Värdering av ungskog

Stora Enso
 Svara  5 inlägg  5536 visningar  3 följer
Avatar Fallback

Värdering av ungskog

 
#184592 Hur värderas en fastighet som endast består av ungskog under 30år.Värde kr/m3sk om man jämför mot LRF konsults medelpriser?
Fastigheten ligger i Jämtland där medelpriset är ca 290kr/m3sk.

   TS
Enso Cat
Användarvisningsbild

Re: Värdering av ungskog

 
#184595 Jag menar att LRF:s medelpriser ska tas med en nypa salt. Stirrar man alltför mycket på det så kan effekten bli att en bit halvhyfsad skog i norra Dalsland blir vansinnigt mycket dyrare än en bit bättre skog ett par mil därifrån i södra Värmland. Så snett kan deras grovhuggna statistik slå, ni kan ju kolla i bilden nedan.

LRF_2011.JPG

Räknar man sedan ungskog blir priset helt vansinnigt, särskilt där tillväxten ännu inte hunnit ta fart. Så billiga hektar finns inte att köpa.

Nej, här får man nog titta på tidigare liknande försäljningar och fundera på vad man själv anser det vara värt. Om man köper för sina barn och barnbarns skull så kan man säkert peta in mer än om man räknar krass avkastning. Gör man det senare kommer man sannolikt inte komma över någon ungskog på marknaden med rådande priser.

Talade med Torbjörn Sundelin förra året, han som är en av de som jobbat med värderingsverktyget SLUMP. Detta baseras bl.a. på det s.k. "markvärdet" och även tidigare prisstatistik i området (ett hästjobb görs i registrering av gjorda köp). Så varför inte låta de göra analysjobbet åt dig?

Jag anser nog att denna modellen är betydligt mer tillförlitlig än LRF:s. Kostar visserligen ett par hundra att fråga på ett objekt, men det blir billigare redan vid andra frågan. Och de måste ju leva också.

Det finns en tråd tidigare om denna modell: viewtopic.php?f=112&t=11722

[Edit: Stavfel.]
Senast redigerad av towes ons 29 aug 2012, 13:39, redigerad totalt 1 gång.

Avatar Fallback

Re: Värdering av ungskog

 
#184597
MNskog skrev:Hur värderas en fastighet som endast består av ungskog under 30år.Värde kr/m3sk om man jämför mot LRF konsults medelpriser?
Fastigheten ligger i Jämtland där medelpriset är ca 290kr/m3sk.


Även om priset per m3 är ett trubbigt instrument vid värdering så väger
ändå denna parameter tungt vid en värdering.

Dock kan köp av ungskog vara en mycket god affär eftersom den årliga tillväxten kan ligga på 5-15%.

Exempel:
Köp en fastighet med 1000m3 ungskog för 300kr/m3, genomsnittlig årlig tillväxt 10%.
Efter 10år så finns det 2600m3 skog, även om priset då bara är 300kr/m3,
så är fastigheten värd 780000kr.
Vinst 780000-300000=480000kr.
480000-130000(27% skatt)=350000kr netto.

Om du lånat 300000kr i 10år till en ränta på 5%(3,5% efter skatteavdrag)
så lånekostnaden 123000kr.

Netto lånekostnad 123.000kr
Försäljningsvinst 350.000kr
Nettovinst 227.000kr

En ytterligare fördel med detta upplägg är att det kan vara så att den
egna arbetsinsatsen kan hållas till ett minimum.

Användarvisningsbild

Re: Värdering av ungskog

 
#184598 Ditt exempel är matematiskt riktigt, men menar du att det är tillämpbart på ungskog? 10% tillväxt innebär ju antingen att det är en snabbväxare eller att det är ungskog som håller på att "ta fart". Det förutsätter ju vidare att någon är villig att sälja ungskogen baserat på det genomsnittliga "LRF-m3-priset" och det tror jag blir svårt att hitta.

Rätta mig gärna om jag har fel. Jag slår till direkt! :smile:

Jag instämmer i att m3-priset är en stor faktor, den enskilt klart viktigaste, men i fallet ungskog måste andra parametrar värderas så som bl.a. just tillväxtfasen och arealen.

Avatar Fallback

Re: Värdering av ungskog

 
#314905 Har tagit fram en egen kalkyl.Jag utgår från vad som betalas för slutaverningsbar skog.Ska ge ett exempel..Småland betalas 600 krm3 för slutavverkningsbar skog.
Sen vet jag att rotnettot ligger på ca 475 krm3 just nu.Du betalar alltså 125 kr mer per kubik vilket enl min analys innebär att det värdet sitter i marken.Det såkallade markvärdet.normal volym innan avverning ligger på ca 300 kubik på slutaverkningsskog per hektar vilket ger 300x125 i markvärde=37500 kr i markvärde för råmark
Är marken planterad lägger jag på 12500 kr plantor och markberedning.Ger 50000 kr per hektar planterad mark kalmar län bonitet runt 8...Sen gör jag en rät linje av värdeökningen så att efter 60 år står det 300 kubik per hektar igen vilket betingar ett värde av 142000.Delar detta med 60 år omloppstiden får ett värde av 2300kr viket jag sätter som värdeökning per hektar och år.Sen bara räkna sig fram till vad de olika delbestånden är värda...Röjning anser jag finansieras av gallringsuttagen under omloppstiden plus övriga skötselkostnader.Jag tycker min uträkning ger en lättförstelig och sund beräkningsstrategi.Tacksam för synpunkter.Magnus nilsson emmaboda

Fredrik Reuter
Hej Gäst! Jag heter Fredrik och driver denna sajt. Jag skulle gärna vilja tipsa dig om hur du kan få ut mer av skogsforum. Klicka på de knappar som passar dig här intill (minifönster öppnas).
Liknande Trådar
TitelStatistikSenaste svaret
Röja ungskog med drönare av Fredrik Reuter - sön 19 apr 2015, 21:57
i Öppna kategorin

12
23 svar
8271 läst
av 550     
tor 23 apr 2015, 18:17
Skogsfastighet pris? mycket ungskog av slatte - tis 03 jun 2014, 18:27
i Skogsfastigheter
6 svar
5515 läst
av Röjkvist     
tis 03 jun 2014, 20:40
Värdering av löv på rot av henrik.rinder - lör 05 nov 2011, 20:45
i Avtal, offerter, virkesprislistor och priser
0 svar
587 läst
av henrik.rinder     
lör 05 nov 2011, 20:45
Värdering skogsfastighet. av Knoxx - mån 24 okt 2016, 19:37
i Skogsfastigheter
3 svar
1470 läst
av frågande och vetande     
tis 25 okt 2016, 08:05
Förslag på värdering av Konsult - sön 15 sep 2013, 14:42
i Öppna kategorin
0 svar
1595 läst
av Konsult     
sön 15 sep 2013, 14:42
Annonser