Värdering av ungskog

Hur värderas en fastighet som endast består av ungskog under 30år.Värde kr/m3sk om man jämför mot LRF konsults medelpriser?
Fastigheten ligger i Jämtland där medelpriset är ca 290kr/m3sk.

Jag menar att LRF:s medelpriser ska tas med en nypa salt. Stirrar man alltför mycket på det så kan effekten bli att en bit halvhyfsad skog i norra Dalsland blir vansinnigt mycket dyrare än en bit bättre skog ett par mil därifrån i södra Värmland. Så snett kan deras grovhuggna statistik slå, ni kan ju kolla i bilden nedan.


Räknar man sedan ungskog blir priset helt vansinnigt, särskilt där tillväxten ännu inte hunnit ta fart. Så billiga hektar finns inte att köpa.

Nej, här får man nog titta på tidigare liknande försäljningar och fundera på vad man själv anser det vara värt. Om man köper för sina barn och barnbarns skull så kan man säkert peta in mer än om man räknar krass avkastning. Gör man det senare kommer man sannolikt inte komma över någon ungskog på marknaden med rådande priser.

Talade med Torbjörn Sundelin förra året, han som är en av de som jobbat med värderingsverktyget SLUMP. Detta baseras bl.a. på det s.k. "markvärdet" och även tidigare prisstatistik i området (ett hästjobb görs i registrering av gjorda köp). Så varför inte låta de göra analysjobbet åt dig?

Jag anser nog att denna modellen är betydligt mer tillförlitlig än LRF:s. Kostar visserligen ett par hundra att fråga på ett objekt, men det blir billigare redan vid andra frågan. Och de måste ju leva också.

Det finns en tråd tidigare om denna modell: viewtopic.php?f=112&t=11722

[Edit: Stavfel.]

Även om priset per m3 är ett trubbigt instrument vid värdering så väger
ändå denna parameter tungt vid en värdering.

Dock kan köp av ungskog vara en mycket god affär eftersom den årliga tillväxten kan ligga på 5-15%.

Exempel:
Köp en fastighet med 1000m3 ungskog för 300kr/m3, genomsnittlig årlig tillväxt 10%.
Efter 10år så finns det 2600m3 skog, även om priset då bara är 300kr/m3,
så är fastigheten värd 780000kr.
Vinst 780000-300000=480000kr.
480000-130000(27% skatt)=350000kr netto.

Om du lånat 300000kr i 10år till en ränta på 5%(3,5% efter skatteavdrag)
så lånekostnaden 123000kr.

Netto lånekostnad 123.000kr
Försäljningsvinst 350.000kr
Nettovinst 227.000kr

En ytterligare fördel med detta upplägg är att det kan vara så att den
egna arbetsinsatsen kan hållas till ett minimum.

Ditt exempel är matematiskt riktigt, men menar du att det är tillämpbart på ungskog? 10% tillväxt innebär ju antingen att det är en snabbväxare eller att det är ungskog som håller på att "ta fart". Det förutsätter ju vidare att någon är villig att sälja ungskogen baserat på det genomsnittliga "LRF-m3-priset" och det tror jag blir svårt att hitta.

Rätta mig gärna om jag har fel. Jag slår till direkt!

Jag instämmer i att m3-priset är en stor faktor, den enskilt klart viktigaste, men i fallet ungskog måste andra parametrar värderas så som bl.a. just tillväxtfasen och arealen.