SKOGSVÄRDERING

Stora Enso
 Svara  22 inlägg  22917 visningar  7 följer
Avatar Fallback

SKOGSVÄRDERING

 
#234022 SKOGSVÄRDERING

Marknaden värderar oftast skogsfastigheter utifrån virkesförrådet på fastigheten och sätter strikt ett pris per m3sk. Markvärdet förbises i regel och tillräcklig hänsyn tas enligt vår bedömning inte till markens avkastningsförmåga eller bonitet. Egentligen skulle grundvärden på marken kunna sättas på ungefär samma sätt som man gör med åkermarken.
Utgår man från att nettot per m3sk över tiden i dagens penningvärde uppgår till 200:- och avkastningskravet sätts till tre procent och markberednings- och planterings- kostnaden uppskattas till 15 000:- x 0,7 (skatteeffekt) samt jaktvärdet sätts till 8 300:-, dvs tänkt arrendeintäkt 250:-/per ha och avkastningskrav tre procent, skulle följande markvärden erhållas:

Bonitet 4 m3sk per ha: (4 x 200:-/0,03) - 10 250:- = 16 400:- + jaktvärde 8 300:- = 25 000:-
Bonitet 6 m3sk per ha: (6 x 200:-/0,03) - 10 250:- = 29 700:- + jaktvärde 8 300:- = 38 000:-
Bonitet 8 m3sk per ha: (8 x 20:-/0,03) - 10 250:- = 43 000:- + jaktvärde 8 300:- = 51 000:-

Till dessa värden skall aktuellt virkesförråd läggas vars belopp mer kommer att sammanfalla med nettot på framtida avverkningar. Med detta beräkningssätt är det enklare att förstå varför priset på skogsfastigheter överstiger det sammanlagda virkesvärdet.

http://skanegardar.se/file/marknadsbrev-2013.pdf

   TS
Enso Cat
Användarvisningsbild

Re: SKOGSVÄRDERING

 
#234121 Mycket intressant artikel från Skånegårdar. Det finns så mycket mer att utgå från är bara LRFs grova statistik som består av kr/m3sk där landet delas upp i fem delar. Det är riktigt att markvärdet spelar roll, för även mark med lågt virkesförråd idag, eller rent av kalmark, blir ju värdefullt en dag.

Om man räknar lite för att få något konkret. Tar fallet genomsnittlig bonitet 8 m3sk/ha. Tänker att en genomsnittlig fastighet kanske håller 200 m3sk/ha. Avverkningsvärdet kanse är 50-50 mellan massa och timmer i dagsläget. Säg en dryg hundring i netto för massa (gallring) och 400 för timmret, det ger snitt 260 i netto rakt över. Då får man fram priset drygt 100.000 kr/ha. Men även här bör ju skatteeffekten tas med och då bör ju rimligen priset droppa ner mot ca 85.000 kr/ha om man har en bra revisor. (Mina siffror är väldigt höftade, men även om man ändrar timmerandel eller netto marginellt så hamnar priset ungefär i häraden ovan.)

Låter utmärkt, inte minst ur köparens perspektiv. Dessvärre tror jag inte man kommer över så mycket mark till det priset idag. Här nere säljs välarronderade fastigheter för långt över 100.000 kr/ha. Senaste exemplet jag räknade på var 54 ha produktiv skog som gick för ca 6,4 miljoner = nästan 120.000 kr/ha. Förvisso med marginellt hörge bonitet, men ändå...

Att göra en egen värdering och att komma över en fastighet på marknaden är ju olika saker. Om man vill ha en bättre fastighet idag (åtminstone i södra delarna av landet) så tävlar man ofta mot köpstarka spekulanter med pengarna redan på banken, vilka inte är lika sårbara som de som lånar. De kan lägga på det lilla extra bara för att få fastigheten. Här får man verkligen tänka till hur gärna man vill ha fastigheten.

