Skogsfastighet - Bra affär?

Stora Enso
 Svara  27 inlägg  10411 visningar  9 följer
Avatar Fallback

Skogsfastighet - Bra affär?

 
#193177 Hej.

Jag har en fundering angående överlåtelse av skogsfastighet.

Förutsättningar:

En person har för avsikt att överlåta en skogsfastighet till två arvingar genom s.k. gåvoköp. Fastighetens taxeringsvärde är ca 2 200 000 kr och marknadsvärdet torde ligga någonstans mellan 3 500 000 kr och 4 000 000 kr. Tilltänkt vederlag för gåvoköpet är 1 800 000 kr. Givarens anskaffningsvärde är runt 400 000 kr. Skogsavdrag är fullt utnyttjat.

Av fastigheten utgör ca 140 ha produktiv skogsmark. Virkesförrådet uppgår till ca 14 500 m3sk. Medelboniteten ligger på ca 4 m3sk/ha. Det finns föreslagna avverkningsåtgärder under perioden 2012-2022 på totalt ca 2 800 m3sk. Tillväxten under perioden 2012-2011 ligger, med beaktande av föreslagna avverkningsåtgärder, på ca 470 m3sk/år.

Så till min fråga:

Är detta en bra "affär" om man följer skogsbruksplanen och föreslagna avverkningsåtgärder? Tanken är att överlåtelsen för i vart fall ena mottagaren ska finansieras fullt ut genom lån (900 000 kr, ränta 4 %). Kommer avkastningen under den närmsta tioårsperioden att täcka räntekostnaderna? Vad finns det egentligen för möjligheter till amortering och andra rena intäkter? Jag vet att det är mycket faktorer som spelar in såsom fastighetens geografiska läge, rådande virkespriser, skatteupplägg m.m., men ni kanske kan spekulera brett runt affären?

   TS
Enso Cat
Användarvisningsbild

Re: Bra affär?

 
#193185 Man ska betala minst taxeringsvardet annars inget skogsavdrag :grin:

Avatar Fallback

Re: Bra affär?

 
#193257 Jo, det är jag medveten om - därför jag angav att skogsavdraget är fullt utnyttjat av tidigare ägare.

Men frågan är: hur mycket påverkar denna faktor affärens lönsamhet?

Ett räkneexempel: om man lånar 900 000 kr till 4 % ränta innebär det ca 36 000 kr i ränta per år = 360 000 kr i ränta under den kommande tioårsperioden. Är det rimligt att tro att de ca 2 800 m3sk (1 400 m3sk per delägare) som är avverkningsbart täcker denna kostnad?

   TS
Avatar Fallback

Re: Bra affär?

 Firar 10 år som aktiv medlem på skogsforum! 
#193259 Bra affär för vem, köparen eller säljaren? Jämfört med vadå?

Svårt att värtdera skogsavdragsutrymme, det är ju en skatteskuld som skall betalas tillbaka någonn gång. Men när? Ju längre bort i tiden, desto mindre problem.

http://niclasvirin.com/rattsfall/2011-5 ... 3-10.shtml

Avatar Fallback

Re: Bra affär?

 
#193290 Ja har nyligen gjort en liknande affär så kanske kan komma med lite tips och råd. I mitt fall blev de att jag övertog det som gåva, säljarens vinstskatt hade blivit förstor vid köp över taxeringsvärdet. Är tanken att börja amortera lånen direkt eller bara betala räntor? amortera vid gåva blir svårare, eftersom skogsavdraget uteblir men de visste du väl redan:)

Avatar Fallback

Re: Bra affär?

 
#193315
rotvälta74 skrev:Ett räkneexempel: om man lånar 900 000 kr till 4 % ränta innebär det ca 36 000 kr i ränta per år = 360 000 kr i ränta under den kommande tioårsperioden. Är det rimligt att tro att de ca 2 800 m3sk (1 400 m3sk per delägare) som är avverkningsbart täcker denna kostnad?

Du behöver få en snittintäkt på 257 kr/m3sk eller ungefär 313 kr/m3fub. Det låter väl som att det går att få det som snitt över tioårsperioden. Grejen med skogsbruk är att inkomster och kostnader kommer oregelbundet över tiden. Samtidigt är det ett riktigt bra pris du har fått, men jag blir lite fundersam då du måste låna till hela summan och inte har några sparade pengar.

Med ett gåvoköp, med lejonparten lånade pengar, är det synnerligen viktigt att vara på god fot med banken. Det finns vittnen som menar att banken kan tvinga dig att avverka skog äldre än skyddsåldern.

Avatar Fallback

Re: Bra affär?

 
#193324
haggloader skrev:
rotvälta74 skrev:Ett räkneexempel: om man lånar 900 000 kr till 4 % ränta innebär det ca 36 000 kr i ränta per år = 360 000 kr i ränta under den kommande tioårsperioden. Är det rimligt att tro att de ca 2 800 m3sk (1 400 m3sk per delägare) som är avverkningsbart täcker denna kostnad?

Du behöver få en snittintäkt på 257 kr/m3sk eller ungefär 313 kr/m3fub. Det låter väl som att det går att få det som snitt över tioårsperioden. Grejen med skogsbruk är att inkomster och kostnader kommer oregelbundet över tiden. Samtidigt är det ett riktigt bra pris du har fått, men jag blir lite fundersam då du måste låna till hela summan och inte har några sparade pengar.

