Grannens är till salu! Investera i skog?

Kategorisponsor Skogsägare
 Svara  113 inlägg  35868 visningar  20 följer
Avatar Fallback

Re: Grannens är till salu! Investera?????

 
#204562
Zalman skrev:"inte belasta befintlig skog med fler köp med pris enligt denna fastigheten."

De finns skogsköpare som har följande strategi:
1. köper snabbväxande skog
2. gör så lite som möjligt
3. säljer den efter ca 10 år om marknaden är rätt

Exempel år 2013:
Köpeskilling 1.000.000kr(500kr/m3sk)
Virkesförråd 2000m3sk
Virkesförrådet ökar med 7% per år vilket ger en fördubbling på 10år

År 2023
Med en låneränta på 5%(3,5% netto) så kostar lånet i snitt 35.000kr/år
totalt 350.000kr på 10år.
Försäljningspris 2.000.000kr(500kr/m3sk)
Virkesförråd 4000m3sk
Vinst 1.000.000kr, skatt 270.000kr, netto 730.000kr.

Frågan är då, tycker man att det är en bra affär att betala 35.000kr/år(ca 3000kr/mån)
i tio år för att då få 730.000kr?

EDIT
Ja, det är en bra affär. Om alternativet är att du sparar 35.000kr/år i 10år
och får 5% i ränta så har du sparat 350.000kr, fått 112.231kr i ränta,
skatten blir 33.670kr, nettot blir 350.000+78.562=428.562kr
vilket är bra mycket mindre än 730.000kr.

Ja nu ska vi nog hålla oss nere på jorden. Du är uppe i det blå om du tror att virkesförrådet dubblas på 10 år. Säg att fastigheten har ett virkesförråd på 150 kr/m3sk i förråd och det skulle dubblas så är tillväxten 15 m3 sk/ha och år. Boniteten borde då behöva ligga på runt 18-20 eller runt G40 i snitt. Visst kan det finnas något enstaka bestånd men knappast något som berör en fastighet i storleken 50 hektar och uppåt. Räkna du med hälften eller runt 3-3,5 % i tillväxt på en normalfastighet i tillväxt. Du vet inte ens att låneräntorna ligger där om 10 år så dina siffror är ren spekulation. Men det är fritt för alla att spekulera. Det är en del av det roliga med skogsköp.

Användarvisningsbild

Re: Grannens är till salu! Investera?????

 
#204568 Ja nu har jag i vilket fall som helst fått belägg för att det är en dyr affär!!!
Detta är ett pris som mäklaren och säljaren räknat ut och det kan jag säga att säljaren gör inga förlustaffärer. Har aldrig gjort och kommer troligtvis aldrig att göra då det handlar om en affärsman ut i fingerspetsarna. Han har heller inget behov av att sälja med panik då där finns annan likviditet att tillgå.
Hur har de då kommit fram till detta pris när ni nämner affärer som hamnar runt 400-450
kr/m3sk?
Finns där färdiga affärer att ta del av så man kan se med egna ögon vad som stämmer?

En mäklare är ju också intresserad av att sälja till högstbjudande :wink:

Hade priset hamnat runt 450-480 hade jag inte tvekat en minut men nu med ett pris på 542 kr/m3sk så kommer det säkert bli svårt för fastigheten att bära sig självt..... :roll:

   TS
Användarvisningsbild

Re: Grannens är till salu! Investera?????

 
#204617 Nu har jag kollat lite på vad LRF Konsult har att säga om saken och i deras ögon är runt 540kr/m3sk vad man får betala för skogsfastigheter i de södra delarna :((

Nu har jag allt tänkt till lite här......
OM köpeskillingen blir 5mkr:

-Avverka för 5mkr.
-Betala halva köpeskillingen med avverkningen, andra halvan sätts in på skogskonto (nuv. ränta på 2.25%)
-Låna 2.5mkr och betala andra halvan på köpeskillingen.
-Förhandla fram en ränta på lånet som ej överstiger räntan på skogskontot så att densamma betalar räntan på lånet.
-Ta ut från skogskonto 250tkr om året och amortera med.
-Avverka eller gallra för marginalskatten.

Hur ser detta ut om 10 år? Så länge du får ha pengar på skogskontot....