Gillar ändå att lite mer realistiska kalkyler förs fram. Tack för en intressant länk Zalman.

Avatar Fallback

Re: SKOGSVÄRDERING

 
#234147 Intresant.....Men värdet på en fastighet är väl vad högsta budet visar? eller

Användarvisningsbild

Re: SKOGSVÄRDERING

 
#234480 Gör en del värderingar i södra Dalarna och använder mig oftast av kubikpris. Dessa siffror är ju som sagt rätt grova och bör därför såklart justeras för den enskilda fastigheten. Faktorer som påverkar är arrondering, virkesmängd, tidigare skötsel, geografiskt läge, finns bilväg/status på den/dessa, samt naturligtvis hur marknaden ser ut för den enskilda fastigheten. En liten välskött fastighet med sjöläge samt närhet till Mälardalen och storstäder betingar oftast ett högre kubikpris än en större fastighet uppe i finnmarken. Ingår det byggnader är inte detta alltid positivt, många vill bara ha skog och jakträttigheter.

En annan faktor är såklart vad en värdering får kosta. Det går givetvis att göra en totalstämpling av alla bestånd och sedan laborera med datat i t.ex. BM-Win som räknar på nuvärdet av två framtida omloppstider. Detta då med dagens prislistor som vi ju vet kan ändra sig rätt snabbt. Alla slags räknesnurror kräver ju också att in-datat är korrekt, annars blir det skit ut i alla fall. Oftast beställs en skogsbruksplan i samband med värderingen, på så vis får man även ett (förhoppningsvis) bra verktyg för kommande åtgärder. Och som masjäveln säger, till slut handlar det om vad folk är villiga att betala, marknaden sätter priset.

Användarvisningsbild

Re: SKOGSVÄRDERING

 
#234541
masjäveln skrev:Intresant.....Men värdet på en fastighet är väl vad högsta budet visar? eller



Marknadsvärdet brukar definieras som det sannolika värdet av en försäljning på en öppen fri marknad. Dvs inte det högsta.


Sen tycker jag det är helt befängt att använda LRF-statistik som grund för en egen fastighets värdering. Det är som att komma i en löneförhandling och hädva att man ska ha lön enligt x, efter som x är medellönen för en medborgare i Götaland. Oberoende av vad de nu man jobbar som, plantör, VD, eller snickare.

Men eftersom folk tydligen använder sig av LRF kr/m3sk statistik så förvrids prissättnningen på fastigheterna. LRF-statistik ska endast ses som ett index.

Användarvisningsbild

Re: SKOGSVÄRDERING

 
#234586 Jag redovisar alltid klart och tydligt i mina värderingar att det är LRF:s statistik jag använt mig av som grund, innan justering efter fastighetens enskilda utseende/förutsättningar, och att detta kan vara ett trubbigt verktyg. Alternativen som finns anser jag kan vara minst lika trubbiga, t.ex. beståndsmetoden. Nuvärdet av alla framtida avverkningar man får fram förutsätter ju hela tiden att bestånden sköts optimalt och att skogsvården utförs korrekt i rätt tidpunkt osv. Verkligheten ser ju oftast lite annorlunda ut.

Som köpare har man ju dessutom alltid ett eget ansvar att dels kontrollera fastigheten i fält samt att i samråd med sin bank och eventuella virkesköpare se till att man har de ekonomiska möjligheterna att genomföra ett köp.

Värdering är ju i mångt och mycket bara en teori, ingen vet ju vem som är beredd att betala vad i slutändan.

Användarvisningsbild

Re: SKOGSVÄRDERING

 
#234616 Hur gör du dina justeringar då?

Jag anser att BM-win är ett bättre stöd än LRF:s statistik för värdering av skogsfastigheter. Det blir liksom systematiska fel, och att det är metodfel. Jag väljer att kalla att använda sig av LRF-statistik som värdering för en enskild skogsfastighetsvärde för LRF-metoden.

