Bedömning av skogsfastighet

 Svara  26 inlägg  2968 visningar  8 följer
Användarvisningsbild

Bedömning av skogsfastighet

 
#410028 Hej,

Min familj har under flera år letat efter en gård som vi kan köpa och nu äntligen har det dykt upp ett objekt som är precis det vi vill ha... Bortsett från en sak, det är alldeles för mycket skog mot vad vi hade tänkt oss.

Fastigheten ligger i Tingsryds kommun (Kronoberg). Problemet är att fastighetens storlek gör att priset går över våran bostadsbudget (såklart). Jag behöver därför hjälp med att bedöma ungefär hur mycket skogen kommer bidra för att täcka den höga räntekostnaden som blir med tanke på priset.

Prisidén på hela fastigheten är 8,2 MSEK. Jag bedömer att bostadens och dess sidobyggnaders värde uppnår ca 4 MSEK (jämfört med andra bostäder och gårdar i samma område). Om vi utgår från att skogens pris då är 4,2 MSEK, tror ni då det är möjligt att täcka räntekostnaden på "skogslånet" (4,2 MSEK) genom att sköta om och avverka lämplig mängd skog varje år?

Om inte, ungefär hur mycket avverkning (nettovinst) bedömer ni att vi kan göra varje år?

Om vi inte kan räkna in någon vinst från skogen, blir det inte möjligt för oss att betala räntekostnaden varje år. Jag har bokat möte med banken, men vill gärna ha era synpunkter, idéer och allmänna tankar om detta innan mötet.

Värt att tillägga är att jag får lägga (nästan) allt skogsunderhåll och avverkning på entreprenad. Iaf de första 5-10 åren (småbarnsförälder). Mer information om skogen ser ni nedan.

Arealer (allt i ett skifte)
55 ha produktiv skogsmark
1,2 ha myr/kärr/mosse
1,1 ha inäga/åker
1,8 ha väg- och kraftledning
1,7 ha annat
0,3 ha vattenareal

Virkesförråd
7541 m3sk

Varav
1093 m3sk tall
4412 m3sk gran
2 m3sk löv
29 m3sk bok
218 m3sk ek
1522 m3sk björk
250 m3sk asp
16 m3sk lärk

Bonitet
7,2 m3sk per ha

Avverkningsförslag
679 m3sk föryngringsavverkning
1031 m3sk gallring
40 m3sk naturvårdande skötsel

Tillväxt
314 m3sk per år (perioden 2016-2025)
337 m3sk första säsongen

   TS
Användarvisningsbild

Re: Bedömning av skogsfastighet

 
#410029 Hej,

Svårt att säga hur kassaflödena kommer se ut (avverka lämplig mängd varje år) utan en åldersfördelning. Antar att siffrorna är från en skogsbruksplan? Föryngringsavverkningsförslag på 679m3 tyder väl på att det inte finns särskilt stora arealer avverkningsmogen skog? Gör man ett enkelt överslag, om du säger att skogen kostar 4,2 miljoner betalar du ca 557 kr/m3sk vilket ju inte är någon lysnade kalkyl i rent ekonomiska termer (avkastningskrav osv) Men ska du bara klara räntan så ska det väl kunna gå, i alla fall med dagens ränteläge.
Räknat på 2,5% ränta så kostar väl lånet ca 105 000/år. Tillåter åldersfördelningen på fastigheten att du slutavverkar tillväxten framöver ska det väl gå att klara. Dock väldigt känsligt för räntan här såklart. Tar man höjd för ett mer normalt ränteläge och räknar på 5% är det nog svårt att räkna ihop det långsiktigt.