Mycket att fundera på när man springer runt med ett röjsåg hängandes vid sidan :lol:

Vad händer förresten när 10år har gått?
Måste ett nytt skogskonto öppnas då om man vill avverka igen? (en ren hypotetisk fråga!)
Eller om 5 år har gått... får man då sätta in mera pengar på skogskontot?
:-\

   TS
Avatar Fallback

Re: Grannens är till salu! Investera?????

 Firar 10 år som aktiv medlem på skogsforum! 
#204621 Nej, du får bara sätta in en gång per skogskonto (eller under ett år egentligen). Så vid nästa avverkning blir det ett nytt skogskonto. Annars är det ju svårt stt hålla reda på när tio är har gått. Funkar ung. som periodiseringsfonderna man har.

Avatar Fallback

Re: Grannens är till salu! Investera?????

 
#204627 Det är ju alltid extra intressant att köpa grannfastigheter, då man får fina sammanhängande skiften.

Hur påverkas/förbättras "formen", alltså arronderingen, på din befintliga skog om grannskiftet införlivas? Lite bättre eller mycket bättre? (Eller inte alls?)

Hur ser det ut i övrigt:
– Finns det andra grannskiften som kan tänkas vara eller bli till salu inom de närmaste 2-3 åren?
– Kanske finns det rent av andra grannskiften som "passar ihop" ännu bättre med din skog och som kan tänkas bli till salu?

Om ja på ena eller båda frågorna om "i övrigt" kanske du inte behöver vara så het på gröten för de 55 ha som känns ganska dyra.

Passar däremot de 55 ha ihop med din befintliga skog och inga andra väntas bli till salu inom den närmaste framtiden, då skulle jag köpa bara jag hade en någorlunda rimlig kalkyl. Exempelvis någon av de som redan presenterats i tråden.

Användarvisningsbild

Re: Grannens är till salu! Investera?????

 Firar 10 år som aktiv medlem på skogsforum! 
#204643 Funderar själv på ett tillköp.
Varit i kontakt med länsf bank + landshypotek men de vill ännu inte komma ned till Stibor 3mån + 0,8%.
Just nu är löftet på ca 2,8%.

Hur har ni fått ner räntan och till vilken pocent??

:D :D :D

Användarvisningsbild

Re: Grannens är till salu! Investera?????

 
#204653
opekka skrev:Hur påverkas/förbättras "formen", alltså arronderingen, på din befintliga skog om grannskiftet införlivas? Lite bättre eller mycket bättre? (Eller inte alls?)


0051.jpg


Jag har ritat lite på en karta och som synes kan det väl knappast bli bättre va? :wink:
Röda linjer är en del av min fastighet och de blåa är den tilltänkta fastigheten.

Framtiden ser dyster ut gällande fastighetsaffärer då ena sidan av min tillhör ett stort gods som säkerligen inte vill dela upp sina fastigheter i små skiften för att sälja av...
Andra sidan en skogstok som bjuder på allt som blir till salu (något överdrivet beskrivet kanske) och som har köpt till de senaste åren.
Andra skiftet gränsar till en storbonde med 1200ha i bakfickan, en "industrimagnat" med flertal gårdar sammanslagna till en jättefastighet och en godsherre även där så det ser mörkt ut :sad:

Sweden-viking skrev:Varit i kontakt med länsf bank + landshypotek men de vill ännu inte komma ned till Stibor 3mån + 0,8%.
Just nu är löftet på ca 2,8%.

Hur har ni fått ner räntan och till vilken pocent??


Jag har varit i kontakt med banken idag och de hade inga möjligheter att låsa till Stibor:s räntor.
Dessutom sade han att man inte kan låna till Stibor:s räntor utan att banken man lånar genom lägger till någon procentenhet.
Är det "dina" 0,8% som inbegrips här?
Stibor-räntan är med vilken ränta som banker lånar av varandra och alltså inte till privatpersoner.

Däremot pratade vi räntor och han kunde erbjuda strax under 3%.....
Räntan på skogskonto är för närvarande 2,4%...

   TS
Användarvisningsbild

Re: Grannens är till salu! Investera?????