LRF-metoden innebär att om skogsfastigheter inom samma statistikområde:

[*]Kr/m3sk är lika för 200 m3sk i 20 årig gallringsskog för 200 m3sk slutavverkningsskog. Gallringsskogens virkesförråd bör enligt all rim och reson och ekonomiskt teori och praktik räntebelastas, vilket LRF-metoden inte gör.

[*]Kr/m3sk är lika för en medelbonitet på 9,3 som för 5,3 om virkesförrådet är detsamma. Det innebär ju att två likvärdiga fastigheter i m3sk är lika mycket värda trots att den andra producerar nästan dubbelt så mycket. LRF-metoden tar inte hänsyn till boniteten.

[*]Kr/m3sk är lika för även om en fastighet är väglös och har ett enkelt terrängtransporavstånd på 1000m och den andra har på 200m. Avverkningsnettos tas det ingen hänsyn till enligt LRF-metoden.

[*]En skogsfastighet på Gotland är enligt LRF-metoden lika mycket värd som en skogsfastighet i södra skåne. Vilket naturligvis inte är rimligt.

[*]Fastigheter som ligger nära LRF-statistikgränser slår ju naturligtvis slår ju naturligtvis fel. Vilken region ska man då utgå ifrån?

[*]LRF-metoden tar inte hänsyn till en fastighet som bara har röjningsskog som är belastad med röjningskostnader. 40 m3sk som behöver röjas är lika mycket värd som 40 m3sk frötallar.

SLUMP metoden tycker jag verkar vara den bästa metoden för skogsfastighetsvärdering.

Avatar Fallback

Re: SKOGSVÄRDERING

 
#234620 Även om LRF-metoden är trubbig då den i AC-kusten säger att en m3 kostar ca 300kr
så tycker jag den är bättre än Slump värderingen.


Exempel på värdering av SLUMP:
"Mindre skogsgård på 45 ha varav 33 ha skogsmark och 7,5 ha åker. Virkesförrådet på fastigheten uppgår till totalt 1.537 m3sk."

Snittpris i området 328kr/m3.
328x1537=504.136kr

Värdering enligt SLUMP (Sveriges Lantbruksuniversitet Marknads Pris)
2011-10-23
Avverkningsnetto - 21.105
Markvärde 1.341.974
Jordbruksmarksvärde 112.628
Återstående skog 84.360
Totalt värde 1.517.857kr

   TS
Användarvisningsbild

Re: SKOGSVÄRDERING

 
#234623 Jag justerar som jag tidigare berättat väldigt mycket efter fastighetens utseende. Precis som redan konstaterats har inte ett bestånd med 200 kubik eftersatt förstagallring teoretiskt sett samma värde som en 200 kubik slutavverkning. Då jag oftast gör en skogsbruksplan över fastigheten först får jag en bra bild av hur den ser ut, historik, kubikinnehåll, skötselbehov, bonitet mm.

Mitt verksamhetsområde ligger precis på en gräns mellan två av LRF:s prisområden, det ena är Dalarna med ca 340 kr/m3sk 2012 och det andra Västmanland med ca 480 kr/m3sk. Stor skillnad alltså. Dock kan man ju rent logiskt tänka sig att det inte är täta skott mellan områdena. Självklart håller jag koll på vad fastigheter har gått för här i området, på så vis får man en ganska bra bild av hur det ser ut. Då jag arbetar inom ett relativt begränsat område och så har gjort i flera år så får man en, säg "känsla", för var priset kommer hamna. Detta i kombination med färsk inventering av beståndsdatat brukar ändå ge ett skapligt resultat :wink:

Avatar Fallback

Re: SKOGSVÄRDERING

 
#234627 Jag har en fastighet som har en årlig tillväxt på 6,5%.
Lånar just nu till 2% ränta.