Avatar Fallback

Re: Bedömning av skogsfastighet

 
#410033 Iremåla sjögård, en fin gård och läget helt underbart och NEJ skogen klarar själv inte av att förränta 4,2 mille, om du/ni ska leja för all skötsel.
Du kan föryngringsavverka 2400 m3sk vilket du nog blir tvingad till för att få ned skuldbördan, men det kostar också något att markbereda och plantor - för plantera måste du i vilket fall som helst göra själv.
Gallringarna ger inte något nämnvärt, tror att detta i princip bara går runt.
11 ha röjning bör du också göra själv.
Men du får den inte för 8,2 mille, det kommer säkert någon med välfylld plånbok som kanske hostar upp närmare 10.
Sjötomt med detta läge, fiskrätt (inte minst kräftor) för att inte säga jakten
För övrigt tycker jag att du/ni värderar upp byggnaderna lite väl högt.
M.a.o. priset är högt, betydligt över snittet men gubben Nilsson får säkert vad han begär :mrgreen:

För övrigt såg jag att säljaren var öppen för en delning, ni kanske kan köpa en del - gäller att få ut så mycket som möjligt :grin:

Användarvisningsbild

Re: Bedömning av skogsfastighet

 
#410077
Sunilorblede skrev:Hej,

Svårt att säga hur kassaflödena kommer se ut (avverka lämplig mängd varje år) utan en åldersfördelning.

jannee skrev:Iremåla sjögård, en fin gård och läget helt underbart och NEJ skogen klarar själv inte av att förränta 4,2 mille, om du/ni ska leja för all skötsel.


Tack för svar.

Jannee - Bostaden tror jag kan vara värd runt 4 MSEK. Eller strax under iaf. Jämför man med liknande försäljningar i kommunen verkar det inte helt orimligt. Gamla volvovillan på Dalgångsvägen i Konga gick för 2,8 MSEK utan skog och en bostad med renoveringsbehov (fönster, isolering, osv).

Men den här två av bostäder är det nog köparen som avgör vad det är värt.

Men om det är som du säger, så menar du att just i denna försäljningen är skogen värderad ännu högre än 4,2 MSEK, och då blir det ju såklart ännu svårare att motivera ett köp av skogen, och då blir ett bud på del av fastigheten ännu mera intressant.

Det låter på dig som att detta objektet är lättsålt, även om skogen (eller huset) är väldigt övervärderad, vad är det då som motiverar folk att köpa fastigheten? För att de har pengar i plånboken och vill åt bostaden? Eller för att det saknas andra skogsfastigheter till salu?

Är skogen lättare att sälja än bostaden? Är det stor efterfrågan på skog idag?

   TS
Användarvisningsbild

Re: Bedömning av skogsfastighet

 
#410081 I backspegeln ångrar jag endast en sak då jag inledde den egna förvärvsresan för ca 20 år sedan.
Nämligen att jag inte satsade större då jag var ung. Nu är jag 45 och anser att jag ännu hinner med investeringar.
Eftersom min generation skall jobba till minst 70 innan pens. är det väl inte fel att motivera sig med fastighetsförvärv?
Tiden arbetar till din fördel Erics, jag gissar du är rätt ung ännu och skuldfri. :mrgreen:

Användarvisningsbild

Re: Bedömning av skogsfastighet

 
#410089 Ruskigt mycket pengar....och en helt annan värld än min men ändå. Är du intresserad av jakt eller kan du arrendera ut jakten till ett bra pris då menar jag dyrt till någon tysk eller så, då kan du få in mycket pengar. Intressant att man bygger några hus och fastigheten blir dubbelt så dyr.

Det kanske inte går ihop ekonomisk men jäklar vilken fastighet och den kommer att stiga i värde rätt skött, det gäller att du har ett kapital att sätta in.

Användarvisningsbild

Re: Bedömning av skogsfastighet

 
#410130 Gjorde några räkneexempel under min utbildning som i mångt och mycket liknar detta, och kontentan blev nästan alltid att räntekostnaden blir för stor på sikt. Första åren klarar man sig genom att avverka, men år fyra, fem, sex osv blir det tufft...