 
#204655 Som sagt pris över 500 kr skogskubiken är svårt att räkna hem,
då får det antingen gå på nöjeskontot(jakt)eller arronderings kontot.
Att det helt enkelt ligger så jäkla bra till mot ens egen fastighetsgräns.

Avatar Fallback

Re: Grannens är till salu! Investera?????

 
#204656
Sweden-viking skrev:Funderar själv på ett tillköp.
Varit i kontakt med länsf bank + landshypotek men de vill ännu inte komma ned till Stibor 3mån + 0,8%.
Just nu är löftet på ca 2,8%.

Hur har ni fått ner räntan och till vilken pocent??

:D :D :D


När jag har förhandlat så låg Handelsbanken, Länsförsäkringar och Danske Bank
bra till.

Om du fått 2,8% hos Länsförsäkringar är det bara att boka möte med
nästa bank och höra om de kan bjuda 2,7% osv...

Banker är ett märkligt släkte, de vill ogärna ge ett bra erbjudande
direkt. Men att ge ett minimalt bättre erbjudande än en konkurrent
kan gå bra. När man kört ett varv med en 5-6 banker
och kommer till slutförhandlingar, kan man mötas av
argument som "jag kan inte ge dig en bättre ränta än 2,xx%".

Du tolkar situationen som att det är KÖRT!
FEL, sanningen är att du har förhandlat med fel person.
Säg då följande till banktjänstemannen,
"har jag tolkat situationen rätt om att du inte har mandat att ge mig en bättre ränta?".
Om han då säger ja, svara med följande "då vill jag tala med den som har
mandat att ge mig bättre villkor".

Du har alltså slösat bort din dyrbara tid på någon underhuggare
som har noll befogenheter.

Släng åt dom ett köttben att du byter bank helt och hållet.
Passar inte galoscherna kan du ju antingen vara otrogen
eller byta till en annan bank senare.

Avatar Fallback

Re: Grannens är till salu! Investera?????

 
#204659 Så här tror jag att det funkar:
Eftersom du lägger till ett skifte till en befintlig bruksenhet får du göra 100% i förvärvsavdrag.
Om fastigheten kostar 5 millar och du grejar ett netto kring 450:-/skogskubik behöver du avverka 11000 m3 för att få ihop affären. Du behöver bra kontakt med banken så dom kan ge dig ett kortfristigt lån till köpeskillingen innan du fått likvid för skogen.
Sen måste förstås greja återskogning mm

Avatar Fallback

Re: Grannens är till salu! Investera?????

 
#204663 Med arrondering enligt kartan blir det svårt att avstå... Men håll huvudet kallt och räkna på en kalkyl där du antingen har den skog du har eller köper mer mark och har mindre skog, alltså att avverka efter köp.

Enligt kartan verkar det vara bra vägnät.

Avatar Fallback

Re: Grannens är till salu! Investera?????

 
#204664 ”Jag har haft ett väldigt bra samarbete med min bankman så du ska inte dra alla Swedbank-folk under en kam”

”Jag har varit i kontakt med banken idag och de hade inga möjligheter att låsa till Stibor:s räntor.
Dessutom sade han att man inte kan låna till Stibor:s räntor utan att banken man lånar genom lägger till någon procentenhet.
Är det "dina" 0,8% som inbegrips här?
Stibor-räntan är med vilken ränta som banker lånar av varandra och alltså inte till privatpersoner.”

Jag har blivit rejält lurad av Swedbank. Bytte från annan bank till Swedbank(för att jag fick en bra ränta) och ville låsa min rabatt till Stibor. Då blåljög de och sa att det inte gick även fast min kompis hade ett sådant upplägg hos Swedbank.
Då gick min kontaktperson i pension och en ny skojjare fick jobbet. Helt plötsligt så försämrades min ränta och jag tog kontakt med den nye handläggaren och försökte få tillbaka min rabatt vilket visade sig vara omöjligt så det slutade med att jag bytte bank och lovande mig själv att villkoret var en låsning till Stibor så att jag slipper handläggare som luras och försämrar villkoren.