Kalkyl:
Stående bestånd 1700m3
Årlig tillväxt 111m3
Årlig tillväxt i % 6,5%(i början av perioden)

Vid köp så betalar man 300kr/m3 vilket ger 1700x300=510.000kr

Om man avrundar räntan till 3% över en 10 årsperiod så får man föjlande:
Lån 510.000kr, ränta 3%, ränta på ränta för 10år 175.500kr(efter 30% skatteavdrag blir det 122.800kr)

Efter 10 år är stående bestånd 1700+1110=2810m3.
Om virkespriset fortfarande är 300kr är då värdet 2810x300= 843.000kr
Om man då säljer fastigheten med 27% reavinstskatt blir nettot
843.000-510.000=333.000kr. Drar man av 27% i skatt blir det 243.090kr kvar.

Denna enkla beräkning ger en fingervisning om lönsamheten i affären,
dock påverkar virkespriset och låneräntan kalkylen väldigt mycket.

Om utfallet blir som i ovanstående kalkyl så kan det vara en bra affär att köpa
ungskog som växer snabbt.
Men 0kr i eget satsat kapital och 0 timmar i eget arbete
blir ändå nettot ca 120.000kr över en 10 årsperiod.

   TS
Användarvisningsbild

Re: SKOGSVÄRDERING

 
#234653
Peteflamingstar skrev:Jag justerar som jag tidigare berättat väldigt mycket efter fastighetens utseende. Precis som redan konstaterats har inte ett bestånd med 200 kubik eftersatt förstagallring teoretiskt sett samma värde som en 200 kubik slutavverkning. Då jag oftast gör en skogsbruksplan över fastigheten först får jag en bra bild av hur den ser ut, historik, kubikinnehåll, skötselbehov, bonitet mm.

Mitt verksamhetsområde ligger precis på en gräns mellan två av LRF:s prisområden, det ena är Dalarna med ca 340 kr/m3sk 2012 och det andra Västmanland med ca 480 kr/m3sk. Stor skillnad alltså. Dock kan man ju rent logiskt tänka sig att det inte är täta skott mellan områdena. Självklart håller jag koll på vad fastigheter har gått för här i området, på så vis får man en ganska bra bild av hur det ser ut. Då jag arbetar inom ett relativt begränsat område och så har gjort i flera år så får man en, säg "känsla", för var priset kommer hamna. Detta i kombination med färsk inventering av beståndsdatat brukar ändå ge ett skapligt resultat :wink:



Jag tvivlar inte på att du värderar fel eller konstigt. Du har säkert fått upp en bra känsla och värderar med bra precision. Du blir ju tvungen att värdera väldig mycket själv på känn, vilket då är en viss indikation att metoden är fel i sig. Men metoden är så vanlig vilket då har visat sig att folk inte t.ex betalat bättre för en skogsfastighet med bra arrondering än en dålig, vilket påvisar att värderingen av skogsfastigheter inte fungerar.

En fördel med slump är ju att den just räknar på ett mer objektivt sätt än vad du gör manuell på just det faktorer du och värderare räknar på. Och att marknaden skulle bli mycket mer transparent.

En uppdaterad inventering är ju viktigt oavsett metod.

Användarvisningsbild

Re: SKOGSVÄRDERING

 
#234690
Zalman skrev:Exempel på värdering av SLUMP:
"Mindre skogsgård på 45 ha varav 33 ha skogsmark och 7,5 ha åker. Virkesförrådet på fastigheten uppgår till totalt 1.537 m3sk."

Snittpris i området 328kr/m3.
328x1537=504.136kr

Värdering enligt SLUMP (Sveriges Lantbruksuniversitet Marknads Pris)
2011-10-23
Avverkningsnetto - 21.105
Markvärde 1.341.974
Jordbruksmarksvärde 112.628
Återstående skog 84.360
Totalt värde 1.517.857kr

Utan att vara jätteinsatt i tillväxt och marknadspricer i västerbottens kustland, men jag vill nog mena att priset baserat på LRFs statistik låter mer galet är SLUMP-priset.