Avatar Fallback

Re: Bedömning av skogsfastighet

 
#410137 Har man 2- 3 mille att stoppa in eller är en granne med skog (pengar på skogskonto) är det inga problem att betala 8,2 mille. Dessa pengar får man ändå igen den dagen man avyttrar fastigheten.
Som det är idag är det INGEN mening att ha pengar i madrassen (banken), aktier går heller inte speciellt bra, däremot fortsätter fastigheter och skog/mark att stiga i pris - man kan undra varför?
Iremåla passar den som INTE är i direkt behov av snabba inkomster, m.a.o kan du undvika att avverka S1 i ungefär 15 år till har du där en bra inkomstkälla, dessutom har du 15 ha som om 20 till 25 år är avverkningsbart och troligtvis ger ett stort överskott.
Nu vet man aldrig vad vår herre kan ställa till med :mrgreen:
Byggnaderna verkar vara fina men erfarenhetsmässigt vet jag att klientelet som vill betala fullt pris ändå är lätt räknade.
Det är trots allt så att skogen stiger MER i värde än räntekostnaden, förutsatt att du/ni inte skövlar fastigheten.
Personligen tror jag inte att det är så många som verkligen vill betala 8.2 mille och BEHÅLLA fastigheten i nuvarande skick. Däremot finns det säkert någon/några som bara är intresserade av en del + även några penningstarka - typ tysk eller dansk/holländare (svenska kronan står väldigt lågt just nu)
Jag menar att för rätt person = god ekonomi, stort intresse för skog och mark (naturintresse) är kanske detta ställe idealet. Lagom avsides ändå inga enorma avstånd till större städer, en skogsfastighet som på sikt gått och väl betalar sina egna kostnader - med "lite" hjälp från en driftig (skogsintresserad) ägare.
Klarar du/ni bara av att ränta de första 5 åren har ni allt på det torra.
Du kan även ta kontakt med någon inköpare på något lokalt sågverk och spåna lite vad en sådan tycker.
Förhoppningsvis är det sparbanken Eken du tänker rådfråga.

Utanför ämnet
En bekant till mig fick för 25 år sedan för sig att flytta ut på landet. Köpte en torp och byggde en på den tiden ett"lyxigt" hus. För en liten tid sedan gick han bort och hans änka ville inte längre bo mitt uti "ödemarken" (varken kk och inga kommunala förbindelser)
Hus och tomt som hade kostat ungefär 1,5 miljoner för 25 år sedan såldes för strax UNDER 600 tkr (t.o.m långt under taxvärdet) - sådan var prisutveckling på denna fastighet. OK, denna fastighet låg visserligen långt in i rena urskogen, 5 km dålig grusväg till närmsta större belagda väg
Hade den legat i Växjö hade den säkert kostat 3 till 4 miljoner.

Användarvisningsbild

Re: Bedömning av skogsfastighet

 
#410168 Skulle föreslå att du köper en värdering/kassaflödesanalys för denna skog, av exempelvis LRF konsult. Då får du se ett uppskattning på kassaflödet den närmsta 10 åren. Jag skulle gissa på med ett pris på runt. 550 kr/m3, vilket är betydligt högre än rotnetto idag, så kommer det finnas år när ni behöver skjuta till pengar. Kan dock fortfarande vara en bra affär (skogen växer och om priset på fastigheter stiger).
Min erfarenhet är också att skog kräver skötsel även om du använder entreprenörer till mycket. Gå igenom skogen då och då, leta granbarkborre, köra ut vindfällen, besluta om åtgärder. Visst man säkert skriva skötselavtal med Södra eller liknande om man verkligen inte har tid/intresse men då tycker jag för egen del att det inte är värt att äga skog. Hela nöjet är ju skötseln.

Användarvisningsbild

Re: Bedömning av skogsfastighet

 
#410259 Tackar ödmjukast för eran hjälp. Det lutar åt att oavsett vilken skogsfastighet det blir i framtiden, får vi börja med någonting mindre än 60 ha (eller köpa något med ett bättre pris).

Ska träffa banken och samtidigt diskutera frågan med deras skogskunnige och se vad de säger. Kanske att vi lägger bud på bostaden och 10-20 ha skog i direkt anslutning till bostaden.

   TS
Avatar Fallback

Re: Bedömning av skogsfastighet

 
#410275 Lägg två bud. Ett bud på hela fastigheten och absolut INTE mer än vad ni har råd med - går det så går det :grin:
Lägg också ett bud på byggnaderna och en del omkringliggande mark - om det nu går att stycka av på så vis - lantmäteriet kan vara rätt tjuriga.
Byggnaderna + något ha tomtmark troligtvis inga problem, värre om du/ni vill stycka av 20 eller 30 ha.
Nu kan jag ha helt fel - minnas fel mer jag tror att den fastigheten redan har delats upp. :oops:

Användarvisningsbild

Re: Bedömning av skogsfastighet

 
#410312 Fastigheten har delats upp innan men fastigheten idag är i ett skifte. Menar du att det kan vara problem att stycka av bara för att det är gjort en gång tidigare?