Dessutom har räntan väldigt stor betydelse för din ekonomi.
Exempel:
Om du sätter in 5.000.000kr på banken i 30år till 5% ränta, då växer det till 21.609.000kr.
Om du istället bara får 4% i ränta så växer det bara till 16.217.000kr.
Skillnaden är hela 5.392.000kr. Så om du tjänar 539.200kr för varje 0,1% du förbättrar din ränta så har du nog aldrig haft så bra timpenning i ditt liv.

Användarvisningsbild

Re: Grannens är till salu! Investera?????

 
#204678
ejgum skrev:Så här tror jag att det funkar:
Eftersom du lägger till ett skifte till en befintlig bruksenhet får du göra 100% i förvärvsavdrag.


Är du helt säker på detta? Har hört att man bara får ta 50% av köpeskillingen i förvärvsavdrag... :???:
Jag tänker nog prata med LRF Konsult om vad som gäller för att få rätsida på det hela.

För att förtydliga det hela lite så är banken jag förhandlar med en"Sparbank" som samarbetar med Swedbank. Alltså kan de ej erbjuda alla tjänster som Swedbank kan.
Däremot har de lite andra erbjudanden som inte Swedbank har.....

opekka skrev: Enligt kartan verkar det vara bra vägnät.


Jo det skall det inte klagas på. Alla vägar är ej heller inritade :wink:
Jag skulle nog inte behöva lägga en spänn på vägar och som bonus på det hela får jag ut mitt eget virke genom dessa vägar....

Zalman skrev: Bytte från annan bank till Swedbank(för att jag fick en bra ränta) och ville låsa min rabatt till Stibor.


Men även om du låser den till Stibor genom Swedbank så lägger banken till någon procentenhet för egen vinnings skull. Det är ingen ideell verksamhet de bedriver...
Så fick jag det förklarat för mej iaf...

Han tyckte heller inte det var någon bra ide med mitt upplägg med att hugga för 5, sätta in hälften på skogskonto, låna andra hälften och betala allt direkt.
Och sedan kvitta "sparräntan" på skogskontot mot låneräntan...
Plocka ut 250000 om året i 10 år för amortering så att lånet blir slutbetalat.
Klockrent enligt mej :P

   TS
Avatar Fallback

Re: Grannens är till salu! Investera?????

 
#204684 Aldrig mer än 50 %
Du blandar ihop det med rationaliseringsförvärvets 100 % som du kan ta på en gång (men som sagt med max 50 %)
I det här fallet spelar ju rationaliseringsförvärvet ingen roll om du tänker hugga för 5 000 000. Du får aldrig mer än 50 %

Avatar Fallback

Re: Grannens är till salu! Investera?????

 
#204685 Aldrig mer än 50 %
Du blandar ihop det med rationaliseringsförvärvets 100 % som du kan ta på en gång (men som sagt med max 50 %)
I det här fallet spelar ju rationaliseringsförvärvet ingen roll om du tänker hugga för 5 000 000. Du får aldrig mer än 50 %

Fredrik Reuter
Hej Gäst! Jag heter Fredrik och driver denna sajt. Jag skulle gärna vilja tipsa dig om hur du kan få ut mer av skogsforum. Klicka på de knappar som passar dig här intill (minifönster öppnas).
Liknande Trådar
TitelStatistikSenaste svaret
Grannens skog till salu, hur resonerar ni? av boksson - tis 26 jul 2016, 16:17
i Skogsfastigheter
14 svar
4877 läst
av boksson     
ons 14 sep 2016, 00:56
Investera i skog av Hakansvensson - mån 15 feb 2016, 22:16
i Avverkning (slutavverkning)
4 svar
2276 läst
av Mangan     
tis 16 feb 2016, 20:50
Investera i ny röjsåg av Hammaren - tis 17 mar 2015, 22:35
i Motorsåg och handhållet
4 svar
1884 läst
av Elfving     
tor 19 mar 2015, 23:57
Investera en miljon av storån - lör 29 dec 2012, 13:36
i Öppna kategorin

1234
45 svar
14143 läst
av JörgenO     
tor 03 jan 2013, 17:02
Investera i Fyrhjuling efter avverkning! av cribba53 - mån 24 okt 2011, 13:34
i Skogsfastigheter
8 svar
3171 läst
av OAS-forests     
mån 24 okt 2011, 21:55
Annonser