Fastigheten i exemplet är uppenbarligen hårt avverkad. Om man inte stirrar sig blind på vad volymen är värd idag (LRF) utan även ser lite till hur mycket mark man får för pengen så blir perspektivet annorlunda. Se priset/ha i detta exemplet.
LRF: ca 15.000 kr/ha.
SLUMP: ca 46.000 kr/ha.

SLUMP tar även med de 7,5 ha jordbrukmark i sin beräkning, vilket inte LRFs statistik gör, så egentligen skulle SLUMP-priset ner en aning.

Så från en landsände där priserna ofta ligger långt över 100.000 kr/ha så känns SLUMP-priset ändå inte fullständigt orealistiskt. (Inte så att jag tror jag hade fått en kalkyl att gå ihop med lån till hela köpeskillingen, men den marken finns väl knappast att köpa idag.) Med modellen som presenterades i startinlägget (jag antar 4 m3/ha&år i bonitet) så hamnar värdet på skogen på drygt 1,3 miljoner vilket är ganska nära vad SLUMP visade (om man räknar bort jordbruksmarken).

Sedan är det ju en väldig skillnad på om de i snitt knappt 50 m3sk/ha som står är gammal sönderblåst restskog eller planteringar i tillväxtstadie... Det säger ju varken den ena eller andra siffran något om.

Markvärdet bör utan tvivel tas i beaktan.

Avatar Fallback

Re: SKOGSVÄRDERING

 
#234693 År 2010 betalade jag 425.000kr för en fastighet i AC kusten.
Visst, det fanns ej något att avverka och 75% var under 20 år.

Totalt 65ha
Skog 40ha
Åker 10ha
Imp 15ha

Stående bestånd 1700m3
Årlig tillväxt 111m3

Så jag tycker fortfarande att LRF har ett bättre riktvärde än Slumpvärderingen.

   TS
Användarvisningsbild

Re: SKOGSVÄRDERING

 
#234695
Zalman skrev:År 2010 betalade jag 425.000kr för en fastighet i AC kusten...

Kan bara säga ett stort GRATTIS! :smile:

Jag hade inte tvekat en sekund. Även om det är ungskog så kommer den betinga ett högt värde såsmåningom och priset var ju inte mycket att orda om. Räknar man bara den produktiva skogen och ser resten som "gratis" så var hektarpriset bara ca 10.000 kr. Sett per kubik i ungskogen 250 kr/m3sk.

Trodde inte sådana affärer gick att göra idag. Men det är klart, fastigheten kanske ligger illa till långt ut i ingenstans och då spelar ju logistiken roll...?

Men jag vidhåller fortsatt att LRF-statistiken bara är ett extremt grovt riktvärde och då bör användas försiktigt och för fastigheter med mer genomsnittlig åldersfördelning.

Användarvisningsbild

Re: SKOGSVÄRDERING

 
#234726 En sak som vi måste hålla isär är om värderingen är beställd av en säljare eller av en spekulant på en fastighet. Som potentiell köpare är det förstås avgörande att man på sikt kan klara av investeringen, med räntekostnader osv. En sådan kalkyl kan t.ex. LRF-konsult, banker med skoglig kompetens osv hjälpa till med. Jag som oftast har säljaren som uppdragsgivare hamnar i ett läge där de vill ha en bra plan samt en värdering gjord till ett bra pris, och helst rätt snabbt. Gjorde jag fler värderingar än jag gör idag, samt om jag oftare blev anlitad av spekulanter än säljare, då skulle jag säkert överväga att investera i BM-win. Om inte annat för att kunna "konkurrera" på samma villkor som de stora aktörerna, oavsett vad man anser om det programmet som verktyg.

Fredrik Reuter
Hej Gäst! Jag heter Fredrik och driver denna sajt. Jag skulle gärna vilja tipsa dig om hur du kan få ut mer av skogsforum. Klicka på de knappar som passar dig här intill (minifönster öppnas).
Annonser