   TS
Användarvisningsbild

Re: Bedömning av skogsfastighet

 
#410320 Lantmäteriet vill inte gärna dela på en skogsfastighet så du kanske står där med "bara" Hus och tomtmark.

Funderade förresten kanske du kan bygga flera hus och sälja av från fastigheten sen!

Avatar Fallback

Re: Bedömning av skogsfastighet

 
#410325 Lantmäteriet är måttligt intresserade av att bilda små (icke bärkraftiga) skogsfastigheter.
Förklara varför men den uppfattning har jag fått - Allt ska bara bli större.
Det är å andra sidan inget som hindrar dig från att ringa lantmäteriet och bara ställe en fråga, gränsen kanske går någonstans vid 30 till 40 ha..
Däremot har de inget emot bildandet av typ hästgårdar. Man styckar av byggnaderna + några ha jordbruksmark.
M.a.o. någon kapitalstark granne köper hela fastigheten därefter styckar han av byggnaderna + lite åkermark, i dag ett ganska vanligt skeende.
När det gäller Iremåla är det egentligen det omvända, där är det byggnaderna som är det värdefulla. Ska man vara riktigt ärlig är det INTE direkt den bästa skogsmarken på den fastigheten, boniteten är (i mitt tycke) lite si så där.
Kommer det ingen köpare som till 100 faller och vill äga och bo i detta hus med detta läge blir fastigheten svårsåld - det är vad du skall hoppas på :grin:
Motsatsen och en välfylld plånbok, ja du får du nog fortsätta drömma :mrgreen:
Jag bara pratar efter vad jag tycker och inte uppskattar/värderar jag dessa byggnader till det värde som du erics gör.

Avatar Fallback

Re: Bedömning av skogsfastighet

 Firar 10 år som aktiv medlem på skogsforum! 
#410354
jannee skrev:Lantmäteriet är måttligt intresserade av att bilda små (icke bärkraftiga) skogsfastigheter.
Förklara varför men den uppfattning har jag fått - Allt ska bara bli större.


Sveriges riksdag har så bestämt, det står i fastighetsbildningslagen.

Notera att bankerna inte är så pigga på att låna ut till avverkningsmogen skog, så oftast blir det så att man måste hugga det som går, och ändå inte kunna låna 100% till resten. Ett bra kapitaltillskott behävs alltså om man skall handla skog.

Med dagens ränta så lönar det sig att ha skogen, men att köpa skog utan att ha lust eller möjlighet att planera och i alla fall röja lite är vanskligt på en sådan liten skog, Man skall trots allt vara intresserad.

Mitt tips är att du funderar på om du skall ha skogen eller ej. Om inte, så kan du säkert sälja skogen för sig utan någon större förlust om det är så att du vinner hela objektet.

Fredrik Reuter
Hej Gäst! Jag heter Fredrik och driver denna sajt. Jag skulle gärna vilja tipsa dig om hur du kan få ut mer av skogsforum. Klicka på de knappar som passar dig här intill (minifönster öppnas).
Liknande Trådar
TitelStatistikSenaste svaret
Gran bedömning av Umea - ons 22 jun 2016, 11:52
i Avverkning (slutavverkning)
3 svar
1113 läst
av JensSkoog     
ons 22 jun 2016, 23:13
Riktlinjer - artskydd – oroande exempel på bedömning av DagL - sön 26 jun 2016, 20:09
i Avverkning (slutavverkning)

123
41 svar
4575 läst
av alias     
ons 19 okt 2016, 18:36
Köp av Skogsfastighet av Martin48 - fre 18 okt 2013, 21:07
i Skogsfastigheter
12 svar
4623 läst
av surjämten     
mån 21 okt 2013, 13:59
köp av skogsfastighet av blaser r93 - tis 22 nov 2011, 20:10
i Skogsfastigheter
4 svar
1719 läst
av blaser r93     
ons 23 nov 2011, 16:50
Skogsfastighet av Åkesson - sön 22 dec 2013, 20:38
i Skogsfastigheter

12
17 svar
5167 läst
av Åkesson     
tis 10 mar 2015, 14:36
Farma
Annonser