Prisutveckling fastigheter

Hej, Jag har funderat lite på kommande prisutveckling på fastigheter. Om man är lite osentimental så tror jag att vi kommer att ha ett ekonomiskt scenario som liknar situationen 1991-94 även om svenska kronan står stark idag till skillnad från då, för skogens del kan det i värsta fall tom bli värre just därför.

Frågan är egentligen hur läge det tar innan det sjunker ordentligt och vart det vänder. Det känns som investringsviljan sjunkit radikalt redan nu....

Vad tror panelen rent krasst, inte med hjärtat...


MVH Escargot, som nog tänker utöka framöver om tillfälle ges.

För en ren skogsfastighet skulle jag använda följande indata
Real tillväxt
Prisökning råvara
Kalkylränta (lånekostnad)
Värdering (marknadspris/bruksvärde)

Med en spåkulehorisont på 10år tror jag
Real tillväxt - ingen förändring (trots växthuseffekt)
Prisökning råvara - Ingen förändring - tror vi har fler iPads o färre tidningar om 10år o byggbranschen kommer väl att växa men inte något extraordinärt
Kalkylränta (lånekostnad) - Bör vara högre om 10år (då har EMU brustit o USA gått i kk och världen återhämtat sig och räntorna normaliserats.
Värdering (marknadspris/bruksvärde) - Minskat Att vi betalar för mycket (mark, hus) beror på att vi ser att räntorna är låga men har svårt att inse varför (låg tillväxt o låg inflation) Det har vi lärt om 10år

Slutsats pris på skogsfastighet bör vara oförändrade/något ner om 10år tror jag.

Men viktigast: köp inte om förväntning om framtida prisökning ingår i lönsamhetskalkylen!

Jag tror på värdestegring, mark tillverkas inte längre. Det kommer att bli hög efterfrågan på bioenergi.

Hej Jörgen O ,dina teorier är nog inte fel det ligger en hel del i dom,
fastighetspriserna de senaste åren har har uppstått i en spekulation om ständigt ökade priser,på
råvara och mark. De som sålt de senaste åren har gjort en bra affär,köparna en sämre.
Köpeskillingar på 50-70 % över avkastningsvärdena kan inte hålla i längden.

Trender som jag ser de närmsta tio åren.

1. Idag är vi 7 miljarder människor på 1,5 miljarder ha. Det blir 0,214ha per person.
Om tio år så är vi 8 miljarder människor på mindre än 1,5 miljarder ha pga erosion, torka, bebyggelse mm. Det blir mindre än 0,1875ha per person.

2. Tillväxten ökar i skogen pga bättre skötsel, bättre plantor, varmare klimat som ger
längre vegetationsperiod.

3. Landgrabbing tendenserna intensifieras. Allt fler länder vill säkerställa matproduktion och vill därför äga egen mark.

4. Jag tror att den finansiella krisen i EU och USA bara kan lösas på ett sätt,
och det är att starta sedelpressarna. Då blir det rusning efter fasta värden.

5. Trädens andel av värdet i en skogsfastighet sjunker. Turism, tomtavstyckning, vindkraft, rekreation, jakt mm ökar i värde.

6. Kemiskt är kolvätet i biomassan i skogen närbesläktat med olja och kan därför
i många fall ersätta olja t.ex. tallolja, textila fibrer på cellulosa mm.

7. Energiproduktion från skogen ökar. Den totala biomassan i en fin granskog
kan innehålla 1.300.000kwh. Vilket innebär att skogen är värd 2000kr/m3fub för en skogsägare som använder egen biomassa för att värma sitt hyreshus.

8. I en allt oroligare värld känns en skogsfastighet som en allt tryggare investering.

De senaste 50 åren har skogen slagit aktier och stigit med8% per år fördelat på 5%
för marken och 3% för träden.

Med en årlig tillväxt på 8% så fördubblas värdet på nio år.

Jag har köpt skog för 2kr/m2. En kompis betalade 1000kr/m2 för en tomt.
Vem har gjort bästa affären om tio år?

