut 71 500 kr - 30% = 50 000 kr/år och amortera det privata lånet med. Men ändras räntefördelningsunderlaget då? Antar att det inte gör det eftersom lånet i sig inte är bokfört i firman och markens värde inte ändras.

Det är bara 3-4 hektar skog, så det kommer inte att ge många tusenlappar om året. Funderar på om det ens är värt att använda skogsavdrag. Jag har inte för avsikt att köpa "leksaker" för att undvika skatt :) Jag har i grunden inget emot att betala skatt, men vill förstås hitta det smartaste och mest korrekta upplägget. Om jag fattat rätt innebär skogsavdrag enbart att man skjuter upp skatten, eller möjligen kan förbruka den vinsten vartefter utan skatt.

En ytterligare fråga. Om Skattemyndigheten av någon anledning inte vill ge vår reglerade fastighet beteckningen jordbruksenhet kan vi ju ansöka om att det ska ändras. Finns det något särskilt vi bör pepeka då, för att de ska gå med på det? Vad ställer de för krav i form av verksamhet?

   TS
Användarvisningsbild

Re: Markköp, enskild firma och bokföring

 
#424744 Om du inte tar upp lånen i firman så stämmer din beräkning av positiv räntefördelning, ja. Mycket riktigt så får man ränta på ränta om man sparar räntefördelningen.
Om dina lån helt täcks upp med enbart hus och tomt som säkerhet så tror jag det inte ska vara nåt problem att ha lånen privat. Då får du som du skriver, eget kapital × (statslåneräntan + 6%) i positiv räntefördelning varje år.

Att SKV inte skulle godkänna det som jordbruksfastighet borde vara ganska långsökt. Säg att du ska börja med vedproduktion i så fall. Och påpeka att du i vilket fall som helst registrerar SNI-kod skogsförvaltning i din enskilda firma för att kunna dra moms på inköp.

Om de då ändå skulle säga nej så kan du ju värsta fall ha ett överskott från en privat småhusfastighet på 50 000 per år skattefritt. Resterande överskott över det beskattas som inkomst av kapital. :wink:

Användarvisningsbild

Re: Markköp, enskild firma och bokföring

 
#424751
Per-Elvis skrev: Om jag fattat rätt innebär skogsavdrag enbart att man skjuter upp skatten, eller möjligen kan förbruka den vinsten vartefter utan skatt.


Ja skogsavdrag, eller substansminskningsavdrag som det heter på skattespråk är bara ett sätt att skjuta upp skatten. Kan bli dyrt om det inte återförts den dagen fastigheten ska säljas. Finns det då ingen räntefördelning eller ackumulerat underskott att nyttja så beskattas det som inkomst av tjänst.
Är ingen vits att använda sej av avdraget om man inte har några lån i firman, eftersom anskaffningskostnaden sänks med samma belopp som man gör avdrag med. Blir då ett mindre belopp för positiv räntefördelning alltså.

Fredrik Reuter
Hej Gäst! Jag heter Fredrik och driver denna sajt. Jag skulle gärna vilja tipsa dig om hur du kan få ut mer av skogsforum. Klicka på de knappar som passar dig här intill (minifönster öppnas).
Liknande Trådar
TitelStatistikSenaste svaret
Dagistid enskild firma? av nisse - mån 02 dec 2013, 13:27
i Socialt (mer om oss)
3 svar
4039 läst
av skogsroland     
tis 03 dec 2013, 07:08
Lån, enskild, firma, skogsköp mm av Per-Elvis - mån 21 dec 2015, 22:02
i Skogsfastigheter

12
17 svar
6572 läst
av jannee     
ons 23 dec 2015, 06:11
Namn enskild firma? av kallen - fre 13 maj 2011, 07:24
i Öppna kategorin

12
21 svar
8893 läst
av Slurfi     
sön 15 maj 2011, 22:05
Aktiebolag eller Enskild firma av Vilsten - ons 16 mar 2016, 18:51
i Skogsekonomi

12
19 svar
5114 läst
av jannee     
mån 21 mar 2016, 20:39
Enskild firma handla hos Ahlsell? av skogh - mån 18 apr 2016, 18:49
i Öppna kategorin

1234
59 svar
13743 läst
av Zixten     
sön 01 maj 2016, 17:02
Annonser