Med ett gåvoköp, med lejonparten lånade pengar, är det synnerligen viktigt att vara på god fot med banken. Det finns vittnen som menar att banken kan tvinga dig att avverka skog äldre än skyddsåldern.

Snittintäkt på 313 kr/fub?
Nej absolut inte. Tänk på att det i tillväxtsiffrorna ingår all ved inkl röjningsved och klent gallringsvirke. Sen har du kostnader såsom röjning, plantering, vägar mm. Skulle nog dra ner det till 200 kr/fub men vem vet var virkespriserna är 10 år framåt? Men i planen kan du ju bättre se var virkesuttagen ligger också. Är det i grov eller klen skog? Mycket röjskogar? I så fall räkna bort det uttaget där.

Avatar Fallback

Re: Bra affär?

 
#193325 köp för 1,8 sälj för 4 mycket bra affär.

Avatar Fallback

Re: Bra affär?

 
#193478 Som bävern skriver gör du din bästa affär då du säljer fastigheten. Utrycket att skogsägare lever fattigt och dör rik kommer nog att gälla dig i viss utsträckning.

Avatar Fallback

Re: Bra affär?

 
#193488
Vedproducent skrev: Snittintäkt på 313 kr/fub?
Nej absolut inte. Tänk på att det i tillväxtsiffrorna ingår all ved inkl röjningsved och klent gallringsvirke. Sen har du kostnader såsom röjning, plantering, vägar mm. Skulle nog dra ner det till 200 kr/fub men vem vet var virkespriserna är 10 år framåt? Men i planen kan du ju bättre se var virkesuttagen ligger också. Är det i grov eller klen skog? Mycket röjskogar? I så fall räkna bort det uttaget där.

Det är inte fastighetens tillväxt som anges. Det är tioårsperiodens avverkningsförslag.

Avatar Fallback

Re: Bra affär?

 
#199107 Jag ligger också sömnlös om nätterna, har fått erbjudande att ta över skogsfastighet efter släktingar och trodde först " å vilket tillfälle å göra en bra affär för en fattig lapp som mig "
taxeringsvädret ligger på 2,8 och en virkesköpare räkna lite snabbt att jag skulle kunna fått ut hälften under min livstid? :surp:
För alla råder mig att köpa till 1 krona över taxeringsvärdet
Alltså kommer jag bara betala massa ränta som jag redan gör på kåken.
Kan det verkligen vara så illa??? :???:

I så fall är ju skogen till för mångmiljonärer som tycker det kan ju vara kul å bara ha

Jag har köpt en skogsbruksplan om det är nån som undrar över nån siffra

Avatar Fallback

Re: Bra affär?

 Firar 10 år som aktiv medlem på skogsforum! 
#199112 Du trodde man kunde köpa en skog, avverka för att betala den och sedan ha både skog och pengar över? Eller vad hade du hoppats?

Avatar Fallback

Re: Bra affär?

 
#199118
Mangan skrev:Du trodde man kunde köpa en skog, avverka för att betala den och sedan ha både skog och pengar över? Eller vad hade du hoppats?

Det finns tillfällen då det fungerat så.

Avatar Fallback

Re: Bra affär?

 Firar 10 år som aktiv medlem på skogsforum! 
#199123 Jo, men det har varit marginellt.

Priset på fastigheter styrs av virkespriset samt ev. förväntningar på stigande fastighetspriser.

Avatar Fallback

Re: Bra affär?

 
#199152 Min reflektion blir :
Om jag hade ekonomisk möjlighet att köpa liknande fastighet i mina hemtrakter skulle jag inte tveka en sekund. Ca 100m3/ha låter bra och att vi har en svacka i konjunkturen för tillfället ser jag som pris o intressedämpande. Om fem år GISSAR jag att ni står o flinar åt ert skogsklipp.
Köp !!!!!!! Men glöm inte att skaffa en bra skogsförsäkring !

Fredrik Reuter
Hej Gäst! Jag heter Fredrik och driver denna sajt. Jag skulle gärna vilja tipsa dig om hur du kan få ut mer av skogsforum. Klicka på de knappar som passar dig här intill (minifönster öppnas).
Liknande Trådar
TitelStatistikSenaste svaret
Serviceavtal....en bra affär? av tullan - tor 06 sep 2012, 20:21
i Skogsmaskiner (stora skogsmaskiner)
6 svar
2711 läst
av tullan     
fre 07 sep 2012, 20:41
Dum affär eller ej... av Pensionär - tis 30 jun 2015, 17:16
i Skogsfastigheter
4 svar
2329 läst
av JensSkoog     
tis 30 jun 2015, 22:50
Jordbruksmark bättre affär än skog? av Zalman - fre 24 jun 2011, 15:34
i Avtal, offerter, virkesprislistor och priser
8 svar
2527 läst
av JörgenO     
tis 11 sep 2012, 06:22
bästa/sämsta affär på "huggaredskap" av Skarvikarn - sön 15 dec 2013, 14:57
i Öppna kategorin
10 svar
3510 läst
av alias     
tis 17 dec 2013, 17:04
Köp av Skogsfastighet av Martin48 - fre 18 okt 2013, 21:07
i Skogsfastigheter
12 svar
6149 läst
av surjämten     
mån 21 okt 2013, 13:59
Annonser