Jag tror att min skog då kostar 4kr/m2. Kommer kompisens tomt kosta 2000kr/m2
år 2022?

Hur mycket mer fastighetsskatt får min kompis betala?

Utan att utveckla det teknikaliiteter så håller jag med Zalman ovan. Det finns många som redan dag funderar över hur världen med dagens, och ökande befolkning ska kunna hantera råvaru och energibehovet. Vår planet har långsiktigt, med det man känner till idag, möjlighet att försörja en befolkning på 2-2,5 miljarder. Dock är vi snart 7 miljarder och det fortsätter öka...

Om man läser statistik från LRF konsult så har de reala skogspriserna ökat med
75-98%(beroende på vart i landet man mäter) i Sverige de senaste 10 åren.

http://www.lrfkonsult.se/press/Nyheter/ ... aret-2012/

Hej Fastighetspriserna beror till en del av konjunkturläget, de e knackigt i europa
med en därpå lägre efterfrågan på råvara. En ytterligare höjning av fastighetspriserna
förutsätter en god konjunktur, med högre råvarupriser.Skogsfastigheter med pendlingsavstånd
till de större städerna ,kommer nog alltid att spela i en egen serie,oavsett råvarupriser.
men alla de övriga miljoner hektaren, torde ha en vettigare värdering framöver,
vilket ju borde gynna vanliga skogsbrukare som vill utöka verksamheten.

Jag har samma syn på framtiden. Priserna på skog kommer att bli mer baserade på vad industrin betalar för råvaran. Jag tror att vi nu håller på att normalisera priserna. (bortsett från storstads regionerna) Men denna tanke är högst personlig dock med stöd av historien.Talesättet att inget växer till himmlen tror jag stämmer även för skogsnäringen. Den svenska skogsråvaran lider grymt mycket av en stark krona. Svenska sågverk lider av vissa lönsamhetsproblem detta talar också för att priserna kommer att normaliseras på skog.

Kommentera gärna detta inlägg roligt att få er bild av framtiden.

(Jag är ingen super pessimist men försöker att se nyktert på framtiden)

//David

Jag skulle tro att fastighetspriserna framgent stiger med inflationen och det bör årligen bli 1-2%

Den närmaste 10-årsperioden tror jag snarare på aktier och att den marknaden återhämtar sig efter 12 års kräftgång.

För den som har pengar är det bra köpläge i en lågkonjunktur. Även om priserna på skogsmark sjunker tillfälligt så lär den lånsiktiga trenden vara stigande...

Håller med, skogen växer lika bra i en lågkonjunktur. Den som kan undvara pengar i 10 år, och satsar på skog, har då byggt upp ett större vireksförråd som kan omsättas i pengar vid nästa högkonjunktur.

Exempel; Ett bestånd som har 4% tillväxt ökar med nästan 50 volym% under 10 år.

Klart att det finns större potential med att köpa aktier, men det är större risker oxå.

I vilken åldersklass är tillväxten störst?

Finns det tillväxtkurvor på skog tex 0-100 år? eller är kurvan linjär?

Det beror på många parametrar med generellt så kan man säga att skogen växer snabbast då den är ung och att tillväxten avtar då den blir äldre, i % alltså. Sedan beror volym tillväxten på hur stort virkesförrådet är per hektar. En hårt gallrad skog har lägre volym tillväxt än en tät skog. En gammal skog med högt virkesförråd kan ha högre volym tillväxt än en ung skog med lågt virkesförråd.

Exemplet med 4% tillväxt kan vara ett 50-årigt bestånd. Då skogen blir över 100 år kan tillväxtten ha sjunkit ner mot 1%.

Mina tankar var kring tillväxten mätt i m3.
m3 på y-axel tid på x-axel hur ser en sådan kurva ut? är det en enkel funktion eller är kurvan mer komplex och delvis exponentiell?

Finns sådana kurvor? tex för gran, tall & björk